澳洲下一波房建热潮临近，换房者与投资客唱主角“租房社会”将成现实？

6月27日讯，咨询公司Macronitor的最新预测显示，受有房者住宅升级和投资性购房需求驱动，澳洲的房屋建设水平将从今年年底开启回升势头，到2027年新增房屋预计会达到25.4万套/年的峰值。

据《澳洲金融评论》报道，Macromonitor经济学家表示，由于首次购房者负担能力受限，“我们预计（住房）投资的主要来源将会是转换型买家和投资客”。

规模庞大的“房东”群体

Macromonitor分析称，所谓的转换型购房者（小换大或大换小）的住房需求已恢复到前联盟党政府HomeBuilder激励金发放前的水平，并且他们更有可能购买独立住房，而非公寓。

另一方面，澳洲房产投资者群体的人数规模不容小觑。本网先前报道，澳税务局（ATO）本月发布的最新数据显示，2021-22财年有230万澳人申报了租金收入，其中约71%的房东仅拥有一处投资房产（略高于160万），约19%（42.8万人）拥有两处房产，约6%（132338人）拥有三处房产，而约4%的房东（47633人）拥有四处房产，少数房东（19530人）拥有五处投资性房产，有大约类似数量（19977人）的房东拥有六处或六处以上房产。（延伸阅读：《230万澳人申报租金收入 近三成拥有两套及以上房产》）

对澳洲为数众多的换房者和投资客而言，购置房产是一项具有高确定性的财富增值手段。

本周三CoreLogic最新出炉的报告显示，今年一季度全澳 94.3%的房产转手交易实现获利，创下14年以来最高水平，当季名义上的房产交易收益中值为26.5万澳元，而全澳房产销售获利总额高达到286亿澳元。

投资者还在涌向房市。数据显示，今年4月份全澳投资性购房者的新贷款增长了5.6%，为2021年11月以来最快的月度增长率。

澳洲迎新房增量高峰

尽管借贷成本和建筑成本不断飙升，许多开发商无法实施新项目，阻碍了新房的开发，但澳洲房屋长期短缺和租金上涨正在吸引资本流入，为新项目提供资金。

Macromonitor估计，受当前趋势驱动澳洲住房开工量（独立房屋占据更高比例）将从本财年预测的16.2万套大幅上升，并在未来三年保持双位数增长。

具体而言，2025财年预计增长近12%，达到18.1万套，2026财年增长20%，达到21.7万套，2027年将进一步增长16%，达到25.1万套。

澳联邦内阁预期在截至2029年的五年内共将产生120万套新房需求。上述经济学家表示，预测中的住房建设量仍不足以满足该目标，但相信澳洲的总体住房建设能力将会有所回升。

可以看到，“当前周期的平均开工数正在逐渐上升，我们预计这种情况还会继续。”

Macromonitor对房屋数量的预测（图片来源：澳洲金融评论）

“租房者社会”或成现实

Macromonitor认为，随着年轻人和新移民被挤出住房市场，澳洲或迈入“租房者社会”。

该机构指出，澳洲的居住需求（occupant demang）——满足特定地区居民住宿需求的住房数量，预计会从2017年至2021年的年均18.8万套，攀升至2023年至2026年的年均21.6万套。

而据“粗略”估计，2022年至2026年五期间，海外净移民的住房需求每年会达到13万-13.5万套住房，平均占到五年期间每年总需求的60%。

Macromonitor经济学家表示，居住者需求的增加很大程度上源于大量移民的涌入,然而新移民可能很难进入住房市场。

“那么，未来还将是投资者来填补这一缺口。”