留学生及临时签证持有者陆续返澳，将如何影响澳洲房市

随着澳洲重新开放边境，海外来访者回流和随之而来的住房需求预计将缓慢恢复。

但来自CoreLogic的一位分析师称，随着来访者人数增多，我们可以从历史住房模式看出，房地产市场中的哪些细分市场可能出现价格变动。

我们现在已经看到了一些发展趋势。

海外来访者人数呈上升趋势

自去年11月起，澳洲放宽了对完全接种疫苗的澳洲公民和永久居民的旅行限制，出入境人数显著增加。

近期澳洲边境也开始对接种两剂疫苗的游客和签证持有人开放，并向技术签证持有人提供优惠政策，以鼓励他们延长在澳停留时间。

CoreLogic的研究负责人Eliza Owen表示，澳洲重新开放边境将以不同的方式影响房地产行业不同的细分市场。

从接种两剂疫苗的游客和签证持有人回流开始，短期住宿需求最终将出现上升，这意味着整个短期住宿租赁市场出租率和收益将提升。

“这将有利于悉尼、墨尔本和布里斯班等热门旅游目的地，以及凯恩斯和塔斯马尼亚等偏远区域。”她说道。

海外净移民人数和定居地区

Owen 女士指出，大多数澳洲新移民都会经历“保有权周期” (tenure cycle)，即初期租房以及合租，随着时间的推移，最终转变为自置居所。

她表示，边境关闭对房地产租赁市场的负面影响最大。

每年约有45%的海外移民定居到墨尔本和悉尼的10个地区。在边境关闭期间，这10个地区的房屋租赁价格急剧下跌。

不过，自2021年初以来，这些地区的租价一直在回升。

墨尔本和悉尼的内城区是这 10 个地区中仅剩的两个租金仍低于2020年3月的地区。

“早在国际边境限制解除之前，租赁价格就已经开始触底反弹，许多市场上公开的租赁住房存量都低于疫情前的水平。”Owen 女士说道。

“这可能是因为相对便宜的租金已经开始吸引国内的租赁需求，而在租赁市场疲软期间，一些投资者可能已经出售或持有未公开出售的投资资源。”

Owen 女士称，海外移民的回流将对墨尔本内城区的租赁价格最有利。

但是，在新冠疫情期间，移民人数的减少还可能造成购房需求的下降，或者海外移民会延长他们的“保有权周期”。

这可能会影响墨尔本西区和悉尼内城西区等地区，这些地区过去一直都有大量来自内城区的内部移民涌。

Owen 女士指出，技术移民的住房偏好也可能会随时间而改变。

根据澳洲内政事务部 (the Department of Home Affairs) 的数据显示，2021年下半年发放的技术签证中，有12.9%的签证发放给了到访昆士兰的海外人士，这一比例高于截至2019年6月前三年的平均水平11.5%。

海外留学生和内城区租赁房

Owen 女士称，近几个月来，持学生签证的入境者比例相对较高。

由于澳洲大学2月和3月份开学，因此澳洲优先安排留学生入境。这会对租赁房有所影响，尤其是大学附近的租赁房。

她表示，海外留学生租房需求可能主要集中在首府城市的内城区以及学术中心附近。

移民人数的恢复速度存在不确定性

不过，Owen 女士表示，目前仍有诸多因素给海外移民人数的恢复速度带来不确定性，因此这一情况可能会不断变化。

“这些因素包括签证审理时间的激增和游客原籍国的政策。”她说道。

她指出，美国疾病控制和预防中心 (the US Centers for Disease Control and Prevention) 建议人们目前避免前往澳洲。

Owen女士表示，另一个因素是关于前往澳洲旅游的时间和费用问题。在一项针对英国居民的近期调查中，这一因素是阻碍他们前往澳洲旅游的原因之一。

其次她补充说道，新冠疫情仍存在不确定性，新冠病毒变体导致旅行限制政策的波动。这一波动给费用高昂的旅行带来了较大的风险。