澳洲移民潮带来新机遇，投资者需关注市场变化，专家列出未来最赚钱的物业类型（组图）

除了房屋需求之外，澳大利亚移民增长也为所有类型的商业房地产，包括零售、物流和办公室带来了更高的兴趣和需求。

房地产巨头CBRE的太平洋研究主管Sameer Chopra已经跟踪并计算了超过一年的数据对于房地产的影响。

根据当前的移民数字，他估计澳大利亚需要额外的446万平方米的物流空间才能在未来三年内满足新居民所带来的消费需求，这还不包括目前每年增加的270万平方米。

物流物业一直是最受欢迎的领域之一，包括在线零售，在供应链上的担忧增加了对于更多空间的压力，加上设施短缺，去年的租金增长创下了20%的记录。

（图片来源：AFR）

Chopra表示，由于这一领域的空置率已经很紧张，而新设施难以推出，对空间的需求增加将会使租金今年上升“高个位数”，并“延续此行情”。

作为2021年加入CBRE之前的澳大利亚研究主管，Chopra表示人口增长是“商业和住宅物业空置率和租金增长的重要驱动因素”，是房地产表现的基础。

他说，“基本面无可比拟。基本面可以抵消利率”。

物业委员会的首席执行官Mike Zorbas在上周的预算中也持有类似的观点。

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他说：“这个预算的真正故事是2027年在五年的净海外移民总人数接近150万人。”他表示欢迎增加技术移民，因为他们在经济的许多领域都是“必不可少的”，但他也强调需要“加倍国家和州的承诺”来增加住房供应。

这不是一个关于移民政策的出现与消失的评论。对于某些人来说，它是一个庞氏骗局，住房短缺推高通货膨胀。对于其他人来说，这是追赶所必需的，可以解决劳动力短缺问题，但需要相应的投资住房和基础设施。

Chopra并不参与这场辩论。他只是实事求是地观察移民数字对于房地产租金和价值的影响。

即使像Chopra这样的计算是基于三年的净海外移民数（975,000人）而不是五年（150万人），它也会对这个行业产生重大影响。

这是对于该行业的推动，对抗了所有的负面因素，包括不断上涨的金融成本，收益压缩，下降价值和经济放缓。

投资者会关注人口增长，对于全球投资者而言，澳大利亚2021-2030年的14%增长率使得澳大利亚成为可比投资目的地中的佼佼者。

物业委员会的Zorbas表示，新的涌入将“作为我们作为全球投资目的地的吸引力的基础”。

然而，就在此时，全球投资者正在权衡澳大利亚潜在的需求强度与其他地区折扣价和更高现金回报的诱惑或风险。

对于澳大利亚的购物中心和商业街，Chopra估计新的975,000居民将会产生额外的133亿澳元的年度零售支出，增加了3%的总支出，并为该行业创造了“良好的推动力”。

这些新的支出是在自发或非自发项目上，从Chopra的观点来看，这已经在购物中心出现了出人意料的繁荣。

新的零售工作者也将解决目前某些零售地点交易时间受到压缩以及营业额未能实现的劳动力短缺问题。

在他的最新投资建议中，Chopra将城市附近的购物中心列为他的“第二”最赚钱的建议。

这个新的涌入也将包括147,000名白领移民，他们将占领某些1.8亿平方米的办公空间，这比普通的30栋办公大楼还要多。在一个面对灵活工作、过时以及跌落投资者情绪的行业中，这带来了很大的压力。

澳大利亚汇丰银行首席经济学家保罗·布洛克斯汉姆在本周的《澳大利亚经济评论》中写道，如果像他预测的那样，租金上涨，并且家庭数量再次增加，移民潮可能会使得办公楼的入驻率上升。

人口增长也可能推动新兴的另类房地产领域的需求增长，例如数据中心、医疗保健、托儿所和社会基础设施。

当然，最大的影响——一些人会成为受益者，而另一些人则会陷入危机的——就在住房领域。

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Chopra根据每个家庭有接近2.4人的计算，估计新的移民需要408,000新房屋，另外还有很大的社会住房和可负担房屋的缺口。

需求不会平均分配。根据过去的经验，35%的新居民将在悉尼定居，30%在墨尔本，15%在布里斯班，13%在珀斯，4%在阿德莱德。

房屋专家将就数字进行讨论。HSBC的布洛克斯汉姆预计，大规模租金上涨可能会带来“行为上的变化”，而不是新的供应可应对大部分人口潮的需求。

他写道：“急剧上涨的租金可能意味着平均家庭规模的增加。一些租户可能会选择搬回到集体居住中，或搬回到家庭住所，而新移民也可能选择住在更大的集体居住环境中。”

总体而言，Chopra的结论是无法否定的，他认为容纳新的澳大利亚人将会是“非常非常艰难的”。

他预测公寓的租金和资本价值将会“飞涨”，而市区住宅物业是他为投资者的“头号”赚钱的建议。