土地买卖精彩一周--澳洲房市7月15日拍卖前瞻

上周六（7月8日），被冬季低温和贷款政策所影响的拍卖市场并没有很好的表现。悉尼拍卖清空率71%，中位价116万；墨尔本拍卖清空率72%，中位价74万，虽然比7月1日表现要好，但是还不到人们预想的新政之后，房市火热的期望。

按照CoreLogic的数据，本周全澳预计共有1477套房产拍卖，其中悉尼561套，墨尔本683套，布里斯本100套，阿德莱德61套，堪培拉60套，珀斯28套，塔州6套。预估的拍卖数量已经连续五周减少（7月8日1588套，7月1日1820套，6月24日2172套，6月17日2247套），鉴于这样的表现，我们最乐观只能预测，清空率和中位价只能随着时间温和反弹，一下子逆转的可能性非常低。

各大首府城市房价趋势

悉尼冬天回归平淡

我们先看最近八周的清空率及中位价图表，继6月24日中位价创造八周最高纪录133.5万澳币之后，7月1日，7月8日都只录得110万左右的数字，虽然有所反弹，但是力度相当弱。加上拍卖数量的连续五周减少，预计未来两三周中位价可能都在120万上下的区间。市面上房源不少，报道说是卖家预期房市未来下行，所以都想趁高出手。但是鉴于拍卖比较疲弱的表现，采用报价售出的物业有所增多。

相比去年同期，清空率从冬天到春天是一个上扬的走势，这也是一般的规律。金九银十的行情在澳洲也适用。但是悉尼今年清空率普遍比去年同期要低。一定程度上反映了市场并没有去年那么火热的事实。

拍卖数量方面，7月8日有531个物业拍卖，比7月1的628套要少，为八周内除去公众假日拍卖的最低水平。自5月20日起，悉尼的房屋拍卖数量已经是7连跌，从最初的880套一直到7月8日的531套。

和去年同期八个周相比，悉尼拍卖中位价平均都有10%以上的提高，以6月24日133.5万的中位价为例，和去年同期113.35万相比有17.78%的增长。市场的冷更多是反映出增长放缓了，而价格方面没有倒退。

墨尔本不温不火

我们再来看墨尔本，八周内最高是6月24日的89万，最低是7月1日的68.2万，7月8日清空率72%，为八周内最低。清空率也有很明显的下降趋势，没有随着中位价的反弹而升高。

和去年同期相比，墨尔本在7月之前表现都很好，但是最近的清空率并没有像去年一样，随着春天的到来而提高。

拍卖数量方面，墨尔本追随悉尼的节奏，从5月20,27日超1100套的高数值水平下降到7月8日的673套，未来还有下降的趋势，所以数量腰斩是可能的。去年7月的时候也发生过类似的变化，但不同的是即使拍卖数量很少，清空率却异常地高，接近80%。假如说去年七月是房荒的话，今年的情况却是房子供应不少，但是可能大家怕卖不出好的价格，就不选用拍卖这个销售方式了。

墨尔本中位价和一年前相比，基本也有两位数的涨幅，和悉尼的情况类似：交易变平淡，但是价格高居不下。

其他城市：三个城市，平静的两周

此外7月8日的拍卖，布里斯本上市86套，和7月1日相比差别不大。阿德莱德拍卖数量由7月1日的51套减少到7月8日的44套，堪培拉同期拍卖数量则从7月1日的33套，增加到7月8日的51套。当天的清空率方面，三个城市表现不一。其中，布里斯本清空率7月8日清空率56%，和7月1日的57%基本一致；阿德莱德也是如此，7月8日和7月1日分别是59%和58%。堪培拉同期从75%下降到69%，

最新澳洲房价增长指数（20170713）

我们来看看澳洲各大城市房价的增长指数，该指数不分独立屋和公寓市场，统一计算。其中，在截至7月13的过去一年，悉尼房价增长13.43%，墨尔本增长16.19%，布里斯本4%。

而最近一个季度（三个月），悉尼墨尔本房价分别增长1.43%和3.06%，如果把这个季度增长年化，那么预计这一年悉尼的增幅只有去年的一半（5.72%），而墨尔本则和去年基本一致（12.24%）。不知道可否猜测为，悉尼房价已经很高，居民收入增加有限，加上贷款能力的收紧，悉尼房价向上的空间被压缩了。目前墨尔本和悉尼房价有近40万的差别，所以其增长的空间还比较大。

珀斯在过去一年内下跌2.43%，表现比较差。

如果独立屋和公寓分开比较，按照Corelogic最新的六月月结数据，我们可以看到独立屋增长强劲，公寓部分城市表现欠佳。（分析见7月8日的拍卖前瞻或总结）

一周行业动态

土地买卖精彩的一周

本周的热点，无疑是地产市场上面的买买买。中国第一买家孙宏斌，在买下乐视后，突然以631.7亿人民币收购了13个万达文旅城的项目股权及其旗下的76个酒店。刚刚才因巨额海外收购被中国监管机构“敲打提醒”的万达，再一次被笼罩在“商业外不可控力量”的阴云里。

 
（图片来源：新浪网）

昨天在《澳房汇》的专家团问答栏目里有这样一个问题：请问中国的楼市出现危机，会对澳洲有较大影响吗？我的回答是：中国楼市出现危机的概率并不高，但是未雨绸缪的人只会越来越多。或许我们担心的不是房价会跌（事实上只要一直印钱，控制资本外流，房价只能向上），房价不会跌。我们担心的是有一天房子突然不属于自己了。昨天业主还姓王，今天就姓孙了。当然这对普通人来说还是有点杞人忧天，但是万一呢？海外置业的想法往往就是被这个万一所诱导的。

回到澳洲本土，碧桂园也弄了个大新闻：收购墨尔本西部地区价值4亿澳币的土地。卖家Phileo之前在2004年11月购入这块土地的时候，只用了1450万澳币。按照4亿澳币的卖价，获利近30倍。在2016年5月的时候，这块土地的价值估算还停留在1.2亿澳币，但是随着州政府批准了土地用途的变更，这块土地的价值如火箭一般飙涨。这块土地距离墨尔本CBD40公里，可以兴建5000个住宅，入住20000-25000居民。

 
（图片来源：AFR）

而同样是墨尔本的另外一起交易，中国开发商1000万澳币买下了殡仪馆的旧址打算开发公寓，也轻松上头条。不过，买家非常强调要保护自己的隐私，所以，只能被称为神秘买家，不知道是不是从碧桂园的故事中得到启发。当年碧桂园以7300万澳币拿下North Ryde靠近大片公墓的土地，用作公寓开发，曾引发了不少争议。

无冕之王北悉尼

回到悉尼，北悉尼Artarmon一块由5个独立屋组成，总面积4002平方米的开发用地成功售出，价格高达2500万澳币。新晋开发商Truslan Group击败了超20名竞争对手，成功购入这块位于2-10 Milner Rd的土地，该地块靠近Artarmon 公立学校。Artarmon也是悉尼北岸著名的好区，距离CBD9公里。南边是开发热土St Leonards，北边是华人喜爱的Chatswood。

土地上有五个独立屋，卖家拥有这片土地已经有50年之久，趁着房市火热出售，获利丰厚。按照Realestate的统计数据，目前Artarmon的独立屋均价是260万澳币，而刚售出的5个连体独立屋总价2500万澳币，分摊下来就是500万澳币一个，几乎是均价的两倍。

悉尼北岸的可开发地皮自2013年起就价格飞涨，现在也没有停下来的趋势，因为那片地方带有土地的新房供应量非常少。而在这个土地的不远处，是香港开发商优瑞置业（Euro Properties）和莲花集团（Lotus Group，拥有悉尼知名的连锁中餐馆-Lotus）在2015年以1.475亿澳币买下来的9号台（Channel Nine）总部。当时买地的竞争也非常激烈，上述两家中资机构的联合最终胜出。那块2.9公顷的土地按规划会建成400套公寓。

(图片来源：SMH)

悉尼北岸的St Leonards和Chatswood已经成为所有开发商都想插足的地方。莲花集团上个月就联手另外一个中资机构iProsperity Group以1.15亿澳币的价格买下Chatswood火车站旁边的1-5 Railway St （租赁所有权物业，Leasehold），打算把其中一栋商业楼改成高级公寓。当时来自上海的开发商升龙集团（Aqualand）也参与了竞标。于是，在这两个区之间的Artarmon也会进入开发商的视线，房价也随之水涨船高。

悉尼除了原CBD之外，一直在致力打造西悉尼Parramatta这个第二CBD，有不少人表示，这个CBD有点像“不好扶”的阿斗。

而另外一边，北悉尼俨然是“天生丽质难自弃”的风采：经济发达，教育发达，环境优美，人文气息好。北悉尼的办公楼至少比CBD便宜20%以上，所以，不少大公司已经逐步在向北悉尼转移，加上已经很火热的公寓开发，北悉尼成为一个新CBD的势头基本是不可阻挡的。

作者简介

梁杰夫（微信：WX410213054）
Domain中文版《澳房汇》执行主编
澳洲地产专栏作家,信贷专家
中山大学学士,澳洲会计及管理硕士