为什么说房价涨势会在未来6个月内逆转？（组图）

TCorp首席经济学家Brian Redican警告称，除非利率在未来六个月内开始下降，否则房价的大幅反弹可能会减弱甚至逆转。

他表示：“我们还没有真正看到支撑今年房价反弹的基本面出现改善。”

“工资增长并没有明显加快。事实上，就获得大额贷款的能力而言，实际工资仍在下降，因为其无法与通货膨胀相匹配。

“我们仍然看到央行加息的后续影响。利率上调，包括最近的6月份，仍在有条不紊的进行。”

“因此，人们在未来几个月将面临更高的贷款利率，包括那些即将结束固定利率贷款的人。”

TCorp，即NSW Treasury Corporation，是新南威尔士州的融资部门，管理着1,010亿澳元的基金。

上月，全澳房价上涨1.2%，为18个月来最快的月度涨幅。悉尼房价加速上涨1.8%，使3个月的涨幅达到4.5%。

到目前为止，持续低迷的上市房源数量和不断增长的需求，已经能够抑制自去年5月以来11次加息的破坏性影响。

CoreLogic的数据显示，全澳房产上市总数较一年前下降了11.2%，目前比5年平均水平低28%。

Redican表示：“我认为，目前房地产市场在很大程度上受到市场情绪的推动，人们希望澳大利亚央行的加息进程已接近尾声，降息即将到来。”

“潜在卖家不卖是因为他们认为价格太低，所以他们准备等待价格反弹。”

“但这些情绪指标或预期的问题是，它们可能很快就会转变，特别是当我们展望那些负担能力问题时，这些问题可能会变得更糟，而不是更好。”

AMP Capital首席经济学家Shane Oliver表示，虽然再加息0.25个百分点可能不会减缓当前楼市的势头，但此后多次加息将削弱市场。

Oliver表示：“通货膨胀的反弹，以及最近最低工资和奖金的上涨，使现在看来可能会进一步加息。”

“房地产市场面临的风险是，在某个时候，不受加息影响太大的购房者将开始枯竭。”

“如果澳大利亚央行继续这样做，就会增加硬着陆的风险，进而可能在某个时候引发不良资产抛售的加剧。”

Oliver表示，已经有越来越多的迹象表明经济正在放缓，比如零售销售疲软、建筑审批大幅减少、商业投资增长计划放缓以及就业机会减少。

Oliver指出：“当然，经济可能仍在增长，但正如我们在上世纪80年代末的紧缩时期所看到的那样，经济在出现问题之前一直很好。”

“这方面的关键风险是，4%以上的现金利率将把偿债成本占家庭收入的比例推高至创纪录水平。

“根据澳大利亚央行的分析，现金利率为3.75%时，15%拥有可变利率贷款的家庭，即约100万人，到年底时现金流将为负。而我们现在远远超出了这个水平。”

“因此，房地产市场的风险仍然很高。”

Redican表示，尽管人口增长和住房供应不足等其他因素正在支撑房价，但房价不可能无限期地对抗基本面的走弱。

“我们认为短期内不会降息，”他说。

“储备银行仍在警告进一步加息的风险，所以这将继续是房价进一步上涨的逆风，超过我们在过去几个月看到的水平。”

“因此，除非我们在六个月内看到贷款利率下降，否则我认为房地产市场的势头将开始迅速减弱，并很容易逆转。”

SQM Research董事总经理Louis Christopher表示，随着利率升至4%以上，许多家庭可能会陷入困境。

他表示：“我们认为，4%的现金利率是现有借款人的临界点，任何高于这一临界点的利率上调，都将引发不良资产上市活动数量的增加，以及借款机构收回房屋行为的增加。”

“再加上现有买家或市场上新买家购买力的下降，将激活我们的虚假曙光情景，即全澳房价涨幅将在0%至4%之间。”