心得 | 坐拥$1100万房产帝国，30套房遍布5个州！悉尼移民靠着负扣税，在澳洲房市杀疯了（组图）

一对居住在西悉尼的移民夫妇透露了他们是如何利用奶奶房、精明的房产目标定位和税务申报，建立起一个拥有30处房产、价值1100万澳元的房产帝国。

Bharat Patel和妻子Vaishali仅在去年一年就购买了10处房产，这对夫妇声称，他们的房产组合总价值的60%以上是资产，还欠约370万澳元的贷款。

他们从分布在5个州的房产中获得的租金总收入约为39万澳元，Patel估计，一旦还清贷款和其他所有权成本，他们将获得超过10万澳元的被动收入。

Patel说，在“战略性”的时机对某些房产申报负扣税，是他们投资策略的重要支柱。

他指出，税务申报使他们更有能力从每处房产中提取资产，为新购置的房产提供购房成本——这一再融资（refinancing）过程在银行界被称为“杠杆化”。

“通过再融资来使用资产，意味着你可以提高现有抵押贷款的利息，并可以申报更多的税务。”

“如果没有负扣税，我就不会使用这种策略。我可能会购买新的房产，申报其他税款......如果你什么都不能申报，那购买的意义何在？”

Patel补充说，负扣税申报使他们的房产投资组合持有成本更低，但随着时间的推移，是他们房产价值的增长在增加他们的财富，而不是偿还贷款。

“你拥有的房产越多，持有的时间越长，你从房价上涨中赚到的钱就越多。”

（图片来源：DailyTelegraph）

这对夫妇从2009年开始投资房产。Patel当时是一名IT技术员，而他的太太则全职照顾他们的儿子。

他们刚刚获得了永久居留权，最初从印度搬到悉尼，是为了Patel能够在悉尼科技大学（UTS）开始他的学业。

他将2009年的工作称为“入门级”，他当时的年收入约为5.4万澳元，并通过在水果市场打第二份工来补贴这些工资。

这对夫妇付了20%的首付，在西悉尼的Doonside买了一套32.2万澳元的两居室房子。不久后，他们又添置了一套奶奶房，获得了建筑执照的Patel亲自动手做了一些工作以降低成本。

奶奶房一完工就被租了出去，Patel一家则搬进了主屋。

（图片来源：DailyTelegraph）

直到2015年，他们才再次购房。他们在Schofields抢购了一块地皮，并在那里建造了自己的梦想家园。同样的，他们也在房子后面加盖了一个奶奶房。

2018年，Patel升任管理职位，他的太太则从事托儿工作。他的年薪已增至约18万澳元。有了更多的收入，他们采取了更激进的方法。

他们将积蓄和旧房产增值后的资产结合起来，在布里斯班、Ipswich、凯恩斯和黄金海岸购买了房产。

2021年，当利率创下历史新低，澳洲房地产市场经历前所未有的繁荣时，他们又开始了另一次购房热潮。房屋价值的突然飙升帮助他们的房产净值快速增长。

（图片来源：DailyTelegraph）

主要通过再融资，Bharat Patel在去年购买了10处房产。

2022年，Patel 辞去了他在IT行业的工作，开始经营自己的房地产生意，这大大增加了他的收入，提高了他的借贷能力。

随后，这对夫妇采用了类似的再融资策略以及提高奶奶房的租金，在过去一年中购买了10处房产，包括一处位于南澳的房产、两处位于塔州的住宅以及多处位于珀斯的房屋。

其中一些近期购买房产的价格从6.5万澳元到47.5万澳元不等。

Patel说，购买像6.5万澳元这样便宜的房产完全是为了改善他的现金流状况，使他更容易从银行获得新贷款。

Patel说：“重要的一点是要有一个团队，我找到了一个可以帮助我制定不同策略和银行的人。他们会找出哪些银行可以给我贷款。”

“我对其他人的建议是尽早开始。市场不太可能崩溃。今年的利率可能还会下降。”

“大多数人的心态是错误的。他们买得太贵、太早。如果你在正确的地点、以正确的顺序购买正确的房产，你可以在任何市场中‘上岸’。”