Nelson Bay ：信贷拖欠谁之过？

2014-10-13 来源：今日澳洲评论0条

今日悉尼讯澳洲东部时间8月24日 Nelson Bay是澳洲的一个郊区，这里的房产代理商信贷数拖欠数目全澳最高。代理人认为如此高的信贷拖欠率与度假房产有关，这还归咎于当地一系列滞后，错失时机的决策延缓发展，最终导致信贷拖欠。

Fitch Rating最近一份报导显示，新南威尔士 Hunter 区域的城镇信贷拖欠率高达7.8%，拖欠天数多于30天，这比全国的平均水平还高出了1.6%。

Nelson Bay的信贷违约数据自六个月前开始就没有任何改观，从 Fitch 07年的第一份报导开始，Nelson Bay就一直面临着这个窘境。

来自O'Meara房产公司的代理人 Daniel说，尽管信贷拖欠率很高，但是当地鲜有居民失去居所。大部分房屋的居住者并非业主，而业主几乎不住在当地。由于这些房子并非居民房，一旦资金变得紧张起来，一些信贷就会有机可乘，甚至逃脱。

另个一导致当地信贷拖欠的重要原因就是该区多数发展收益堪忧。

他说，当地许多发展项目是高负债开发运营的，当他们建成时却已经错过了最后一波发展，而高额房贷使得借贷者不得不承受市场上高于均价的价格。

Raine and Horne的代理人Chris Hasson 说，开发商一系列滞后的决定使他们逐步处于破产受管状态。 Hasson说，由于开发商破产然后又被超级基金买下，使得基于他们的一系列公寓处于破产受管状态，所以成堆的房产等待被卖。如果除掉这些复杂问题，那我们的信贷拖欠率就会低于平均水平了。

开发这片区域的人在2002-2003房价高峰期买下这块地，他们支付了高价，买下了所有的公寓，当他们试图卖出时又正好赶上全球金融危机和市场各个行业的滑坡。

在过去的六个月里，Hasson所在的代理机构只接手了两三个贷款人收回房产的案子。我们的主要客户是退休人员和家庭，这些房产需求量高，可以在两三周之内卖出去。过去六个月里，我们的房产储量下降了35%,而需求量却增长了5%。

O’Meary 说这里有很多的投资房产和度假房产，并且远远高于平均水平，而且这些房产并非业主所有。如果扣除所有的费用和成本，度假房产的收益并不高，一旦房主失业或是遭遇经营失败，那么贷款就无法偿还。他说，投资者在买度假房产前必须做好市场功课。因为这种投资总是伴随着高风险，投资者应该想好一个后备计划。市场行情的高涨之后总是伴随着又一次的下滑，因此必须做好两手准备。

根据2011澳大利亚人口普查显示，斯蒂文港市有人口64,807，30,516处私宅。其中房屋闲置率是18.7%，超出9.7%的全澳洲均值近两倍。每周每户收入中值是999澳元比全澳洲平均收入中值1，237澳元低，每月还贷中值是1,725也比全澳洲平均中值1,993澳元要低。

Fitch的报导把当地高信贷拖欠率归咎于当地房市的低迷，萧条的房市同样增加了抵押房产的卖出时间，导致累积拖欠贷款天数多达90多天。更为糟糕的是，拖欠房贷的房产会变为高附加值房产，贷款余额平均几乎是原先的3倍。

根据RP的数据显示，Nelson bay的别墅房价中值为417,500，在过去的5年里下降了1.8%.而公寓的房价中值则为310，000在过去5年里下跌了26.4%。

英文版：http://www.propertyobserver.com.au/mortgages/nelson-bay-vendors-not-all-that-delinquent-estate-agents

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