太古地产终于把「瑜舍」酒店关了 ｜ 资盟锐评

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北京瑜舍酒店宣布将于2024年6月30日关闭，之后会改成创新零售空间。

挺多人好像依依不舍的，但是站在运营角度来看，「瑜舍」早就该关了。如果「瑜舍」腾出的这部分空间，在新项目表现上坪效利用率更高，整个太古酒店旗下「居屋系列」，乃至其它酒店都将被改造也不是不可能。

「居屋系列」下面这四家店，除了香港奕居我没住过，北京瑜舍、成都博舍、上海镛舍我都住过。我应该是2012年或者2013年的时候去住的「瑜舍」，说实话一言难尽。

这项目当时最大的噱头就是隈研吾设计，长城脚下公社也是这哥们设计的。「瑜舍」整体主打的就是和风，也就是后来大家说的「性冷谈风」，在当时是挺装逼的。还有它那个色调骚气的星星顶泳池，当年就是网红打卡地。

但是给我印象最深的是我Check in时候，告诉我要3000元押金，还不能刷卡。我出去找ATM找了半天。那时候我20郎当岁，觉得是不是高端的酒店都这么屌。后来酒店住多了发现小丑是自己。

当然我也懒得探究它当时为什么刷不了卡了，是事故也好，还是就是这么规定也罢，总之当时没给我什么解释，能感觉出一股自命不凡的傲慢，住就住不住拉倒。

但讲道理不能因为人家傲慢就该倒闭。事实上是，这种浮在云端的酒店调性及运营，早就不符合当下环境了，也不符合当下地产品牌利益诉求。

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太古地产在高端酒店上面没少投入。从财报里可以看到，太古地产透过太古酒店在香港全资拥有和管理两间酒店，分别是太古广场奕居和太古城东隅。持有香港JW万豪酒店、香港港丽酒店及港岛香格里拉大酒店各20%权益，诺富特东荟城酒店及香港银越美景阁精选酒店各26.67%权益。

在内地太古地产管理四间酒店，分别是瑜舍、博舍、镛舍和北京东隅。其中瑜舍、博舍是全资持有，镛舍和北京东隅是持有50%权益。

此外，还拥有广州太古汇文华东方酒店97%权益，及上海兴业太古汇的上海素凯泰酒店50%权益。在美国，太古地产透过太古酒店管理迈阿密东隅，以及拥有迈阿密文华东方酒店75%权益。

别看太古地产搞了这么多高端酒店，实际上并不赚钱。

从十年来的财报信息看，太古地产酒店版块只有2014年盈利3千万港币，剩下九年都是亏损。2019年亏损7千万港币，疫情三年更惨，每年都亏损3—5亿港币。

疫情之后稍微好一点，用他们自己的话说，“香港及中国内地的酒店业务在放宽防疫措施，及全面恢复通关后大幅回升。”但数据上看，2023年即便回暖，酒店版块还是亏损1亿港币。

无非是多亏少亏的差别。

万豪、文华东方、香格里拉乃至太古酒店自己旗下的「居屋系列」，哪个牌子拎出来都很高端，但就是不赚钱。

不赚钱怎么不早收摊，还能避开疫情冲击？

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这又是另一个话题。当年房地产商做酒店就没有人指望靠酒店赚钱。因为酒店是地标，通过地标拉升周边物业价值。你可以把它看成一个光环BUFF，酒店立在这里，周边都沾光。

产生的是1+1＞2的结果，酒店亏点就亏点，别的地方不止能找补回来，还会更赚。

所以大家疯狂引进奢华酒店品牌，商圈和商圈之间攀比谁落地的酒店更屌。因此2014—2018年那几年，华尔道夫、索菲特、瑞吉、丽思卡尔顿等高奢品牌疯狂进驻国内。还有房地产商自己打造品牌，只要把逼格弄起来总没错。

再后来房地产萎了，整个空间综合体的运营思路一下变了。房价下跌、写字楼租不掉，物业溢价消失，所有的物业空间都要靠项目运营盈利。这时候高奢酒店问题就出现了，因为这玩意当初做项目评估时，就不是一个市场化产物，你无论怎么运营它都很难盈利。

「瑜舍」也不例外。尽管太古地产财报里没有拆分出单一酒店经营数据，但一是酒店整体打包数据连续9年亏损，二是如果「瑜舍」不亏损也轮不到它最先闭店，毕竟太古地产手里还有那么多酒店。

另外从财报中可以看到，太古地产所有已落成的项目，零售物业占910万平方尺（1平方米≈9平方尺），酒店占240万平方尺。2023年其零售物业收入71.43亿港币，酒店收入9.79亿港币。

也就是说每平方尺零售物业可以产生收入785元港币/年，每平方尺酒店可以产生收入408元港币/年，营收能力几乎腰斩，更何况即便在这样营收水平下，酒店还是亏损的。

「瑜舍」所在的三里屯太古里，总面积180万平方尺，其中零售物业占160万平方尺，「瑜舍」酒店占20万平方尺。这意味着把「瑜舍」改成零售物业，每年至少提升7500万港币收入。

而且高奢酒店是一个重人房比的业态，意味着人工更高。但入住率又不稳定，不可能今天入住率高酒店临时招兼职工进场。因此意味着，无论有没有人住，标配服务人员都要养着，无效开销很大。

太古地产官方目前还没有披露将「瑜舍」关闭后，所谓的创新零售空间究竟是什么。

但去年的时候上海兴业太古汇搞了一个叫做「s.new」的限时商店。也是一个新零售空间，集艺术、零售、创意餐饮于一体，覆盖mook、时尚、生活方式与创意餐饮类品牌。

「s.new」意为something new，走的是「慢闪」形式，每季度更新一次主题。说的「土」一点就是，每隔一段时间，给大家展示些新潮流，给你们看看现在社会上有些什么新玩意。

或许北京的创新零售空间是上海「s.new」的复制。不过无论是什么，从空间运营、空间投资、坪效回报率等角度来说，想比高奢酒店差，还是很难的。

图片来源于摄图网和平台截图