空置税已经杀到，首批海外买家空置税申报单出炉还有三个月！ | 税务专栏 28

这是澳洲房产大全

第 595 篇原创文章

一转眼已是金狗迎春，在这里给各位读者朋友拜年了！

大家还记得去年5月澳洲财政预算宣布的各个税政草案，到今天也一项一项通过立法了。其中11月横空出世的“空置税”，让许多外国房产投资者们大跌眼镜。那时候的政策预案，如今已瓜熟蒂落，并且出台了更多的操作细则。

为什么会有这个税种？主要是有些海外投资客购置的房产没有人住也不出租，让澳洲民众不高兴了，这不是赤裸裸的炒房？不断给政府施压，从而引起了政府重视。现实中有多少人会有遭遇此税种？

客户李先生就有这个担忧。

李先生一家经常到澳洲度假。在2017年10月10日购入了黄金海岸的一套别墅，入住了半个月的样子就回国了。本来是计划给女儿留学时陪读可用，但因为种种原因，孩子入学得推迟到2018年下半年。因为是个豪华大别墅，李先生也并不想随便出租给其他人住，因此，这房子买下之后除了最开始的半个月，以后就一直没人居住。

如今这空置税出台了，李先生想知道个究竟，好做好准备。

我们首先来弄清这个税种涉及到的几个概念：

谁是外国人？

新法规将适用于拥有澳洲民用住宅的广义上的外国人，包括

• 外国个人

• 受外国人实际控制的公司

• 受外国人实际控制的信托

那持有临时签证，哪怕是已经在PR申请等待中的人，算不算外国人？算。

什么样的物业？

新法规定，同时满足以下全部条件的物业必须缴纳空置税：

• 民用住宅或土地（如果土地上正在建造民用住宅）

• 被外国人拥有

• 在2017年5月9日晚7：30之后获取

• 购置时候需要向外国投资审核委员会（FIRB）申报批准，包括开发商获取的新屋免FIRB申请证明类房产

• 一年内有半年以上时间空置

看起来，办公写字楼、厂房、仓库就可以不算咯？似乎这也是一种置业新思路。但前提是，也要FIRB首肯，看它同意不同意你购买这些物业。

如何定义“空置年”？

虽然澳洲的财政年度是从每年的7月1日至次年的6月30日，但是有些税费的征收却是按自然年度1月1日到12月31日来核定的，例如土地税。

但是，空置税条款中的“一年内有半年以上时间空置”中的“一年”，是从外国人获得权力能占用该住宅的第一天起算开始的一年。比如说，直接买的是现房，就按成交合同日。买的是新房或者要翻新的住宅，就按占有证明颁发日。所以说每个外国人都会有自己独特的空置年。

如此而言，相关物业需要被外国人持续拥有一年之后，才会产生空置税的核征。换句话说，如果一年内卖了这房子，就不会被征收空置税。

所以，在2017年5月9日晚7：30之后一段时间内买房并交割的歪果仁们，你们的“空置年”很快就到期了。

如何界定“不空置”

• 外国人自己，也可以是亲戚，真实地入住到该房产

• 该房产被第三方真实租用，且租约超过30天

• 该房产真是的处于可租用状态（比如有公开广告而且是按市价条件出租）且租约超过30天。

请注意，这最短30天租期的实施，很可能把如今流行的假期短租和Airbnb（在法规有特别注明）给排除在外了。

如何计算“空置税”

要交多少税？

简单的说，外国人在购买本地房产需要交多少FIRB申请费，空置税就交多少。

如果是免于申请FIRB的新房，也需要FIRB申请的同等对待，缴同等金额。

具体算法：空置税基于获取时的土地或房产的市价来计算，以阶梯价格递增，最低为$5,500，过万之后基本就是一万一个档次，而且上不封顶，这就意味着越贵的房子空置税会越高。

如何缴纳“空置税”

和大部分其他所得税一样，澳洲税局ATO主管此税。外国人要求在空置年结束后的30天内递交单独的纳税申报，并在收到ATO核定确认后发送缴付通知的21天内完税。并且请各位妥善保存有关证明，澳洲税局对于此类文件的保管期限的要求是产权处置后五年。

李先生明白了！

由此推算，在2018年10月9日满一整年时，李先生就要在2018年11月9日前自己或者委托专业人士向澳洲税局递交规定的有关空置税的纳税申报。

ATO进行相应审核后，认定李先生一家此套物业在该特定的空置年内符合缴纳空置税的条件，于是会发送缴税核定通知给他。

为了避免不必要的麻烦，李先生则需要在核定日21天内完成缴税。并且存档所有相应文件。

或者，李先生可以考虑将物业按规定时间（30天）出租从而减免此税。

可能读者更关心ATO怎么知道房子里是有人住还是没人住？你想告诉ATO, “我思, 故我在”？哪那么容易，澳洲税局可以堪比FBI，只要想查实，证据搜集的力度广度深度远远超出你我的想象。

但是，大家也不必“谈空置税而色变“。这不过是当下外国人在澳洲进行房地产投资要多考虑的成本因素之一，很多国家针对外国投资者都会有这样那样的税种。常说”投资有风险，入市需谨慎“，这个空置税属于政策风险，好在政策是人制定的，也许不远的将来它还是会变的。