今日清空率：悉尼56%，墨尔本55%，布里斯班45%｜本周澳洲社会有什么事情正在发生？

本周六 (7月2日) 澳房拍卖数据汇总

数据来源：Domain

悉尼

⊙清空率 : 56%

⊙中位价 :$1,357,500

⊙成交总额 : $191,247,500

⊙注册拍卖房产套数 : 615

⊙已统计的拍卖房产套数：385

⊙最终成交房产套数：215

⊙撤回拍卖房套数 : 123

⊙流拍套数：47

墨尔本

⊙清空率 : 55%

⊙中位价 : $870,000

⊙成交总额 : $154,078,250

⊙注册拍卖房产套数 : 536

⊙已统计的拍卖房产套数：390

⊙最终成交房产套数：214

⊙撤回拍卖房套数 : 46

⊙流拍套数：130

布里斯班

⊙清空率 : 45%

⊙中位价 : $946,250

⊙成交总额 : $18,302,500

⊙注册拍卖房产套数 : 84

⊙已统计的拍卖房产套数：60

⊙最终成交房产套数：27

⊙撤回拍卖房套数 : 6

⊙流拍套数：27

往期各城市拍卖数据图

悉尼【点击图片 查看大图】

墨尔本【点击图片 查看大图】

布里斯班【点击图片 查看大图】

本周澳洲热点新闻一览

市场对公寓的需求保持强劲

由于开发商在推出新项目上踟蹰不前，而且东部海岸城市的供应有所下降，市场对新建出售公寓的需求依然旺盛。

Charter Keck Cramer的最新报告称，2022年第一季度布里斯班、悉尼和墨尔本的公寓供应低于过去十年的平均水平。

许多开发商已暂停推出公寓项目，原因是成本不断上升，增加了财务风险和售价，也担心买家在市场利率上升的情况下不接受当前的定价。

不过，Charter Keck Cramer的副主管Richard Temlett称，开发商可以出售给一些关键的买家群体，他指出，投资者、downsizer和首次置业者仍渴望拥有自己的住房。

Temlett表示，由于生活偏好和住房要求的改变，许多downsizer都希望在中短期内缩小物业规模。

他表示，这个目标市场中的许多人不需要融资，因为他们已经还清了房贷，或者资产净值较高，因此受利率上升的影响较小。

疫情期间，downsizer也清楚自己房子增值了，而且也想利用联邦政府修订的downsizer 养老金计划。

Temlett表示，由于需求增加，租金上涨，但供应不足，投资者也会积极考虑入市。"鉴于目前利率上升，投资者将寻求资产来对冲通胀和利率上升的影响。"

“随着住宅租金在通胀环境下上涨，公寓有可能实现这一目标。”

首次置业者是该版块的另一个关键群体，因为政府的新计划让更多的人实现买房的计划，而飙升的独立屋价格可能会推动这一群体选择公寓。

Temlett说:“尽管利率在上升，但重要的是以历史标准衡量，目前仍是超低利率环境，疫情期间许多家庭也都存够了首付。”

“这类买家中的许多人由于价格的原因被二手房市场拒之门外，随着借贷能力的下降，预计他们的需求将被推到公寓市场。”

他表示，如果开发商不愿推出建造出售公寓项目，未来几年的供应将进一步减少。

Temlett说: “上市项目并针对这些群体有多种其他影响。”

“如果更多的downsizer搬入公寓，就会腾出其他地区的家庭住房，这样当地购房者就可以买，或者让开发商重新开发成公寓，让更多的人购买、迁入，生活在这些理想的地区。”

Charter Keck Cramer的数据显示，2022年第一季度，墨尔本只有604套公寓待售，而2012年第一季度为2393套。

2022年第一季度，悉尼有2721套公寓待售，而2012年第一季度有2809套。布里斯班在2022年第一季度有1024套公寓待售，而2012年第一季度为835套。

在过去十年中，布里斯班平均每季度为1700套公寓，悉尼平均每季度为4800套公寓，墨尔本平均每季度为3300套公寓。

印花税改革将使政府短期收入减少25亿澳元

经过了两年的铺垫后，日前新州政府终于开始了印花税改革，转而推出一项覆盖面广泛的土地税政策。

这项举措旨在解决新州的负担能力危机。

据估计，这项改革将给新州政府带来25亿澳元的预算缺口，约占州政府财政收入的20%。

税改将有助于推动未来的物业交易，房地产行业对此表示很期待。

Urban Taskforce首席执行官Tom Forrest表示，印花税的征收迫使人们生活在并不能满足自身需求的住房里，这所产生的连带反应“推高了市场上的住房价格”。

Forrest说:“印花税很大程度上是不利于交易的。”

“新房买家也要缴纳印花税……由于澳洲各地住房的大量增加，特别是新州的市中心和地方地区，那些负担能力较弱的人受影响最大。”

“这是针对住宅出售的税收，更加打击了那些因政府未能解决住房供应问题以及由此导致的住房负担能力危机的人。”

Forrest表示，在联邦政府扶持各州解决由此产生的现金流问题和降低印花税收入上的立场发生转变后，税改迫在眉睫。

Forrest说:“州政府侧重于税收。”

“新州州长的财政难题及其印花税改革愿望在过渡期间的几年里最初收入都是下降。”

前财政部长、现任州长Dominic Perrotet提出了一项分阶段实施的改革方案，该方案既会保护已经缴纳印花税业主的利益，同时也为买家提供每年缴纳土地税的选择。

澳洲首都领地是另一个唯一一个成功改革印花税的州或地区。

作为新州逐步实施方案的一部分，印花税最终会慢慢被土地税取缔。

然而，新州保留征收最贵物业20%印花税的规定，帮助在短期内增加收入。

新上任的联邦财长Jim Chalmers表示，他愿意与各州合作解决住房负担能力问题。

澳大利亚家庭的规模在过去五年中有所下降，这种变化在疫情期间可能加速。尽管海外移民大幅减少，但这也将导致住房需求增加，租金飙升。

周二公布的人口普查数据还显示，单身家庭的形成速度远远超过一居室住宅的建造速度，一些分析师认为，这种脱节表明住房建设与需求脱节。

以整数计算，每户居民的平均人数已从2.6人降至2.5人。虽然这一变化看起来微不足道，但它可能相当于新增近20万户家庭。

SQM Research创始人Louis Christopher表示：“这解释了我们目前面临的租赁危机。”

家庭规模的变化——导致更多家庭的形成——成为一个神秘变量，在一定程度上解释了一个令人费解的事实：在疫情早期，由于学生和游客离开澳洲，移民停止，一些地区的住房租金最初出现暴跌，但现在又开始飙升。

Christopher表示：“我们现在可以有把握地说，在COVID-19期间，人们希望身边的人更少。”

根据SQM Research本月早些时候的统计，5月份全澳空置率降至1%。在过去12个月里，悉尼的租金上涨了17.5%，布里斯班上涨了18.6%，墨尔本上涨了14.8%。

平均家庭居民数量的减少和更多家庭的形成，也有助于解释空置房产数量在比例上大幅下降的原因。

尽管空置房屋的原始数量增加了不到4000套，至1,043,776套，但其占总数的比例却有所下降，从5年前的11.2%降至10.1%。

Christopher表示，在租金高企和新冠疫情影响减弱的情况下，向更小规模家庭的转变很可能会向另一个方向发展。

他指出：“如果情况真的逆转，我们应该会及时看到租赁市场的缓解，当然，移民的增加会在一定程度上抵消这一点。”