澳洲千禧一代组建家庭面临阻碍：建筑业低迷，政府难以提供足够的合适住房（组图）

“澳大利亚新房建设量已从五年前的高峰下降了27％，在需求增加、私人投资减少的情况下限制了住房供应。

出生于1981年至1996年（目前年龄为27至42岁）的千禧一代正取代婴儿潮一代成为澳洲最大的年龄群体，然而，建筑业的不景气正好撞上了他们寻找伴侣和开始组建家庭的阶段。

澳洲住房供应危机

新房建设已从五年前（疫情前）的高位下跌了27％，这恰恰在澳大利亚努力应对需求激增和私人投资者购买量急剧下降之际限制了住房供应。

《澳大利亚金融评论报》对澳大利亚统计局数据的分析显示，去年9月季度新房建设开工量已经下降至45,489套，而在疫情前的2018年3月曾达到62,275套的高点，其中独立屋和公寓数量各占一半。

在此期间，联邦政府的HomeBuilder刺激计划使得房屋建设在2021年6月达到了短暂的峰值，共计67,542套房屋，其中近三分之二是新建的独立屋。

这些数据揭示了一个事实，即通过借债以及在激励措施推动下，独立屋建设出现了暴涨，如今却给Porter Davis等建筑商及其客户带来了残酷后果。而与此同时，随着移民的恢复，澳大利亚面临严重住房短缺问题。

与以往周期一样，需求的激增——以及租金和房价的上涨——最终将引发更多的住房供应。但这次不会像上一次那样，当时澳大利亚国内外的投资者通过大量的公寓建设提高了住房存量，这一建设热潮在2015年中期达到了顶峰。

专家表示，除了历史上稳定的独立屋供应以满足自住需求之外，澳大利亚还需要数十亿澳元来大幅增加住房存量，而这些资金将来自机构投资者，如地方养老基金、全球养老基金和保险公司。

“如果澳大利亚真的想要增加住房存量…… 它需要一个用于大规模投资的资本来源，而不是我们以往看到的来自私人和海外投资者微不足道的资金，”基金管理公司负责人Carolyn Viney指出。

政府应激励开发商继续建造公寓

联邦财政部预测，随着国际学生、打工度假者和技术移民的回归，未来两年将增加65万名移民。

最近，政府的National Housing Finance and Investment Corporation（NHFIC）将其对截至2025年的三年内每年新房产量的预测从18万套降至13.81万套。

此外，NHFIC预测，到2032年，单身家庭将成为人口结构中第二大群体（仅次于普通家庭），这将增加当地的住房需求。

与此同时，独立屋建筑业将在未来几年陷入低迷。

“所有建筑商目前都正在经历HomeBuilder激励计划对房屋建筑业所带来的连锁反应，”总部位于墨尔本的Dennis Family Homes的首席执行官Sean Ralphsmith表示。该公司之前宣布要裁员10%。

"根据目前的销售状况和行业预测，我们预计未来18个月建筑业将保持低迷。"

即使恢复了，历史表明，该行业每季度只能建造约30,000套住房，即每年仅有120,000套。由HomeBuilder激励计划推动的40,000多套房屋开工量的激增引发了严重的后遗症，迄今为止，包括维州的Porter Davis、昆州的Privium和霍巴特的Tasmanian Constructions在内的多个建筑商都因此破产。

正如八年前的繁荣时期所显示的那样，公寓和排屋的开发能以独立屋无法企及的方式扩张。

Super Housing Partnerships是一家营利性基金管理公司，旨在利用养老基金资金建立平价住房组合。该公司的负责人Viney女士表示，机构投资者不会完全取代个人投资者，但不断上升的成本将令他们越来越难以参与其中。

“未来的发展将呈现出完全不同的景象，”她说道，“无论是为自己购买还是投资，其成本相同。”

无论如何，个人投资者在开发新房源方面发挥的作用较小。在过去三年里，用于新房建设的投资者贷款，按贷款数量和价值计算，平均不到自住业主贷款的三分之一。

但是，公寓开发往往需要时间。

Quantify Strategic Insights咨询公司的分析师Angie Zigomanis表示：“很难一下子建造出大量新公寓，独立屋更容易推向市场。”

在澳大利亚，只租不售（build-to-rent）和其他形式的机构所有住房仍然只占总数的很小一部分。它们需要几十年的时间才能占到住房存量的很大一部分。

开发商表示，各州政府必须停止对公寓的海外投资征收较高的附加费，并恢复税收优惠政策以鼓励本地投资者，从而促使更多的个人投资者投资公寓项目。

私人开发商Villawood的负责人Rory Costelloe指出："应该重新引入对澳大利亚买家的印花税豁免，以尝试激励开发商继续建造公寓。"

重大社会问题

他表示，规划限制也需要改变，特别是那些阻止在成熟社区进行中密度开发的规划限制。

在澳大利亚市场驱动的住房开发机器再次启动并创造新的库存之前，压力将不断增加。

这对依赖移民的经济构成威胁。如果澳大利亚在吸引技术工人的全球竞争中坦陈，他们到来时的住房短缺问题将很严重，那么有多个移民目的地选择的人无疑会考虑其他选择。

对于当地人来说，这也意味着孩子们在家里住的时间会更长，选择在父母家居住的单身人士会越来越多。

但这也发生在人口年龄结构变化的转折阶段。出生于1981年至1996年（目前年龄为27至42岁）的千禧一代正取代婴儿潮一代成为最大的年龄群体，然而，建筑业的不景气正好撞上了他们寻找伴侣和开始组建家庭的阶段。

政府要如何为他们提供足够的合适住房？

“这是澳大利亚面临的重大社会问题，”Zigomanis 先生在Quantify Strategic Insights咨询公司的分析师同事Rob Burgess称。