捡漏好时机？悉尼墨尔本的房屋拍卖成交价下滑

根据数据显示，房价的居高不下，使得购房者逐渐显出疲态。

上月，在悉尼和墨尔本于拍场成交的房屋中，价格中值略有下滑。

Domain的数据表明，悉尼的独立屋拍卖中位价在11月下降了3.6%，但仍处于195万澳元的高位，较去年同期高出21.9%。

墨尔本在11月也录得1.9%的降幅，中位价降至121.1万澳元，与去年相比高出11.5%。

这是由于部分业主因疫情影响，在冬季和早春将他们的房产推迟出售后，在近期再度推进了挂牌计划，令购房者在后疫情时代享受更多选择。该现象减少了当市场上待售房产库存寥寥无几时产生的对错失机会的恐惧，使得买家在知道自己现在有更多挑选空间时，不太可能再为购房付出离谱的高价。

清空率预计将在明年反弹

Domain研究和经济学主管Nicola Powell指出，这也表明，过去一年房价的极端上涨限制了买家的预算。Powell表示：“买家的情绪正在发生变化，他们更加谨慎，不愿出过多的价格买房。”“对购房者来说，这是黑暗隧道尽头的光芒。

他们知道，就算错过了当下这套房子，他们也不用在另一套房子的拍场上拼命。下一个希望就在眼前。”

她警告称，房产的拍卖价格也在一些封锁的月份中下降过，悉尼最近的一次发生在六月，那时候Delta疫情刚刚开始爆发。墨尔本出现在九月，那是亲身实地参观开放房产活动被禁止的最后一个月。

Powell表示，拍卖清空率是房价未来走势的一个更好指标：清空率超过60%表明房价将上涨，而清空率达到70%则表明房价每年增长约10%。

悉尼11月份共有5549套房产举行拍卖，清空率为70%，低于10月份的75.9%。

墨尔本的清空率为71%，低于一个月前的72.6%，拍卖房产数量为6098套，接近创纪录高点。

Powell预计，由于在春季市场中错过机会的买家会返回拍场购买房产，清空率在明年年初将出现反弹。尽管有些拍卖市场规模更小，但其清空率也很高。堪培拉11月的拍卖清盘率为86.1%，布里斯班为74.9%。

昂贵的房地产市场一直是澳洲央行关注的焦点。

该行在本周二表示，尽管近几个月来，增速有所放缓，但过去一年中，房价的上涨情况十分强劲，并警告称，拥有足够的缓冲对借款人而言很重要。

澳大利亚统计局的另一组数据凸显了由于低利率、政府刺激和在封锁期间存下的储蓄，使许多买家能够在疫情期间购买他们的第一套住房，或升级到更大的住房，以便在家工作所带来的市场繁荣。

ABS表示，在截至今年9月的12个月内，悉尼房价上涨25.4%，仅次于霍巴特的25.7%。

堪培拉(25.2%),布里斯班(19.7%),墨尔本(19.5%)、阿德莱德(19%)、珀斯(15.7%)和达尔文(13.7%)也都出现了强劲增长。

注册买家数量正在减少

在销售活动中，拍卖师发现注册买家的数量正在减少，但对最抢手房产的竞争却依然非常激烈。

在悉尼，Benson Auctions的主管Stu Benson指出，参与竞争的买家数量有所下降，但他表示，他经手的大多数拍卖房产都是以根据市场的火热情形设定的参考价成交的，并不一定比预留价高数十万澳元。

“这是件好事，”他表示。

“这意味着经纪人可以准确地给房产定价，做研究的买家可以查看过去四五周的销售情况，从而知道房子的价值。”

他指出，尽管卖家可以看到开放房屋参观人数减少，并感到有些担心，但现实的业主仍在出售自己的房子。

而买家虽然会犹豫是否参与竞争，但一旦拍卖开始，他们也会大胆出价，以击败对手。

在墨尔本，Biggin & Scott Richmond的主管Andrew Crotty表示，由于买家数量被较多的挂牌房产稀释，但对A级房屋的竞争仍然非常激烈，而较低质量的房屋则需要更多的工作。

他表示：“卖家的预期可能并非与市场100%的一致，过去几周市场变得有点困难。”

“但我认为，在明年开始之前，市场不会出现明显变化。”

“每个人都有点累，有点紧张，不过在我看来，当我们在1月份回到这个水平时，你会看到房价再次上涨。”

Jellis Craig Northcote的主管Sam Rigopoulos已经从最近售出的一些上市物业中看到了转变。

他表示：“(买家)现在正热切地追求那些可能被遗忘，或者几周前可能是备选的房产。”

他也看到了注册买家数量的下降，但预计本周末的顶级豪宅拍卖数量会上升。

购房意愿大幅衰退

澳大利亚联邦银行对支出计划的最新调查显示，由于人们担心利率上升、信贷收紧和负担能力不断恶化，11月份人们的购房意愿大幅下降27.5%，全年下降17.7%。

CBA房屋购买意愿指数的下降，与银行住房贷款申请水平的下降以及与购房相关的谷歌搜索量的下降同时发生。

CBA首席经济学家Stephen Halmarick表示，尽管由于四周的时间范围较短，人们购买意向的降幅被夸大了，但该数据也显示出对住房需求的减退，尤其是对自住房业主而言。

“我们认为，研究的时间范围较短的确有影响，尤其是对搜索活动而言。因为人们通常是在周末坐下来，并进行大规模的搜索。”

“但当我们看到新自住房贷款的发放情况与和房价上涨的速度时，我们会发现购房者的需求很明显在一定程度上有所放缓。”

AMP Capital首席经济学家Shane Oliver表示，购房意愿的下降，与房地产市场放缓的其它迹象一致。

他表示：“我们看到购房者的兴趣开始下降，这很大程度上是由于非常低的负担能力，因为房价让越来越多的买家离开了市场。”

“然后是不断传来的关于固定利率上升的消息，还有关于储备银行何时可能提高现金利率的争论。除此之外，APRA也开始收紧贷款标准。

“所以我认为，从更广泛的意义上说，这与买家兴趣放缓的其他指标一致。这表明潜在买家的数量正在减少，而这恰恰发生在市场上有更多待售房产上市的时候。”