你不必等到什么都准备好才开始投资房地产

在大多数情况下，要成功地操作一个房地产投资项目（如装修、分地、新建等），一般有以下三个要素：

现金

用于购房首付以及支付购房相关费用。如果你是一个活跃投资者，还要用现金支付用于提升房产价值和租金回报的开销，这个现金可以是存款，也可以是随时可以变现的贷款额度（line of credit）。

贷款能力

即能从银行那里借到钱的能力，并且要确定最多能借多少。这个取决于反映在申请材料上的收入和支出，每个银行的计算方式不一样。

投资技能

懂得分析市场，根据现金数额和贷款能力，选择合适的物业，做可行性分析，确定有利可图后，按计划以合适的价格购入，然后人为地提升物业的价值和租金回报，再卖出，或者转贷并长期持有。

这三个要素如缺乏其中一个或者两个，就会导致投资者无法独自投资房地产。

例如，有些投资者手上有一大笔现金，但由于银行贷款政策收紧，暂时贷不了款；而有些投资者有现金并且自己的生意经营得很好，贷款完全没问题，但平时很忙，并没有太多时间用于学习和操作房地产投资。

还有的活跃投资者自身的现金和贷款能力已经用在一些投资上，资金尚未回笼，但有余力可以再开展新的项目。

那么问题来了，如何在现金、贷款能力和投资技能这些要素中三缺一或者三缺二的情况下，仍继续投资房地产？

答案是——联合投资（joint venture）

什么是联合投资

一个人的力量是有限的，联合投资就是通过重组不同投资者的资源和强项，组建出一个团队来进行投资。

这个联合投资团队里的成员一般有三种角色——“出钱的、出贷款的、出力的”。如果是两个人一起做联合投资，往往其中一员充当两个角色，比如出钱的人同时也可以是出贷款的人，出力干事情的人同时也可以是出贷款的人。

联合投资基础条件

曾经在一个聚会上听到一位投资者说，她暂时缺现金，也缺贷款能力，还没时间去操作投资，希望找人和她一起做联合投资。我觉得她找到合伙人的机率很小，因为看不到她能为这个团队做出什么贡献。

联合投资在活跃投资者中很流行，而这样的合作能够成行，有这么个条件：

“ 联合投资是建立在每个成员都能贡献出其他成员无法贡献的资源基础上的。 ”

联合前的注意事项

有人说，联合投资就像结婚一样，要慎重选择对象，对象选对了，才会幸福，才能把项目做成功，实现预期利润目标。

我认为，这有一定道理，但也不完全正确。

结婚的目标是永久在一起，而联合投资则应有始有终，只有把如何散伙都规划好的联合投资才会幸福。

没错，在联合前必须把如何散伙搞清楚，如果一个项目需要联合投资者们长时间绑在一起，那么这个项目未必是个适合联合投资的项目。当然了，如果联合投资者在一个项目上合作得满意，当然可以在项目结束后，再另起新的项目。

有些人兴致匆匆地跟朋友一起做联合投资，担心伤感情或者浪费钱和时间并没有拟定联合投资协议，一旦联合投资者之间意见不统一，由于无章可循，容易产生矛盾，影响整个项目的进展，最终有可能导致项目失败或者亏损。

所以，联合投资不仅要找到合适的伙伴，更要明确各方权利、义务以及签订合作协议。

在选择联合投资前，请务必评估是否可以和“未来合伙人”和睦相处、有效沟通，并把计划项目从头到尾，谁贡献什么、谁负责做什么、项目如何结束等各种能想到的有关事项以书面形式记录下来，各方达成一致后，让律师编辑整理成正式的联合投资协议，协议签妥再开始做项目。

总的来说，联合投资未必适合每一个人，要做得好，前期准备工作特别多，如果现阶段缺乏现金、贷款能力或者投资技能，那联合投资仍不失为一个值得考虑的方向。