澳住房未来基金究竟能不能解决住房危机？专家：这只能算是“首付”（组图）

Albanese政府的社会和可负担住房立法受到了联盟党和绿党的反对，称这只是澳大利亚住房市场改革的 "首付"，不能快速解决租房危机。

该计划被住房部长Julie Collins称为 "十多年来对可负担住房和社会住房的最大投资"，但远未达到市场所需的水平

同时，在预算范围内按时建造预计的30,000个社会、可负担和危机公寓，将挑战所有包括开发、建设、资助、拥有和管理澳大利亚房产新部门的人的能力。

这套方案有三个要素，在上周提交给议会的联邦选举中就已预示，也是Albanese更广泛议程的一部分，其他议程还包括《10月住房协议》和定于2024年的《全国住房和无家可归者计划》。

关键因素是澳大利亚住房未来基金（HAFF），这是未来基金的一项价值100亿澳元的表外投资。这笔收入每年高达5亿澳元，为期25年，将用于资助这3万套住房，弥补租户的支付能力和机构投资者所要求的回报之间的差距。

同时，联邦政府的国家住房金融和投资公司（NHFIC）将升级为澳大利亚住房(Housing Australia)，该公司在其创立的四年里为社区住房部门提供了34亿澳元的低成本贷款，用于社会和可负担住房。

一个新的国家住房供应和可负担能力委员会也将成立，为政府提供建议。Mirvac即将离任的首席执行官Susan Lloyd-Hurwitz已经是临时国家住房供应和可负担能力委员会的主席。

房产行业的反应是积极的， Collins表示澳大利亚PowerHousing公司和澳大利亚城市发展研究所都支持该提案，前者代表的社区住房供应商已经管理了85,000套可负担住房，后者则将该方案描述为 "解决经济适用可负担性住房和社会住房长期短缺的黄金机会"。

来自大投资者的支持则更为微妙，比如对该计划成功与否至关重要的养老基金。

澳大利亚养老基金协会的首席执行官Martin Fahy博士说，机构投资者在解决澳大利亚的住房挑战方面可以发挥关键作用。

他说，“议会提出的一揽子改革方案将使基金在战略资产配置方面对这类投资有更大的确定性。”

但他也有一个警告，"基金考虑投资机会，包括建房出租，是基于其优点并以其成员的长期退休结果为最佳利益。"

联盟党和绿党反对澳大利亚住房未来基金的资产负债表外项目的性质，因为它不稳定，去年的回报率是负的，而且，就联盟党而言，它增加了政府的债务。

绿党走得更远，要求政府承诺每年投入50亿澳元，与通货膨胀挂钩，以增加社会和可负担住房的供应。

绿党住房发言人Max Chandler-Mather说，“这不会完全解决住房危机，但却是一个合理的起点。”

所有人都同意，澳大利亚需要超过3万套新的社会和可负担性住房。

社区住房行业协会（CHIA）的成员包括超过11.8万个低收入和中等收入家庭，该协会估计，在上一次官方的统计中，有超过50万的澳大利亚低收入家庭处于租金压力之中。

这个数字还在增长，非营利机构 "所有澳大利亚人的住房"，在SGS经济与规划部的一份名为 "给我庇护所 "的报告中估计，如果对社会和可负担住房的投资持续不足，到2051年将有200万低收入的澳大利亚私人租房家庭处于住房压力之中。

到那时，租房压力的成本：疾病、生产力下降、教育浪费、犯罪和家庭暴力将达到每年250亿澳元。

根据SGS的数据，补救措施可能会花费纳税人高达550亿澳元，但估计有1100亿澳元的收益，成本效益比许多传统的基础设施投资更好。

重要的是，联邦和州政府不必建造和拥有这些住房，在全球范围内，一个新的机构投资部门正在社会和可负担性住房领域发展壮大。

政府必须做的是缩小租户负担得起的租金与这些机构所要求的回报之间的差距。
而且它必须以一种为投资者创造长期信心的方式进行。

St George社区住房（SGCH）的首席执行官Scott Langford说，“政府需要在较长时期内提供确定的资金，该公司管理着7000多个社会和可负担性住房。”

"这使得机构资本、开发商、建筑商和社区住房供应商能够建立一个渠道，并形成一个社会和可负担住房的功能性市场。"

去年年底，全球基金管理公司安盛(AXA IM Alts)在澳大利亚进行了第一笔住房投资，承诺在悉尼卫生中心Westmead开发350套主要工人住房，该公司与SGC合作，并从NHFIC获得了1.5亿澳元的贷款。安盛在欧洲管理着13.5万套住宅，价值超过300亿澳元。

在布里斯班，在ASX上市的Mirvac公司在一个新的 "只租不卖 "计划中提供可负担得起的租赁住房，该计划得到了昆州政府的租金补贴。

即将离任的Mirvac首席执行官Lloyd-Hurwitz曾试图鼓励新州和维州政府接受类似的计划。

拟议的澳大利亚住房未来基金是一种协商此类补贴的方式。

Langford称澳大利亚住房未来基金是改革的 "重要首付"，可以刺激机构投资，并允许社区住房提供者计划和建立一个更强大的渠道。

然而，他警告说，社会和可负担住房的供应缺乏弹性，交付周期很长，特别是在规划方面存在障碍。