安邦智库：房地产市场整合中各参与方的演变（图）

从目前恒大、融创，以及一系列中小房企处置债务危机的发展演变的过程来看，房地产市场的出清，基本上是在政府部门的主导下，通过各种国资机构，以有序“精准拆弹”的方式在进行。在这方面中央层级的监管部门主要是以政策引导为主，而地方政府则在问题房企处置中，起到主导作用，以落实风险问题的“主体责任”。但这并不等于政府会以财政资金直接接盘问题房企的资产，其更主要的角色是维持这些房企的正常运营，保障在建项目的完工，并防止出现各类债权人对房企的“挤兑”。

安邦智库曾经提到过，未来国资房企将成为房地产领域的主角。这意味着，以央企和地方国资平台为代表的房企将扮演针对问题房企的“接盘侠”。这在当前处置问题房企的过程中已经体现出来。在政策上鼓励房企市场化兼并的背景下，具有资金实力和开发能力的央企无疑正在发挥主导的作用。保利、华润、中海等具有央企背景的房企，已经开始进行融资并收购一、二线城市的房地产开发项目。同时，从土地市场的情况来看，一些地方国资房企，以及更多的地方城投企业，也不得不参与进来，以帮助地方政府维持土地市场的稳定。也有一些城投企业则直接接管问题房企在当地的开发项目，以维护当地房市的稳定。另外，在保障性租赁住房和老旧小区改造日益成为地方“新基建”重要投资项目的情况下，这些承担地方基建投资任务的城投企业，在房地产领域的介入正变得更加持久，甚至会演变为当地提供公共住房服务的主力。

对于曾经在房地产领域表现活跃的民营房企而言，在房地产市场政策调控仍然严格的情况下，正表现出逐渐边缘化的倾向。一些出现债务危机的房企不得不面临出局而被淘汰；一些“侥幸”存活下来的民营房企，在缺乏资金支持和地方政府支持的情况下，越来越难以在未来的房地产市场立足，很可能沦为为央企或广大城投企业代建、代管的“打工人”角色。

当前，从恒大债务重组透露的情况，以及金融监管方面的动向来看，一些从事不良资产运营的国资资产管理公司，正参与到违约房企的处置过程之中。四大资管公司，本身具有处置房地产不良资产的经验，也具有资金的优势，未来将在恒大等规模较大的民资房企的资产处置和公司重组中，扮演相当重要的角色。但这些资管企业，本身并不会直接参与房地产市场的开发，更多的是以资产整合运作和投资人的身份出现在房地产市场之中。

目前房地产领域最大的资产持有者，仍是银行等金融机构。作为银行而言，维持房地产资产泡沫不被戳破，可以说是防范金融风险的首要任务。那么，在房地产市场的重组过程中，仍然会作为主要的资金方，为房企并购和居民购买房屋提高金融支持。对于从事房地产领域投资的信托、理财等影子银行机构而言，其命运和出现问题的民营房企一样，将随着市场的重组和出清，面临被逐渐淘汰的结局。

从供给端来看，经过近三十年的发展，目前的房地产市场格局形成了地方政府、房地产开发企业、各类金融机构作为主要参与者的格局。地方政府作为“地主”提供土地，以民企为主的房企进行开发，金融机构提供各类融资。这种“高周转、高杠杆”的模式带来了快速城镇化的结果，也推高了房地产市场泡沫。在未来房地产市场回归居住属性的情况下，国资机构作为公共服务提供商将成为房地产市场的主要角色。这也意味着政府在房地产开发领域的影响，将随着“房住不炒”和共同富裕政策的演变进一步加强。

最终分析结论：

目前，房地产市场出清和整合中，各参与方的角色也变得清晰起来。而随着房地产市场的整合，一方面在于出现违约的问题房企不得不清盘出局，另一方面，一些新的主体将成为未来房地产市场的主角，另有一些既有角色的分量会加重。整体而言，房地产市场在金融功能蜕化、不同地区需求改变和分化的情况下，正出现新的格局。