平静中等待爆发？--澳洲房市7月29日拍卖前瞻

上周六（7月22日），悉尼墨尔本两地拍卖市场温和反弹，其中悉尼拍卖清空率73%，中位价109万；墨尔本拍卖清空率75%，中位价74万，四个主要数据，除了悉尼清空率比7月15日稍微高一点之外，其他三个均稍微下跌。

按照CoreLogic的数据，本周（7月29日）全澳预计共有1778套房产拍卖，比7月22日的1581套有所增长，且是连续两周回升。各州首府城市拍卖数量分别是：悉尼647套，墨尔本862套，布里斯本137套，阿德莱德78套，堪培拉42套，珀斯21套。

周末天气晴朗，气温近22度，随着拍卖数量的增加，我们可以较乐观地预测，清空率和中位价会继续温和反弹。

各大首府城市房价趋势

悉尼逐步反弹

我们先看最近八周的清空率及中位价图表，继6月24日中位价创造八周最高纪录133.5万澳币之后，7月1日，7月8日，7月15日中位价呈现的是一个谷底反弹的趋势，不过到了7月22日，中位价109万的数值，打断了上涨周期，也创下了八周以内中位价的最低记录。

不过从清空率来看，虽然每周进步一点，但是可以看到很稳健的上升趋势。按照往年冬去春来，清空率节节走高的规律，接下来的市场应该会表现不错。

悉尼的拍卖数量方面，九连跌的趋势和清空率的上升是背离的，但是估计数量的下跌应该可以在本周中止（从5月20日的880套连续下跌到7月22日的479套，统计不包含6月10日公众节假日的407套）。

相比去年同期，清空率从冬天到春天都是一个先抑后扬的走势，而且两条曲线的匹配度非常高，季节性变化对清空率的影响很稳定。不过悉尼今年清空率普遍比去年同期要低。一定程度上反映了市场并没有去年那么火热的事实。

和去年同期八个周相比，悉尼拍卖中位价平均都有10%以上的提高，但7月22日的数据让人失望，109万的中位价是2017年2月以来悉尼最低的水平，而且比去年同期的121万减少了近10%。

墨尔本保持水平

我们再来看墨尔本，八周内最高是6月24日的89万，最低是7月1日的68.2万，7月22日清空率75%，中位价74万，属于中等偏低水平，几周以来的数据都在上下小幅度波动，可以说是保持水平前进。

拍卖数量方面，剔除6月10日的假日，经过6连跌后（从5月27日的1143套持续下跌到7月15日的636套）站稳反弹。

和去年同期相比，墨尔本在7月之前表现都很好，胜过去年。但是从7月8日开始，清空率最近（7月8日，15日）两次结果都低于去年同期，7月22日，两条曲线又开始交叉，相比悉尼曲线的高度一致，墨尔本的市场稳定性稍差。进入春季，清空率提高后又下行。

墨尔本中位价和一年前相比，基本也有两位数的涨幅，和悉尼的情况类似，但最近两周（7月15,22日）表现不佳。

其他城市：阿德莱德表现突出

此外7月22日的拍卖，布里斯本上市81套，比之前少了一点。阿德莱德62套，比7月15日的41套增长不少。堪培拉两周（7月15日,22日）都是36套。

当天的清空率方面，三个城市表现不一。其中，布里斯本清空率7月15日清空率55%，属于一般水平；堪培拉由7月15日的63%上升到7月15日的72%。阿德莱德7月15日的清空率表现强劲，录得84%是八周最高水平，不过到了7月22日，下降到62%。

最新澳洲房价增长指数（20170727）

我们来看看澳洲各大城市房价的增长指数，该指数不分独立屋和公寓市场，统一计算。其中，在截至7月27的过去一年，悉尼房价增长12.74%，墨尔本增长15.95%，布里斯本3.44%，墨尔本胜出。

而最近一个季度（三个月），悉尼墨尔本房价分别增长2.31%和4.07%，墨尔本的季度表现非常强劲，这种强势也持续了很长一段时间。

布里斯本年度增幅为3.44%，阿德莱德为2.32%，珀斯在过去一年内下跌3.09%，表现垫底。

如果独立屋和公寓分开比较，按照Corelogic最新的六月月结数据，我们可以看到独立屋增长强劲，公寓部分城市表现欠佳。（分析见7月8日的拍卖前瞻或总结）

一周行业动态

世纪工程，37亿重建悉尼环形码头

悉尼正在发生的变化将颠覆澳洲最具代表性的地标形象。环形码头（Circular Quay）东临著名的歌剧院，西接港湾大桥，北部环抱海港，南望不断扩展的城市天际线。到2025年，37亿澳元将被投入重建环形码头地区。

（图片来源：AEOL）

破旧的楼房被拆除，高耸如云的新办公室和时髦的公寓将在这里拔地而起。建成后，崭新的道路两侧，饭店和娱乐中心鳞次栉比，还有充足的户外空间和方便的公共交通。

而这个37亿的世纪工程，费用基本上全部由私有企业承担。政府只出了非常少的一部分钱。澳洲国际开发巨鳄Lendlease、澳洲金融服务公司AMP Capital、中国地产集团万达，在投资振兴环形码头的工程中一马当先。万达集团的项目，价值10亿，而在它的后面，Lendlease集团的Circular Quay Office Tower项目，价值高达15亿澳元。

(图片来源：万达官网)

私有资金的注入是这次振兴改变的基石，而政府的特别许可，又为工程拓宽想象空间。政府在楼层高度和建筑面积方面，悉尼市议会给开发商提供了特别许可，但与此同时，议会也要求开发商必须预留足够的公共空间、提供良好的便民设施、建设更发达的交通。这种方案，最终会带来双赢的结果。

不良商人败走中央海岸

而在悉尼北边的中央海岸，一个号称“五亿投资”的中国欢乐时光主题公园计划正式终结。

2012年的时候，中国商人钟亚章的公司和Wyong市政府签订协议，市政府以1000万澳币的价格出售位于Warnervale的土地，钟的公司声称会出资5亿澳币建设中国主题公园。然而五年过后，悄无声息。Wyong市政府只能收走钟的60万澳币押金。曾经轰动一时的项目烟消云散。

(图片来源：AFR)

但是，更多的评论不是对项目的惋惜，而是对不道德商人的谴责。绝大多数中国的企业为澳洲带来了勃勃生机----他们带着新时代公寓生活的理解，现代化城市的经验而来，带来了技术，带来了资本，创造了无数的工作岗位，优质产品，用自己的努力换回澳洲本地人的尊重。而个别不法商人的行为，不但使得自己名声受损，也一定程度上抹杀其他所有人的努力， 这是我们所不愿意见到和应该引以为戒的。

在上周澳洲联储提出，3.5%可能是未来的中性利率的时候，澳币涨至两年新高且在本周继续保持向上。

本周公布的二季度通货膨胀率CPI意外放缓，从前一个季度的0.5%下行到0.2% ，给了澳洲联储一个“扑火”的理由：利息不可能很快升高，大家不要担心。但是，澳币的涨势还是保持强劲。目前已经突破80美分大关。

（图片来源：新浪网 从2016年1月到目前的澳币对人民币汇率走势）

对于普通投资者来说，过去的一周是较平静的一周，但是，按照我们“没事即是好事”的说法，那就让我们平静地过渡到传统的“金九银十”吧。

作者简介

梁杰夫（微信：WX410213054）

Domain中文版《澳房汇》执行主编