澳洲加息前景下，专家告诉你，如何在危机中捕捉和创造机遇？（组图）

在许多人担心利率上升带来的危险，但对大多数投资者而言，却是孕育新机，于变局中开新局。

据《澳洲金融评论报》报道，做为一名商业管理顾问，并有两个孩子的墨尔本妈妈Lisa Dixson坚信，尽管利率不断上升和房价下跌，但政府的税收优惠政策和强劲的租赁需求，都是推动她增加房地产投资组合的有力因素。

她已经购买投资物业超过20年，仍然对从她的投资组合中会获得强劲的资本和收入增长的长期前景充满信心。

Dixson表示，当所有人都在害怕时，就是购房的好时机。仅因为利率上升，就要暂停房产投资。她打算用其自行管理的养老金来购买投资房。

Core Logic数据显示，澳联储连续六次上调现金利率，令许多购房者感到恐惧。

与去年12月的峰值相比，澳洲平均房价下跌约5%，其中悉尼跌幅约为9%，墨尔本跌幅近5%。

主要的贷款机构正为有现金流的房产投资者，提供标准变动利率优惠高达250个基点，和将三年期固定贷款利率下调至低于自住买房者的。

AMP Capital首席经济学家Shane Oliver表示，房价下跌、租金收益率上升、空置率较低和负扣税变得更容易或更有吸引力（由于抵押贷款利率上升），这些因素的综合作用正在提高房产对投资者的吸引力。

但房产投资者表示，新的房东法，特别是在维州和新州的，增加繁文缛节和维修成本，迫使许多人出售房产。

对房产投资者而言，竞争减弱和找低房价的可能性增加，都是激励因素，特别是随着移民人数的增加，预计租赁市场将更有利可图。

寻找购买机会

澳洲最大房地公司首席经济学家Nerida Conisbee表示，寻找大交易的投资者通常会购买未翻修的房产，他们打算长期保留的。

Conisbee补充，这就把那些计划快速扭亏为盈的炒房者排除。现在是一个双速的房市，一方面是对那些翻修过、容易出租的物业需求强劲；另一方面是对那些未翻修的物业需求较弱，由于材料和建筑成本提高。

据CoreLogic数据，九月份，首府城市房价又下跌1.4%，这是连续第五个月下跌。

AJ Financial Planning负责人Alex Jamieson表示，那些有现金流的SMSF（Self Managed Super Fund）投资者正在密切关注购买机会，比如不良销售，或许就能捡漏。他们关注那些从去年12月峰值后下跌最多的城市。

抵押贷款经纪公司主管Phoebe Blamey补充，买房的人群正从首置业者转变向投资者。贷款成本的上涨将首置业业者拒之门外，使投资者更容易重返市场。

但AMP的Oliver表示，与一年前相比，投资者需要在购买机会和利率上升房价下跌的可能性之间取得平衡。迄今为止，加息的影响还没有完全表现出来。

他补充，明年固定利率将对固定利率借款人造成沉重打击，许多借款人的抵押贷款利率将上涨两倍，而经济放缓可能导致受压抛售增加。

贷款机构下调利率

RateCity研究总监Sally Tindall指出，主要贷款机构正将通过三年期固定利率下调至自住买家的利率以下，来提振有现金流投资者的贷款。

例如，澳洲CBA将针对本金和利息投资者的三年期利率下调100个基点，至5.74%，比针对自住买家的同期利率低约40个基点。

大银行可变利率的标准通常比小银行的高得多。

抵押贷款经纪人声称，贷款机构在可变利率上，还向现金充足的投资者优惠最高可达250个基点，从3.34%左右到近7.4%不等。

抵押贷款经纪公司Foster Ramsay Finance的负责人Chris Foster-Ramsay说，贷款机构渴望吸引投资者。未来几个月，贷款机构夺新借款人和留住现有借款人的竞争将加剧。

近30家贷款机构还提供抵押贷款返现优惠，范围从1500澳元到10000澳元不等，具体取决于贷款规模。

税收减免

Jackie Smith是名设计经理，最近在昆士兰州的Deception Bay投资一个四居室的物业，距离她在悉尼的家大约950公里。

Smith说，我花了悉尼一套公寓的价格，在昆士兰买一套四居室的房子。他被慷慨的负扣税和资本利得税优惠所吸引。

H & R Block税务总监Mark Chapman说，基本的规则是，贷款购买投资房，购买物业的贷款利息是可以免税的。

这意味着利率上调对投资者现金流的影响要小于首次置业者和自住买家。

Chapman补充，利息税的可抵扣性使得房地产对许多人来说是具有有吸引力的投资，因为它是‘负扣税’的关键组成部分，这是一种用其他收入抵消亏损的方案。

投资者还可以要求扣除折旧资产（如家具）、维修和保养以及翻修贷款的利息。

Smith说，高租金和强劲的需求让她的财产有积极的调整，这意味着，她得到的租金收入比支付的贷款，利息，物业和管理费用等高。

根据BMT税折旧法，业主还可以要求从建筑之日起40年内，每年扣除建筑物原造价的2.5%。

建议投资者联系工料测量师评估建筑成本和折旧时间表。

当房产被出售时，资本利得税按卖方的边际税率征收，但如果房产被持有超过12个月，则有资格获得50%的资本增值税折扣。

Chapman表示，这基本上将纳税额减半，相当于将全额所得税率减半。

可以从成本基数中扣除，能减少纳税义务的项目包括物业改善成本、法律费用、印花税和估值，以及抵押贷款终止和退出费用。

租金需求

PropTrack数据显示，与前三个月相比，9月季度的周租金中位数几乎翻一番，独立屋租金中位数达到500澳元，单元房租金中位数则达到450澳元。

PropTrack的经济研究主任Cameron Kusher说，租赁市场是紧张，但在一些乡镇郊区的租赁需求有放缓的初步迹象。

Kusher说，由于对新冠疫情的担忧缓解，越来越少的人搬到乡镇地区，而是越来越多的人回到市区，但自住买家需求的不断增加，正在减少可出租物业的数量。

各州首府城市的租赁需求也因留学生回归和移民人数增加得到提振。

买家中介Cate Bakos表示，空置率偏高，可供出租的房产越来越少，这正推动房市发展。现在很难租到物业，尤其在低端市场。

Bakos警告，投资者的成本正在上升，因为利率上升和去年3月在维州出台的更严格的租赁法，推高维修和建筑成本。

SQM Research表示，澳洲住宅物业空置率不到1%，这是自2006年以来的最低水平。

AMP的Oliver补充，投资者可以考虑把重点放在通胀较低的城市（如阿德莱德、达尔文和珀斯），和那些价格从未上涨太高、在空置率较低时，会从移民返澳中获益的单元房中。

根PropTrack的数据，达尔文和布里斯班的公寓租金约为5%。