市场 | 净海外移民达45.4万已创纪录!海外移民是如何多方面推动房价上升的?(组图)
澳大利亚房地产市场受到历史移民人数的影响
随着海外购房者对澳大利亚房地产市场的兴趣上升,住房价格不断攀升,根据CoreLogic研究主管Eliza Owen的说法,关于移民及其对房地产市场的影响的讨论正变得愈加激烈。
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“但是许多其他因素也推动了房价和租赁市场的发展,从长期战略的角度看,移民政策不应受到短期移民和房地产市场波动的影响。”她说。
CoreLogic的报告《关于移民和房地产市场需要了解的五件事》揭示了移民如何影响房地产市场的重要见解。
海外移民直接影响租赁市场
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根据报告,海外移民的变化最直接影响租赁市场,而不是购房市场。
Owen指出,根据统计局永久移民安置结果的数据,截至2021年的五年内,60.8%的移民是租房者。
“在该国居住时间较长的永久移民中,拥有住房的比例更高,”她说。
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“截至2021年,这包括2012年至2016年期间抵达的移民的55.6%,以及2012年之前抵达的移民的70.6%。”
疫情限制增加了移民人数
澳大利亚于2020年3月下旬对非公民关闭了边界,并于2022年7月全面重新对接种疫苗和未接种疫苗的人开放边界。
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“到2023年3月,澳大利亚的年度人口增长率达到2.17%,为2008年以来的最高水平,”Owen表示。
“目前,净海外移民,即海外入境人数减去离境人数,每年增加了45.4万人,创下历史记录。”
Owen还补充说,十年前的年均净海外移民人数为21.7万人。
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“过去一年的高净海外移民水平部分是旅行禁令的暂时结果,”她说。
鉴于这些激增的数字,Owen估计在仅完成17.5万套住宅的情况下,需要增加18.2万套住宅。
该禁令导致租赁市场波动
尽管短期内限制移民数量可能会减轻住房需求,但事实证明,这会引发需求冲击,迅速推高租金,加剧本就相当紧张的市场。
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“需求冲击也出现在新的供应受到限制的情况下,因为卖家受到不断上涨的利率的影响,而因材料成本上升和劳动力短缺,新房竣工也在延迟,”她说。
侧面因素
根据Owen的说法,每户人口数量急剧减少,导致住房需求增加了12万户,尤其是在实施边境限制的期间。
“这也可能是由于政府刺激措施和低利率带来的家庭收入增加,从而激励人们购买更大的住房,”她说。
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然而,其他因素也导致平均每户家庭规模减小,例如人口老龄化和结婚率下降。
“几十年来,随着住房拥有率下降以及住房存量中社会住房的比例下降,私人租赁市场的需求也有所增加,”她说。
“这些其他因素的作用在2020年3月至2022年7月期间变得明显,当时国际边界对海外入境者基本关闭,全国租金在这段时间内上涨了16.4%。”
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减少移民的权衡
尽管对临时和永久移民设定长期目标可以更好地规划基础设施、住房和服务,但Owen表示,这会带来权衡取舍。
“对移民实施短期上限并不是减轻需求压力的好解决方案,因为它会给市场带来更多波动,”她说。
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“对移民制定一致的长期目标可以更好地规划住房供应,但也会对经济增长造成权衡取舍。
“移民还可以作为确保更具生产力的劳动力,包括提供住房和基础设施的一种战略手段。”