房贷大战激烈！固定利率VS浮动利率，你选哪个？

在过去一周，澳大利亚四大银行接连发布了季度和半年财报。

除了澳新银行（ANZ），其他三家的利润都有一定程度的提高。

澳大利亚住房市场的火热，让多数银行业的贷款业务保持持续增长。根据麦格里银行（Macquarie）的数据，截至12月31日的三个月内容，全澳整体的住房信贷年增长达到8.7%。

国民银行（NAB）无论在投资房还是自住房贷款中月环比增幅最大，达到1.6%，其年增长为银行系统平均水平的1.6倍。

“老大哥”联邦银行（CBA），去年下半年的住房贷款增长也超过了平均水平的1.3倍。

近年才加入房贷大战的麦格里银行业务势头强劲，在12月取得了5.2%的涨幅。

尽管如此，每家银行的财报都指出：日益激烈的住房贷款竞争压力，都让银行主要的利润来源——净息差备受压力。

我们在昨天关于澳联储（RBA）加息预期提前的文章中已经指出，加息首先会反应到贷款成本上，进而再影响房价。

而银行业自然也不愿意等到央行开始加息再被动调整利率。

从去年上半年起，四大行已经多次上调房贷固定利率，以应对可能出现的坏账风险，和审慎管理局（APRA）的各种监管新政策。

就在今天（2月10日）上午，这两年被罚款缠身的西太银行（Westpac）进行了今年的第二次固定利率上调，其5年期的投资房固定利率上升了50个基点，达到4.19%。

相信每一个有住房贷款的购房者都能感受到：用固定利率“抄底”的好日子已经过去。

比价网站Mozo.com.au的数据显示，在过去三个月里，全澳的贷款机构上调了多达2800款固定利率房贷产品。而仅仅是过去的一周时间，四大银行和一些其他贷款机构均又相继上调了固定利率。

房贷低于2.0%的利率时代已经远去，正在迈向3%-4%高利率时代。

与此同时，由于房贷领域出现了数字银行、在线贷款平台等许多新的参与者，四大银行也无法坐视固定利率上升导致的市场份额流失。

因此，去年都纷纷下调浮动利率（自住房均为2.29%），目前，浮动利率已经低于一年期固定利率。这让不少购房者更多地选择浮动利率贷款。

短短两年时间内，浮动利率贷款在新增贷款总额中的占比从15%飙升至44%，并且上升趋势仍在延续。

然而，浮动利率的基准是央行的现金利率。

尽管澳联储在这个月的议息决议上维持0.1%现金利率不变，也表示不太可能在今年上半年加息，但银行恐怕还是会坐不住。

业界猜测，也许四大行等不到加息开始，就会上调浮动利率。

那对于潜在购房者，以及身背房贷的人士而言，到底该如何选择？

分拆贷款可能两全？

金融研究机构Canstar的金融服务部门负责任史蒂夫·米肯贝克(Steve Mickenbecker)表示，对于很多购房者，是否要选择固定利率，继而锁定月供已成为一个“艰难的决定”。

“如果现在选择三年期固定利率房贷，那么相比浮动利率贷款可能需要多支付0.8%-0.95%的费用。如果使用五年期固定利率贷款，主要银行的这一费用差可以达到1.3-1.5%。”

这就是一场博弈。

在半年到一年的时间内，澳联储可能不会提高其官方现金利率（浮动利率贷款定价基准）。

如果央行现金利率一年后才上调，那么浮动利率可能也需要等上一年左右才会上涨1%。而使用固定率的借款人可能已经支付了更高的直接利息成本。

鉴于全球现处于利率上升周期，因此固定利率再次下降短期几乎不可能。

但没有人（包括澳联储行长Lowe）能保证，2022年一定不会加息。更没人知道澳联储到底会加息多少次，幅度会有多大。

一旦加息浪潮逼近，浮动利率水涨水高就无法避免。

当然，有些机构的浮动利率仍有一个小的窗口期，但由于贷款机构不会坐等澳联储的消息，所以做决定需要趁早。

对于计划在不久的将来出售房产或转贷的人群，可能会因为浮动利率贷款的灵活性而获得更好的收益。

对于那些想要确定性的借款人而言，虽然固定利率现在高于浮动利率，并且意味着放弃进行额外还款和对冲账户现金流的灵活性，但可以避免加息带来的突发性还贷压力升高，以便于进行自己每个月的支出安排。

当然，大多数贷款者还可以选择拆分贷款（如浮动和固定利率各占一半），以应对当前澳大利亚加息的不确定性，包括四大行在内的大多数贷款方都提供这种服务。拆分的比例，可以视家庭的收入和现金流情况而定。

房贷、房价，涨跌皆看澳联储

当房贷成本逐渐升高，房价的上涨也在逐渐降温。近期，悉尼房价略有上涨，墨尔本房价则似乎持平。

在2021年10月房地产繁荣的高峰期，《澳大利亚金融评论报（AFR）》评论员克里斯托弗·乔伊（Christopher Joye）曾预测，在澳联储现金利率首次上调前，全国房价仍将继续攀升，然后可能出现15-25%的回调。

联邦银行在昨天也表示，一旦加息周期开始，2023年全澳房价可能会下降10%左右。

今年的市场正处于本轮繁荣的最后阶段，成为银行业的共识。

2021年全年，澳大利亚房价升值约26%。自澳联储将现金利率从2019年6月的1.5%降至如今的0.1%以来，低利率推动下全国住宅价格上涨了34%。

然而，低利率给市场的东西，高利率可能都会拿回去。

随着购买力的下降，住房的升值空间受到限制。

Joye认为，考虑市场需求和供给两个方面，现金利率上调100个基点后，房价最高将会大幅下跌33%左右。当然，如果澳联储加息速度缓慢，家庭收入强劲，那也可能缓解房价的大跌。

但如果澳联储被迫将现金利率上调至4%，这意味着抵押贷款利率将高于6%，澳大利亚的房价势必遭遇严重冲击。

澳大利亚的现金利率已经11年都没有上升，有超过110万个家庭从未经历过加息周期。

房贷市场当前仍在如火如荼，购房者还有一些时间仔细衡量自己的贷款组合，甚至重新安排贷款，以应对加息带来的不确定性。