房价涨势还会延续吗？（组图）

CoreLogic的数据显示，自四年前疫情爆发以来，全国房价上涨了约三分之一，尽管利率上升了13次，但平均为房主带来了18.8万澳元的资本收益。

过去4年，全国逾五分之二的城区房价涨幅最高达50%，逾三分之一的城区房价涨幅最高达75%。

然而，专家表示，在终端利率上升和住房负担能力下降的情况下，房地产市场不太可能在下一次上涨中再次出现如此大的涨幅。

CoreLogic研究主管Tim Lawless表示，"这一时期的增长几乎是前所未有的，这提醒人们，市场的基本基本面是供需严重失衡的。"

“尽管我们预计利率将在今年晚些时候下降，但利率水平要恢复到疫情前的水平还需要一段时间。”

“因此，我们是否会看到市场继续这样表现是值得怀疑的，除非我们看到另一场全球冲击，引发我们在疫情期间看到的那种政策反应。”

AMP首席经济学家Shane Oliver表示，尽管疫情最初带来了通货紧缩和低利率，从而引发了创纪录的价格上涨，但其长期影响可能恰恰相反。

他表示：“如果我们最多将贷款利率定在6%左右，那么这将大大限制房地产价格未来的上行潜力。”

“另一方面，我们仍然面临房地产短缺，因此很难看到房地产崩盘。”

“因此，更有可能的情况是，我们将继续看到价格逐步上涨。”

“当利率再次开始下降时，我们可能会看到另一轮周期性上升，在利率上升的环境下，这种上升比疫情前更为有限。”

Oliver表示，虽然悉尼和墨尔本的住房供应严重短缺，但不断恶化的负担能力将限制房价的失控上涨。

悉尼在疫情期间上涨了24.8%，将中位价提高了224,391澳元，至113万澳元，而墨尔本仅上涨了11%，至778,941澳元。

“它们的负担能力最差，债务水平更高，所以情况更混乱，”他说。

“如果利率稳定在更高的水平，那么这可能会给负担能力问题带来更大的压力，并继续限制它们相对于其他城市的发展。”

负担能力差也可能打击阿德莱德等市场。过去4年，阿德莱德房价飙升55.3%，至727,142澳元，表现优于其他所有首府城市。

Lawless表示，现在的住宅中位价比疫情前高出259,070澳元，对当地买家来说，市场已经变得遥不可及。

他指出：“在我看来，考虑到我们从当地买家那里看到的负担能力挑战，阿德莱德可能更不稳定一些。”

“阿德莱德和南澳大利亚整体上没有西澳或昆士兰那样的经济深度，人口结构也明显在减弱。”

“我们已经看到南澳进入负州际移民，通常也没有那么多的海外移民，所以我认为阿德莱德的风险状况远高于布里斯班或珀斯，我们在疫情期间看到了相当相似的增长水平。”

布里斯班是疫情以来表现第二好的首府城市，房屋价值跃升53.5%，至805,593澳元。这相当于在四年中增加了280,881澳元。

珀斯的住宅价格上涨了52.9%，中间价上涨了237,678澳元，至727,142澳元。

Lawless表示：“布里斯班是一个真正的经济多元化地区，虽然它变得越来越难以负担，但它似乎有强大的人口基础，使住房需求保持在相当高的水平。”

“珀斯也有强大的经济基础，以及来自海外和州际的强大人口驱动因素，所以目前，我们真的没有看到珀斯过热的风险，尽管房价上涨得非常强劲。”

在过去四年中，南澳和西澳占据了表现最好的城区。珀斯Kambalda East、Armadale、Rangeway和Brookvale的房价在过去四年里都翻了一番，南澳Davoren Park、Elizabeth Park和Elizabeth North的房价也是如此。

相比之下，涨幅最小的10个城区中有9个都在墨尔本，反映出墨尔本在过去四年中的低迷表现。