澳人更倾向于大城市购房，但基础设施建设滞后

根据Openlot.com.au和澳大利亚统计局的最新房屋审批数据，新冠疫情时期在偏远地区居住并远程工作的梦想，已不再那么吸引澳大利亚人。数据显示，首府城市的新房需求激增，而偏远地区的需求则大幅下降。

作为澳大利亚主要的新房销售平台，OpenLot.com.au的数据具有重要参考价值。值得注意的是，在澳大利亚，独立屋而非公寓仍是新建住宅的主要形式。

2024财年：大城市魅力再现

Openlot.com.au的CEO兼联合创始人Qi Chen对这一现象进行了深入解读：

"过去一年，我们看到首府城市的住房审批增速远超偏远地区。这标志着人口重心正在向大城市回归。疫情期间流行的'树景'或'海景'生活方式似乎已失去吸引力。现在，人们更倾向于在尽可能靠近大城市的地方拥有一套独立屋。"

Chen进一步指出，这种偏好在2023-24财年变得尤为明显，体现了澳大利亚人对大城市生活的持续向往。

各州发展态势各异：

1. 西澳：珀斯表现最为突出，大珀斯地区新房数量激增24.6%，而偏远地区反而下降1.1%。

2. 昆州：布里斯班新房审批增长8.8%，偏远地区则下降9%。

3. 维州：大墨尔本新房审批增长2%，偏远地区大幅下降超过13%。

4. 南澳和新州：在阿德莱德和悉尼，都市区和偏远地区的新房审批数量都有所下降，但都市区的降幅小于偏远地区。在阿德莱德，新房审批下降了5.6%，远低于南澳偏远地区13.2%的降幅。

在悉尼，偏远地区和首府城市之间的新房供应差异最小，仅相差约半个百分点。

新州偏远地区新房审批显著下降的地区

"Newcastle - Lake Macquarie和Coffs Harbour - Grafton是新州唯二在2024财年新房审批数量实现两位数增长的偏远地区。在Newcastle - Lake Macquarie，获批的房屋数量跃升15.1%至1,326套。"

"Coffs Harbour - Grafton是全州表现最好的地区，新房审批增长24.7%。然而，就绝对数量而言，Newcastle - Lake Macquarie获批的新房更多：174套对比Coffs Harbour - Grafton的114套。"

"2024财年获批房屋数量下降最大的地区是Far West和Orana、Richmond和Tweed，以及Southern Highlands和Shoalhaven。"

"在那些新房审批数量下降的地方，要么存在供应限制，如可用土地有限，要么存在可负担性问题，即建设和持有成本已超出大多数买家的承受能力。"

"大悉尼地区面临土地供应问题，因为其地形不允许建造大量新房。市场正转向更多的中高密度开发，所以我们预计2025财年新房销售将放缓。"

维州偏远地区新房审批显著下降的地区

"维州去年新房审批下降最多的偏远地区是Ballarat、Warrnambool - South West和Mornington Peninsula。"

"Ballarat的降幅超过维州其他所有的偏远地区，与2023财年相比，新房审批削减了32.7%，但这是可以预料的，因为Ballarat在2023年经历了一个繁荣年。Ballarat在2023财年1,600套的新房审批远非常态。"

"在Warrnambool - South West，新房审批暴跌24.5%。"

"Mornington Peninsula的新房审批骤降20.3%。"

"维州最大的偏远地区房产市场Geelong的表现相对温和，新房审批仅下降7.6%。"

"整个维州，新房供应在该年度下降了2.6%。十个地区中有六个新房审批数量减少。与新州一样，高利率使可负担性成为新房买家面临的最大挑战。"

"我们的开发商客户正持有大量新库存，因为买家无法负担提供新房所需的成本。在某些情况下，新库存正在与仅两年前售出的现在重新上市的房地别墅套餐（house & land package）竞争，而后者的价格低于开发商自己的挂牌价。"

昆州偏远地区新房审批显著下降的地区

"昆州的新房供应在该年度变化不大，仅增加0.8%。昆州是一个稳定但火热的市场。需求存在，人们有能力购买。"

"在全州范围内，新房供应减少的地区数量超过增加的地区。与前一年相比，只有44%的地区新房审批数量增加。"

"从OpenLot.com.au平台的买家活动数据来看，我们发现昆州在2024财年仍然是一个非常强劲的市场。许多开发商一推出新房就售罄。该州新房审批的变化极小，这是由停滞的需求水平和开发商及议会对新房供应的控制共同导致的。这种情况代表了昆州房地产市场的健康状态。由于州际迁移，需求仍然存在。2023年，昆州是第三大州际迁移目的地，净州际迁入人数为31,595人。这种增长与我们在那里看到的新房需求相一致。"

"昆州新房审批下降最多的偏远地区是Toowoomba（-19.9%）、Sunshine Coast（-17.2%）和Darling Downs - Maranoa（-14.6%）。"

"Cairns和Townsville紧随其后，分别下降10.6%和9.9%。"

"这些地区是仅有的表现比整个昆州偏远地区更差的地区。请记住，这些暴跌发生在一个整体新房审批稳定的州。该州全年显示0.8%的微小增长。"

"表现最好的偏远地区是昆州内陆，新房审批增长59.1%，尽管总数只有62套。Moreton Bay - North增长22.1%，Ipswich的新房审批跃升9.8%。"

西澳偏远地区新房审批显著下降的地区

"西澳是2024财年澳大利亚新房市场的亮点，新房审批激增19.6%。与前一年相比，它是唯一一个新房供应大幅增加的州。其他的大多数州要么持平，要么为负。"

"尽管该州的新房供应正在飙升，但增长分布不均。超过一半（57%）的西澳地区新房审批数量较前一年有所增加，而43%的地区审批数量下降。"

"2023年，除昆州外，西澳吸引了最多的州际迁移人口：净州际迁入10,709人。"

"除了价格实惠外，西澳的房屋还享有更高的租金收益率，这吸引了许多投资者，加上净州际迁移人口。房价已经上涨，租金收益率不再那么强劲，所以我们预测这种繁荣不会在2025财年持续。"

"但繁荣也有其代价。当销售发生得如此之快时，可能会导致后续问题，如劳动力短缺、建筑成本飞涨以及交付和结算延迟。当住房增长与建筑行业增长不匹配时，看似繁荣的局面可能会变成萧条，因为建筑商无法再以合同价格交付，反而会破产。"

"像2023年西澳那样的巨大繁荣是不可持续的。新冠疫情期间，我们在维州看到了类似的繁荣到萧条的转变，当时那里的政府发放了住房建设补贴。"

"我们不期望今年新房审批会进一步增加。我们的行业联系人告诉我们，一年前投资的人表现非常好，但现在价格已经上涨到无法像以前那样赚钱的程度。精明的投资者正在寻找其他地方来捕捉下一波机会。"

"西澳表现最差的偏远地区是西澳内陆- 北部，新房审批下降11.9%，尽管考虑到该地区相对有限的建设，这仅代表28套房屋的绝对数量下降。"

"Bunbury是下降幅度第二大的偏远地区，下降4.5%。除了内陆- 北部和Bunbury，西澳的大珀斯以外的其他地区在该年度都没有出现新房审批下降。"

南澳偏远地区新房审批显著下降的地区

"在南澳，新房供应在该年度下降了7.4%，这一显著下降揭示了高建筑成本和抵押贷款成本给买家带来的巨大压力。新房减少的现象很普遍，64%的州内地区2023-24年的新房审批比前一年少。"

"在南澳，东南部是新房审批下降最小的偏远地区：与全州7.4%的下降相比，下降了4.9%。"

"Barossa - Yorke - Mid North新房审批大幅下降，降幅达23%。南澳内陆是表现最差的偏远地区，下降29.4%。"

"在大阿德莱德地区，北部是唯一下降不到1%的地区。在阿德莱德-南部，新房审批下降3.2%。阿德莱德-中部和山区的新房审批下降12.5%。而在阿德莱德-西部，审批下降了14.8%。"

基础设施建设滞后于新房开发

"2024财年，澳大利亚有9个地区的新房审批量超过1000套。其中6个在维州，2个在新州，1个在昆州。但基础设施建设并未跟上新房开发的步伐。"

OpenLot.com.au的Chen说："数据显示，维州是澳大利亚的土地开发之都。大墨尔本拥有最大的土地储备。对买家和投资者来说，这是一片机遇之地。"

"在这样的地区和西悉尼，基础设施需要赶上。道路需要增加车道。学校需要尽快建设。托儿所需要建立。甚至公交线路也落后，许多地区还没有公交线路。"

"在新州，只需看看Austral的Fifteenth Avenue就能看到一个基础设施未能跟上的例子。一条小型乡村双车道公路是数千名新居民进出该区的主要通道，而州政府尚未采取任何行动。结果，行驶几百米常常需要40分钟。"

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