六个月内出租人对转租行为未行使撤销权推定为同意转租合同

法律依据

1.《中华人民共和国合同法》

第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。

承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

2.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第十六条：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。

律师观点

1.转租行为一般不会明显增加出租人风险，也未必损害出租人的租金收益。

市场经济允许并鼓励物的流转，转租行为无疑提高了物的利用率。租赁合同中约定的租金标准，已经反映了出租人的合同目的。就算转租租金高于原租金，并不损害出租人的利益，而高于原租金的部分，实际上也承受了相应的市场风险。

2.允许转租有利于促进租赁物的使用。

允许承租人自由转租，一是促进租赁物的使用。二是转租行为，其权利义务相对相对固定，大多数转租均是由于原承租人无法继续经营下去，在此情形下，即使由承租人承担违约责任，也可能造成损害出租人的利益。而由效益更高的第三人经营租赁物显然要比继续由承租人使用要更有保障。

3.六个月内出租人未行使撤销权推定为同意转租合同。

当然，合同中约定了转租行为限制，也是为了更好地保护出租人的利益，因此，在是否同意转租的时效上，法律设定了六个月的除斥期间，以便于出租人经过利益衡量后，进行理性的选择。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》司法解释第16条的规定，未经出租人同意的转租合同效力以是否超过法律规定的六个月为衡量标志。在出租人有权行使撤销权的法定期限内(六个月)，转租合同随时可能由出租人撤销从而归于无效，因此在性质上属于效力待定合同;经过法律规定的六个月的除斥期间后，出租人未行使的撤销权作为形成权已经消灭了，此时出租人对转租合同效力的认同与否已经不存在任何意义了，此时转租合同的效力正式得到法律的认同，转租合同开始生效。

作者：广东鼎方律师事务所李律师 。

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