高利息下,为什么投资商业物业是最好和最快的方案?(组图)
今天我将要给您介绍:为什么投资商业物业是最好和最快的投资方案?投资商业物业还能在现在的市场上获得正现金流,是为什么呢?
1. 投资商业物业,第一天就能带来被动资金
因为您如果买一个带有租约的商业物业,它第一天就会给您带来被动收入。
租客给您的租金 - 您付给银行的贷款 = 您的被动收入
比如,您买一个100万澳币的商业物业,有可能是店铺、库房或一个办公室,租金回报率是5%、6%或者7%,看您在哪里买,大约会有5万到7万的纯收入。
在商业物业中净租金通常是指减去所有费用的租金,也就是说租客支付所有额外费用,比如物业费、市政费、还有水费等,有的时候管理费和地税都是由租客支付。
所以说被动收入就是指,购买完以后你什么都不需要做,每个月你的房客都会给你租金,你付完银行贷款剩下的可以用这个钱来支付你的生活。
非常重要的一点是:商物业租约比住宅物业的合约长,3年到5年,有时候7年10年的租约,商业租约每年都有递增,有的是从3~5%,有的是通货膨胀系数。
现在的通货膨胀率很高,在墨尔本是6%左右,在悉尼是5.5~6%左右,布里斯班和帕斯是6%和7%。
如果签约的每年增长和通胀率一样就等于是每年你的租金会递增,每年递增5%~7%左右,一般的话都是3%~5%的递增,这保证你每年会有3%~5%的递增的收入。
如果你要是租金收入是每年10万,在10万上有3%~5%的增长,你就每一年有更多的收入。
高级投资者喜欢投资商业物业的另一个原因是它的增值。不管是有自然增值,还有人为增值都有不错的增长。
如果您更追求自然增值的话,您可以投资澳洲的各大城市,经过一段时间,它有自然的增值,那么这是市场增值。如同您买住宅物业,它有市场增值,过一段时间很多人有这个需求,但是供应量很少,自然价位会往上走。
商业物业价位也会提升的,其实它增长程度跟住宅物业是一样的,但是它的时间有些时候跟住宅物业比会差一些。
比如住宅物业会先往上有增值的,我们住宅物业像现在这个市场是往下跌或者平了以后,那么商业物业会马上超过住宅物业的增值,然后住宅物业再往上接着走,两年到三年后它的增值会等于跟住宅物业一样的。
所以你可以获取现金流的同时也会有自然增值,除非是你在特别偏远的地区买,你增值会少一些,但是你的收入会高一些。
目前的市场最适合做商业物业的投资:
1. 利息高导致大多数的住宅物业出现负现金流,这就等于你得从自己兜里拿钱出去支付贷款。住宅物业有很多费用需要由你支付,市政费、管理费、地契税、还有的物业费,这些都是从你兜里掏的。
但是商业物业没有,商业物业的费用是由租客支付的,那么等于它能顶你现在的高利息,等于能保住你这个物业,然后它能保住它持久的慢慢的自然增值,所以现在这种高利息的情况下,商业物业是最好的投资。
2. 在哪里买?这要谈到关于商业物业的投资回报与风险。
如果你要是想在郊区投资,你的风险会比较高,但是你可以获得更高的收入,你可以去郊区里找这种高一点的回报率的,比如是在维多利亚或者是在牛省郊区,你能达到6.5%左右的回报率。
在昆州和昆州郊郊区的话,你有可能拿到7%的甚至8%左右,那么看你的风险是在哪?你可以找到这种郊区,它也是很大的,郊区5万 至10万人口,在这样的地方投资,其实也是很安全的。因为它很大的人口流量,然后它有很多的租客需求,所以你在这买的话虽然它的自然增值,没有大城市好,但是它的现金流会很好的,所以你可以选择好的郊区去找你的现金流。
2. 商业物业的资产增值
关于商业物业的自然增值,如果你认为自然增值对你更重要,如同住宅物业,因为你追求更好的增值,并不是它的现金流。商业物业你要是在城里买,比如是悉尼、墨尔本,特别是很好的地区,如果有很好的租客的话,租金是会每年都会往上涨的。你会发现它的增值其实跟住宅物业市场的增值是一样的,你有租金的同时又有自然增值的收益。
商业物业的价值最重要的是你的租客,租客会改变的,那么你有今天的租客,不一定是你明天的租客。
还有一个最好的情况,在商业物业里,就是你的租客保持你的物业的价值,什么意思呢?就说的是你的每一个新租客,他都会对物业进行一些装修或增加一些设备,这都在增加物业的价值。
比如你现在有一个国家机关的租客,他们往往有自己对物业的要求,一般会需要残疾人的厕所,增加一些隔断,增加隔音层,还有要加上更多的洗手间,再加上一些别的设备,例如厨房和其他设备,他们会自己去加的,之后他们走的时候不一定都拿走,留在那会等于你的物业会在增值了。
你的物业带着这些设备,那么下一个租客就更好租进来。
有的商业物业可以不断变租客,你可以开始是店铺可以变成一个办公室,租给比如律师行或者会计师,那么它可以改变成牙医,它还可以改变成餐馆,它也可以改变美发的,还做成做美容的,它还在可以改变回到咖啡厅。
这么多变的话,多种类型的兼备,你的物业很容易找到租客,并不会空置很长时间。
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下期专栏,我将会告诉您怎么样投商业物业。
因为投资商业物业与住宅物业是完全不一样的,它好多东西是跟住宅物业是反过来想的,那么你要学会一个新的方法来跟他们谈商业物业。
商业物业不光只是谈一个价位,还有做多的尽职调查考如租客的历史,租客的租金,物业上的设备,包括你将来能如改变以提升物业价值,还有它现在真正的价值,还有将来的价值将会是怎么样的,这个地区未来会怎么样,好多各式各样的调查都要做完之后才能购买。
购买商业物业其实稍微复杂一些,但是你有了知识,有了专业人来帮助你的话,其实它的回报可以比住宅物业多5至10倍。
每一个商业物业都有它的时间节点和撬点,欢迎您关注我的专栏,我会继续在这个专栏里分享最新商业物业的市场动态,并且会介绍我设计并建立了一个经过验证的系统。
它将为您提供所有您需要的知识和工具,您可以自信地进入商业房地产市场,并作为一个成熟的房地产投资者完成自己的交易。