中国地产商造城梦幻灭:清仓南非20万平方公里土地

一位中国另类地产商的宏大“造城”梦，终于还是幻灭，曾圈地20万平方公里宣称要建“南非的陆家嘴”。1月19日，由资产管理公司接手后的上海证大（00755.HK）宣布出售位于南非约翰内斯堡沐德坊的物业。

戴志康

2013年11月，上海证大以10.61亿南非兰特（约合人民币6.63亿元），从南非最大上市公司AECI手中，收购包括1600公顷的建设用地、4平方公里的湿地以及200幢历史建筑，就此拉开南非“造城”梦，创始人戴志康宣布，要建一座南非的陆家嘴。

宏大的“造城梦”

1月19日，上海证大发布公告，以总代价18.1亿兰特(约9.99亿港元) 出售证大资本全部股权及贷款，三年的投资以3082万港元的亏损告终。证大资本为暂无营业公司，旗下物业即为本次出售的位于南非约翰内斯堡沐德坊。

追溯至三年前，2013年11月，上海证大以10.61亿南非兰特（约合人民币6.63亿元），从南非最大上市公司AECI手中，收购包括1600公顷的建设用地、4平方公里的湿地以及200幢历史建筑。

创始人戴志康宣布，计划用10至15年的时间，投资80至100亿美金，将南非打造一个“陆家嘴”。其曾对媒体袒露，这个项目从投资规模来说，也不算大，但意义在于，可以把它看做中国人经营世界、进军非洲的桥头堡。

对于造城，创始人戴志康可谓怀揣梦想并信心满满，并对外透露，该投资计划是历经三年的准备，一年的谈判，方成行。

奠定最近几年上海证大发展方向的海外投资，还要从一段当时被认为收获颇丰的旅行开始。2014年，戴志康在接受媒体访谈时透露，宣布投资南非之前，为了感受一下中国人在世界，尤其是在亚非拉的机会，和三个友人开启了一趟海外旅行。在游历了非洲、南美洲和澳洲之后，戴志康将投资目的地选在了新西兰和南非。

对于选择非洲作为投资目的地，戴志康认为，是证大房产结合国家战略与自身特长的结果，既是深思熟虑，也是量力而行。

这块约有上海面积30倍大的地方一时间充斥着期待和非议。项目所在的地方政府对中国企业的大手笔投资表示了欢迎和兴奋；至今中国商务部的网站仍然记录着上海证大的荣耀时刻。

另一方面，上海证大的高杠杆行为引来众多非议。资料显示，宣布这项投资时，上海证大仅是一间市值仅20多亿港元的香港上市公司，80亿-100亿美元的投资相较于体量尚小的上海证大而言，注定又是一场高杠杆游戏。

尽管被外界认为“蛇吞象”，金融从业出身的戴志康不以为然，相较于风险，他更看重未来的前景。

上海证大甚至设想好了资金来源和运营模式——效仿陆家嘴（600663.SH）。“就像开发陆家嘴的资金并不是全靠陆家嘴集团。只要做好基础设施、完成一级开发就可以卖地了”。在上海证大的设想中，只需进行一级开发，土地即能支撑造城梦，“如果真的缺钱，钱紧张了我就卖几块地呗。”

一切看似合理，直到2015年2月13日，上海证大集团发布一则公告，集团董事长戴志康将其和女儿戴陌草手中持有的上海证大房地产有限公司全部的42.03%的股份转让。

救不起的上海证大

一位在房地产行业浸淫近20年的另类开发商，在宣布自己宏大计划一年多之后，宣布退出房地产业，接盘者为中国东方资产管理（国际）控股有限公司（下称东方资产）。

“金主”入主，上海证大并未迎来新的发展，而是股东减持、套现。入主上海证大3个月后，2015年5月7日，东方资产累计收购上海证大股权50.03%；此后的数天，东方资产与5月20日和21日分别减持2.83亿股和1.82亿股，套现约1. 45亿港元。此后，东方资产管理公司尽管有零星场内增持，但持股比例一直未能有新的突破。

上海证大停滞不前的发展面前，新东家有意撤出。2015年12月24日，上海证大发布公告，这一次不是简单减持，而是几近清仓。公告显示，控股股东东方资产（作为潜在卖方）分别于12月21日、12月22日与四名单独的独立第三方（作为潜在买方）签订了四份谅解备忘录。

尚不清楚何故，这笔清仓的交易最终未能在规定的期限内达成，东方资产依然是上海证大的控股股东。而且新的管理层仍在继续剥离脱离公司业绩的三四线城市产业，但这间公司并未因“金主”的留任而有太多的起色。

2016年上半年，中国房地产市场销售可谓最近几年最好的时候，但上海证大仍未有起色，期内公司录得营业额约5.63亿港元， 较2015年同期约11.57亿港元大幅减少51%，每股基本亏损为3.31港元。

此外，股东应占亏损约4.92亿港元，较去年同期减少4%，原因则是，期内为发展中物业的价值减少及成本调整拨备比去年同期减少约9316.1万港元，换言之，这是会计规则的使用所致，并非业务的改善。

上海证大的印记

创始人经历堪称传奇，从一名农门学子，进入人民大学学习金融开始，后创办证大集团，成为集证券投资理财、综合房地产开发和能源矿业投资三大主业齐头并进的集团公司，戴志康曾是地产圈草根逆袭的励志典范。

金融浸入戴志康的骨子里。1981年考入中国人民大学，主修国际金融，1985年考入中国人民银行总行金融研究所继续深造；1987年进入中信实业银行总行，任行长办公室秘书；1988年担任德国德累斯顿银行北京代表处中方代表。

此后的1990年，戴志康任海南证券公司部门经理，随后组建中国第一家私募基金公司——富岛基金公司，并出任总经理，由此，“中国私募基金第一人”诞生，这一年，戴志康28岁，在金融业声名鹊起。

即便是1992年创立上海证大集团之后，戴志康也有一半的时间是沉浸在金融之中，并战绩颇丰。特别是历经国内私募业发展的数次起落，仍能风生水起的恐只有戴志康一人。

在金融领域戴志康有着闪光的过去，1996年挖掘苏常柴等股票，重仓杀入，坊间传闻，苏常柴一只股票上戴志康赚到一个多亿；1999年股市达到顶峰时，戴志康全身而退，搭上快速发展的房地产快车。

在浦东低价拿到足以开发10年的土地，包括后来著名的联洋社区、大拇指广场、九间堂、喜马拉雅中心等，这让戴志康成为地产行业分量级的人物。

但真正让戴志康声名远扬的是，数年之前，他将金融业的高杠杆带入地产领域，并淋漓尽致的使用。

2010年，上海证大以92.2亿元创纪录的价格拿下了位于上海外滩的8-1“金融地块”地块，彼时的上海证大账上仅5亿元，银行存款加净资产总额不过30亿元。

怀揣梦想的戴志康试图借这个项目，在上海滩打造有自己烙印的项目，但现实往往很残酷，“蛇吞象”并不那么简单。

上海证大在拿地20个月之后的2011年11月，即因资金问题减持了65%的股权，以95.7亿元的价格将股权出售，此后数年更是陷入股权买卖的官司之中。

官司结束之后，擅长资金运作的戴志康并未就此停手，而是再度试图利用高杠杆撬动项目。2014年初，上海证大拟以最高代价11.94亿元，收购中冶南京下关地王。

“蛇吞象”式的发展模式成了证大房地产事业发展的一个转折点，也在一定程度上诱发了戴志康后来转让股权，因为上海证大陷入资金紧张之中，甚至传言陷入销售危机，负债率飙升。

2011年退出上海外滩项目后，上海证大负债率由2011年的98%降至2013年年中的81%。2014年，上海证大再次高杠杆扩张南京，当年负债率升至138%；其债务问题一直未能解决，2015年，公司负债率更是升至242%；即便是东方资产入主后，资产负债率再次更是升至245%。

没有了戴志康的上海证大，并未有太多的改变，外界印象深刻的依然是其不算宽裕的资金状况以及新东家开始转手项目，南非、新西兰、廊坊……