地产三巨头60分钟魔幻剧：富力背景板“进出”大戏

腾讯财经 作者 孙春芳 郭亦非 张庆宁

这恐怕是最富有戏剧性的新闻发布会了，双雄会突然成了三巨头。

签约仪式上最初的背景板

2017年7月19日下午4点未到，北京万达索菲特酒店7层会议厅人头攒动。这里原定于4点半举行万达和融创的并购签约仪式，在主会场的背景板上，赫然多出了富力地产的名字。

主会场嘉宾座位一旁，摆着一张签约排位图，王健林、孙宏斌之外，富力地产董事长李思廉、富力地产联席董事长兼总裁张力也在名单当中。

正当所有人困惑不已时，现场工作人员告知陆续进场的媒体：“本次发布会要推迟一小时进行”，随后对会场进行清场。

至于富力将在此次交易中扮演什么角色，是否会接盘万达出售的酒店资产，万达公关人员表示称“签约仪式开始后自会揭晓”。

5点左右，腾讯财经发现，主会场背景板中富力地产的名字消失，变成“万达商业、融创中国合作签约仪式”。

此时，腾讯财经在主会场外看到，包括富力北京大区总经理张辉在内的三家公司工作人员，在一间贵宾室和一间会议室来回穿梭，表情凝重、脚步匆忙。

万达、富力等工作人员所在的会议室甚至传出了玻璃杯摔碎的声音，随后酒店服务人员紧急入场，从里面清理出一只破碎的高脚杯残骸。随后，这间会议室里短暂传出了激烈争吵的声音。

临时清场，会议被推迟一个小时。

不过王健林、孙宏斌、李思廉一直坐在会议室对面的贵宾室，除了孙宏斌进出两次，另外两人直至发布会再次开始，方才出门。

此后，有万达工作人员从会议室匆忙跑出，向酒店寻找打印机，其中一人手里拿着一页纸，边走边撕。

此时，距离原本4点半开始的发布会已经推迟近一个小时。

5点半，现场媒体再次被允许进入主会场。令人意外的是，腾讯财经注意到，主会场的背景板再次更换，富力地产的名字回归，变成“万达商业、融创中国、富力地产战略合作签约仪式”。

现场工作人员在媒体进场之前，紧急拉走了一张背景板，就是之前中途紧急替换过的并没有富力地产的名字那张。

对于为何发布会推迟一个小时，王健林在随后的登台发言中说：“在等打印签字，其实打印机慢。然后看网上的直播，说现场传出争吵摔玻璃杯的声音。谣言是怎么来的？就是这么来的，明明是谈笑风生。

富力地产进出背景板换来一个6折价格

当富力地产突然出现在大背板上之时，外界已纷纷猜测其将接手原定由融创从万达受让的的部分资产——酒店。

果不其然，在一再推迟的仪式正式开始时，孙宏斌首先上台致辞，表示融创跟万达的交易有变，原定由其一并接手的酒店将由富力地产接盘，融创只要万达的13个文旅城。

随后，交易变换的细节终于揭晓。

融创房地产集团以438.44亿元收购前述13个文旅项目的91%股权，并由交割后项目承担现有全部贷款约454亿元。签约后付150亿元，签约后90日内付清全部转让价款，完成交割（个别项目待交割条件具备时办理）。

富力地产以199.06亿元收购该77家城市酒店全部股权。签约后2日内付20亿元定金，2018年1月31日前付清全部转让价款，完成酒店交割。77家酒店的酒店管理合同不受本次转让影响，继续执行，直至合同期限届满。

王健林、孙宏斌、李思廉在发布会开始前暂聚的会议室，门外有多位安保。

九天前的7月10日，万达宣布以注册资本金的91%即295.75亿元，将哈尔滨万达城等13个文旅项目的91%股权转让给融创，并由融创承担项目的现有全部贷款。万达将旗下76个酒店以335.95亿元转让给融创。

两相比较可知，此次文旅城的交易对价增加了143亿元。而融创放弃了酒店资产，由富力地产接盘。

如果说7月10日万达融创交易消息一出，舆论哗然。

这次交易发生变动，半路杀出富力地产，更是富有戏剧性。

融创接手文旅城的对价增加142亿元，77个酒店的估值相比之前76个酒店的估值减少136亿元。总体而言，对万达而言，这次交易方案跟上次相比，交易总价从632亿元变成637亿元。

有报道认为，大量持有酒店并非开发商的主流选择，”酒店资产沉淀资金大，周转慢，经营上由于国际管理品牌的强势也通常没有太大想象力。近些年随着酒店业行情变差，现金流状况每况愈下，融资功能也就没那么强了，市场上多的是抛售酒店资产的消息。”

最早达到现场的孙宏斌

一位接近此次交易的知情人士对腾讯财经表示，融创同样清楚76间酒店并非优质资产，“可以把酒店资产，理解成融创631.7亿元并购的溢价部分。13家万达文旅城的确是优质资产，出售给融创的土地价格也非常低。不过，王健林不可能只卖掉优质资产。这次交易的核心是，王健林把酒店和文旅城一并打包卖给融创。”

三年前，当融创并购绿城时，融创便把绿城酒店资产当做资金沉淀大户，建议剥离处置。腾讯财经此前即获悉，此次76间万达酒店同样存在出售或引入投资方等资产调整的可能性，以便为融创注入现金流。

腾讯财经昨日获悉，在此后的一周时间内，情况发生变化，孙宏斌找到了76间酒店的接盘者。

昨日下午4时，孙宏斌与王健林再次会面，两人彼时已经敲定了富力将接盘这些酒店资产的细节。

融创在7月11日的交易公告中显示，本次收购的文旅资产截至去年年底税后纯利约38亿元，净资产约249亿元。酒店资产去年底业主利润为8.7亿元，净资产334.5亿元。

按此推算，融创此番经变动之后收购中文旅城是按1.82倍净值交易；而富力地产接手酒店基本则是按0.59倍的账面净值收购，即打了6折。

融创2倍溢价拿下文旅城的背后

融创之所以愿意以近2倍的溢价拿下13个文旅城，它是看中了背后巨大的土地储备。

融创7月11日公告称，万达出让的13个文旅项目总建筑面积合计约为5897万平方米，其中自持面积约为924万平方米，可售面积为4973万平方米。可售面积占总面积的84%。这意味着融创通过这次交易将万达手中绝大多数的土地储备收入囊中。这也是融创近年来通过疯狂并购曲线拿地中拿到的最大面积土地。

万达套现，融创拿地，富力得酒店。此次交易的基本逻辑大抵如此。

融创和万达的并购交易在资产标的发生变动后，付款方式也有两样。

此前，万达通过指定银行向融创发放贷款人民币296亿元用来支付交易款。变动之后，融创和万达不发生借贷关系，融创直接付现金给万达，目前已经付款给万达150亿元。

会议结束，工作人员拆除背景板。

据财新网报道，此前融创和万达的交易，仅在4天之内完成。

7月6日，王健林、孙宏斌第一次正式见面，十几分钟就形成了初步意向，签下保密协议。王健林把账本和盘托出，孙宏斌抱回去看了三天，7月9日即决定签约。

万达为何如此急于出售手中的核心资产？

“其实万达商业的负债并不算高，通过这次资产转让，万达商业负债率将大幅下降，这次回收资金全部用于还贷，万达商业计划今年内，清偿绝大部分银行贷款。”王健林此前称。

王健林此前表示，万达集团战略会随之做出调整：首先是全力发展创新型、轻资产业务，如影视、体育、旅游、儿童娱乐、大健康、网络、金融等。所有这些业务板块，除网络明年才能整体盈利外，其他板块都有利润。其次，万达集团也将大幅减债，计划三年左右清偿集团层面金融机构债务。

万达集团内部人士亦表示，通过此次交易，万达实现轻资产化，也有助于万达商业回归A股。

2014年12月23日，万达商业在香港上市，然而，上市后估值并不高，2016年9月，万达商业退市，正式启动私有化，万达商业私有化时，与机构投资者签署了“对赌协议”：若万达商业在退市满两年或2018年8月31日前未能够在境内主板市场上市，万达集团将以每年12%的单利向境外投资人回购全部股权，以每年10%的单利向境内投资人回购全部股权。这意味着，一旦万达回A股失败，需支付的利息成本约几十亿港元。

然而，转型之说并不能完全解释为何万达这么急于进行这笔交易。

就在今年年初，王健林在万达集团的年会上还对万达文旅城抱有厚望：要加大旅游投资。今年（2017年）计划新开工3个“万达城”；开业哈尔滨“万达城”；新签约三个“万达城”。

同时王健林在多个场合表示，万达集团的目标是到2020年,资产达到2000亿美元,市值2000亿美元,收入1000亿美元,净利润100亿美元。

仅仅半年之后，风云突变，万达开始出让资产，并割掉王健林的转型重器——万达文旅城。而在此次交易之前的6月22日，万达遭遇了股债双杀，也这源于6月15日，工行、建行等个别大行开始抛售万达债券，6月20日左右，其他银行随后跟进。

7月19日的交易变动之后，万达加速了其资产处置和现金回流的进程。

王健林在签约仪式现场表示：“本次转让后，万达商业贷款加债券近2000亿。万达商业账面现金1000亿（不含13个文旅项目账面现金300亿），加本次转让收回现金680亿（含回收往来款），现金共计约1700亿。万达商业决定清偿大部分银行贷款。万达商业还有1300亿销售物业存货，全部卖掉也可以收回几百亿。”

轻装上阵之后的万达，将走向何方，只能拭目以待。

来源：《棱镜》作者 孙春芳 郭亦非 张庆宁

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