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只还利息贷款这把双刃剑已经露出寒光 | 财神专栏 90

2018-02-20 来源: 澳洲房产大全 原文链接 评论0条

这是澳洲房产大全

第 593 篇原创文章

财神预警

今天是正月初五,按传统是迎财神的日子,悉尼财神在此先给大家拜个年。但是,今天我特别要给在2013年期间选择了Interest only方式贷款的投资者提个醒:到今年5年只还利息期限已到,如果不及时采取措施,你也许会面临不得不放弃投资的危险!

财神开年第一篇文章《如果今年利率全面上涨,背着百万贷款的你,想好对策了吗?》发表之后不到两个星期,Financial Review 期刊上也出现了类似观点的文章,并且预测今年更换银行也许会比以往更难。

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这种危机出现的原因是什么?

早在2013-2014年房地产市场形式一片大好时,大部分华人投资者都选择“只还利息”的还款方式,因为那个时期大家都看好房屋价值会在短期内增长,投资策略就变得很简单:以最小化的还款压力为代价,进行杠杆多套房产投资组合。

但是,只还利息(Interest Only)是把双刃剑,如果房屋市场的发展并未如预期所愿,银行的贷款政策出现大幅的调整,投资者将会面临非常大的现金流风险。

通常来讲银行会给出5年(Interest Only)期限,5年之后银行要求在剩下的25年期限内进行“本息同还” ,由于头5年里并未偿还本金,在本金不变、期限变短,又只能选择本息同还的条件下,贷款人的还款压力会突然增大!

特别是那些拥有有几套投资房、而且都选择了头5年只还利息的投资者,现金流状况的恶化情况可以用“恐怖”来形容。

银行信贷政策开始调整,“危机”已出现端倪!

目前,银行对贷款能力评估计算方式进行较大调整,说通俗些,就是4年前你的收入可以借款60万澳币,今天同样的收入也许你只能借到50万甚至更低。

更严峻的事实是,目前有多家银行在纷纷调试“信用系统”,有些银行的新系统预计在今年6月份就可以上线应用。

如果真变成这个样子,那么投资者在申请贷款时,所有在其它银行的债务暴露无遗,贷款申请和转贷申请也许会变得更是难上加难。

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准备转贷款也许是“现金流”危机中唯一的解决方案!

如今的市场环境,转贷有什么样的好处?1降低利息

2013-2014年投资房只还利息的这部分投资者,我估计你们的利息基本都是在4.7%-5.2%之间;而最近有些银行的只还利息两年定息促销价已经降到了4.09%。

2改变年限

如果转贷成功,那么贷款人将启动一个新的30年还款期限,即便是一开始就本息同还,30年期限的本息同还会比25年的本息同还少了许多。或者,你还可以再次申请一个新的5年只还利息

3资金套现

对于5年前的投资者来说,投资房几乎都有升值,转贷时银行会对房屋价值重新评估,增值部分可以直接套现。一旦转贷套现成功,多出来的流动资金,让你的财务状况更具灵活性,对即将到来的现金流危机,可以提前做出一些准备。

转贷前的小提示:

  • 查看一下自己的Credit Report的状态,是否存在不良记录,是否存在过多“债务”申请咨询。

  • 对自己曾经如何申请贷款时的细节做到清晰了解,居住地址如何申报,债务情况如何申报等等。

  • 工资入账尽量与日常花销账户分离。

  • 转贷前尽量还清一些个人债务,例如:信用卡,个人贷款,车贷等等。

  • 如果投资房产私人出租,租金打到账户里,尽量避免现金交易。

  • 如果合租在别人家里,尽量用银行账户进行租金支持,避免现金交易。

以上内容基本都是增加转贷成功率需要注意的细节,但由于细节过多,在这里我就不一一列举了。

感谢阅读,下周见!

关键词: 利息贷款财经
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