突发！新西兰取消住房投资负扣税，明日起正式实施

『近日，新西兰政府宣布了一揽子住房新政，对税收规则进行了多项修改，其中包括延长明线测试至10年，以及取消对住房投资者的利息抵扣等政策，旨在帮助解决新西兰的住房负担能力。』

住房部长表示，拟议中的税改政策有利于消除房地产投资者的税收“漏洞”，目前房产投资者能以远高于首次购房者和自住房升级者的出价轻松购买房产。

我们认为，考虑到既定的税收设计原则，这些变化将是把双刃剑，可能产生意想不到的影响。具体来说，在新政对税制的长期影响还不明朗的前提下，加上此前已颁布的39%的个人所得税边际税率，将进一步削弱新西兰税制的连贯性，并增加其复杂性。

新西兰房地产协会（REINZ）的数据显示，仅在2月份，新西兰的房价中位数就上涨了5万纽币（奥克兰地区上涨了10万），显然，政府试图通过新政来解决住房负担能力问题。

延长明线测试

明线测试适用于将在明线期间出售的住宅，这些物业将被视为带有转卖动机的购买（因此，其任何收益都要缴税）。目前的明线测试期限为5年，对比2015年首次引入的2年明线测试已经有所延长。但如果出售物业是业主的“主要自住房”，则不受明线约束。

政府新政将把明线期限从5年延长到10年。即在2021年3月27日或之后购入的住宅物业，如果在10年内转售，将需就其盈利缴纳所得税。在具体的税务操作上，物业一般是在签订有约束力的买卖协议之日获得。如果买家在2021年3月23日当天或之前出具了“购买意向”（Offer）并无法在2021年3月27日之前撤回的，即便该物业在2021年3月27日或之后买入，也将被视为在2021年3月27日之前购买。

但10年明线不适用于新建住宅，新建住宅将继续实行5年的明线期。政府将对“新建筑”的定义进行进一步的商榷，但基本原则是：根据2004年《建筑法》（Building Act 2004）的规定，它应该适用于在收到符合规范证书一年内获得的房产。

主要自住房测试-用途变更规则

为了明线测试的目的，“主要自住房”的定义也将被修改，引入新的“用途变更”规则。目前主要自住房按照在“全有或全无”（All or nothing basis）的基础被排除在明显测试之外。过去，如果在明线期间的大部分时间里，某物业被用做业主的主要住宅，那么它在整个明线时期都被视为主要自住房。现在，如果该物业在明线期间未被作为主要居住所用超过12个月，那么新宣布的“用途变更”规则将有效地对其部分收益征税。

被业主一直作为主要居所的住宅，将继续被排除在任何明线测试之外。即便某物业在不到12个月的时间内没有用作“主要自住房”（假如业主需要几个月的时间搬入该物业)，这段时间仍将计入业主的“主要居住日”。

新的“用途变更”规则将适用于受10年明线测试约束的住宅物业（通常是在2021年3月27日或之后购买的物业，包括新建筑）。新规定将以下金额作为处置财产时的应纳税所得：

该物业的售价减去:

- 购买价格

• 业主的物业改善支出；以及

• 物业买卖的成本。

- 其结果乘以该物业不被用作“主要自住房”的时间比例。

如果该物业是在2018年3月29日或之后以及2021年3月27日之前购买的，则继续适用于现有的主要住房的排除规则（即全有或全无）。

下一步如何？

明线延长已被包含在《税收法案》（2020-2021年度税率，可行性支出和补充事项）的补充命令文件内，该法案目前正在议会审议中，预计将于2021年3月31日之前颁布。

政府将就“新建筑”的定义进行商榷。

取消利息抵扣

除了明线测试的变化外，政府还宣布，住宅租赁物业将完全不能享受利息抵扣。政府认为，利息抵扣是一个“税收漏洞”，这对投机者和投资者是有利的，但对首次购房者不公平。税收政策官员此前曾表示，与其他资产类别相比，租赁物业的税率可能偏低，因为物业通常在出售时可以实现免税的资本利得。

根据新规定，2021年10月1日起，在2021年3月27日或之后购买的投资性物业的利息支付将不再抵扣。有关在2021年3月27日或之后为在2021年3月27日之前购入的物业而借款所扣除的利息，也将从2021年10月1日起不予扣除。

在2021年3月27日之前购入物业的贷款利息仍可扣除。但是，可以扣除的金额将在未来四年逐步减少。这意味着从2025-26年及以后，利息支付将完全不可抵扣。

最后，这些变化不会影响房地产开发商，他们将继续能够扣除其利息成本。因为开发商在出售房产时要缴纳所得税。而新政策也不打算否决以住宅为抵押、用于非住房用途的贷款利息抵扣。

政府会就上述新规的细则进行进一步的公众咨询，并在不久后出台立法。咨询的范围将集中于新规应如何适用于新建筑，以及如果出售物业在应缴纳所得税（比如在明线测试内出售）的同时是否应扣除利息。

普华永道观点

在前联合政府（和总理）排除了2018/19税收工作组对资本利得征税的建议后，政府在2020年选举中重申，在本届任期内不会引入资本利得税或新税。

政府认为，延长明线测试只是对现有税务设置的延伸，因此符合其选举承诺。

我们看来，政府的承诺导致了一系列临时措施的出台，这些措施削弱了新西兰税收体系的连贯性。延长明线和“用途变更”规则的引入，将增加土地税收的复杂性。这些变化进一步改变住宅地产的资本收入边界。

更令人担忧的是拟议中的新政，即取消投资物业的利息抵扣。当与最近出台的其他改革措施（如对租金损失进行圈定）一起考量时，政府有意通过提高租金收入的实际税率，使房产投资的税收设置与其他投资业务区别开来。

这些措施，再加上39%的个人所得税率上调，正在逐步破坏新西兰税收体系的一致性。现在，根据收入的类型、收入的来源、收入的方式和时间，对于同样金额的收入，可能的税务结果的差距将越来越大。这将极大增加了税务结构的复杂性，提升“税收驱动业务决策”的可能性，从而降低税收系统的整体效率。

部长们将当前税制的不公平性作为改革的理由，这点相对合理。但近日宣布的这些新政带来的综合影响，将引发横向公平的新问题：同等收入水平的人应该支付同等数额的税。让一种投资享受与其他投资不同的税收待遇违反了上述原则。政府的税务工作组曾建议对其中一些问题采取一致的应对措施，但这在政治上不可实行。因此，最后，那些“并不是最佳方案”的税收政策工具被用来尝试帮助解决新西兰人的一个重大问题——住房负担能力。