澳大利亚房价降不下来，是有原因的！澳洲政府和银行一直隐瞒的真相，终于曝光...（组图）

在澳洲生活，有一个怎么也绕不过去的话题，就是房子的可负担性。

从2012年底矿业繁荣结束以来，澳洲房地产一路高歌猛进，房价节节攀升，不论是澳洲本地，还是其他国家，投资者们纷纷蜂拥而至，各种买买买。中国买家更是成为报纸新闻的头条常客。

一方面是房地产成为支柱产业，让澳洲经济继续保持27年连续增长，没有通货紧缩。

另一方面是现在的年轻人越来越买不起房子，悉尼和墨尔本的房价虽然有所下跌，但还是无力负担，反倒一些二三线的城镇却稳中有升，比如靠近悉尼的的中央海岸，成为很多年轻人首次置业的好去处。

目前的情况是，从去年9月起，悉尼的房价就一路下跌到现在，到现在已经8个月了。然而真实的状况是，高价房受创，廉价房却在走高，也就是可负担性房屋。

1、房价会继续跌吗？

 从悉尼的房地产发展历史上看，房价可能短期内会下降，但中长期一定是涨的。因为可建筑面积有限，人口又不断增加，住房刚需导致房价一直上涨。

根据ABC的最新分析报道，在1987年的美国金融危机之后，澳洲的银行为了减少风险，开始将商业贷款比例缩小，转移到住房贷款上来。

今年1月份，瑞银（UBS）的报告显示，澳洲的家庭债务比例已经高达200%，居全球第一。

要知道2008年全球金融危机前，美国的债务比例是240%。

但因为银行的钱大多投入到了房地产市场里，房屋按揭贷款占到主要银行60%的贷款比例，可以说银行已经被房地产行业绑架。

从一方面讲，澳洲家庭的主要收入用来供养银行，导致了家庭消费疲软，尤其对零售业冲击很大，通货膨胀更是保持2%的水平迟迟不见提高，澳洲经济很难有大的增长。

另外一方面看，澳洲银行为了自身利益，不得不去保护房地产行业。

而政府又通过不断增长的房价保证了经济的稳定，而且从中获得了大量税收。从2012年到2017年，各州和地方政府年均财政税收增长了65%。

综上所述，澳洲房价，尤其是悉尼的房价，

最底层有政府和银行在做支撑，

目前找不到替代GDP增长的其他支柱行业。

如果真的严厉打击房地产市场，无疑会对澳洲经济造成巨大损伤。

有这么一层窗户纸，谁都不愿意去捅破。

房地产作为支柱性资产，当房价大幅度下跌，相当于人们的资产缩水，手里的钱也少了。导致的结果是人们更加不愿意去消费，银行不愿意提供房贷，经济疲软，失业率上升，按揭贷款违约率上升。严重的话，还会引发银行的信贷危机。

2、可负担性差能不能解决？

 能，也不能。

虽然中国人是澳洲的最大背锅王，澳洲本地人买不起房子全怪中国投资者，尤其各种土豪买豪宅的新闻层出不穷。

然而事实上却是，澳大利亚外国投资审查委员会（FIRB）数据显示，中国人2017年投资澳洲房市为1045亿澳元（意向性），比前一年1337亿澳元下降很多。

但真正的澳洲第一买家，其实是美国。

如果从数量上看，海外买家仅占澳洲房地产投资者的1/4,，而这1/4中的3/4才是中国人。区区3/16的中国买家就等买遍所有澳洲房子么。

中国购房者在澳大利亚房地产交易中所占比例不到2%，对季度平均房价上涨贡献不到1%。

答案是否定的，尤其是其中很多人购买的是豪宅或者高价位的房子，对低价位房屋和可负担性房屋影响较小。

解决可负担性有两个方法：

硬着陆和软着陆。

前者如同前面描述的场景，房价大跌，经济也受到极大影响，严重的话会引发经济危机。

后者则是顺应民意，还不起贷款是因为收入不够多，那就强制增长工资，然而这样反倒使得人工成本，公司运营成本相应提高，造成物价上涨，重新回到消费者身上，负担可能一点也没减。而且扰乱了市场经济自我调节，浪费了宝贵的时间。

3、房地产市场何去何从？

从去年9月份，悉尼的房价连续下跌至今。全球新一轮的利率上升趋势最终会影响到澳洲，导致澳洲家庭的还贷压力增大，造成按揭贷款的违约率上升和房价下跌。

针对海外买家的审查也会进一步加强。

之前封堵了贷款，买家只能通过现金，甚至地下钱庄的方式来支付，而在新的预算案出来之后，不能支付超过1万澳元以上的现金，只能通过银行账户或支票交易。

另外就是，悉尼和墨尔本的高密度公寓，悉尼的起重机数量占了澳洲的总是的50%，相当于北美洲全境的起重机总数的80%，墨尔本是悉尼的一半。

虽然悉尼和墨尔本的住宅项目建设数量已经从最高值开始回落，但起重机并没有挺足工作。政府通过各种公共建设来应付人口的巨大增长。

因为有人口持续的增长，才能带动房价的继续上涨。

尽管政府每次爆出惊人言论，要加强边境管制、限制难民数量，或者削减移民数量。但其实澳洲在所有国家发达国家里，移民是最增长是最多的，澳洲人口的年增长率是1.6%，仅次于新西兰，上海经合组织平均才是0.7%

（图片来源：澳洲的家一墨尔本）

澳洲经济能够连续27年保持增长，而且没有通货紧缩，一个最大的秘密就是不断增长的移民数量。

但从个人的角度来说，工资增长停滞，新工作数量净增长几乎为0。

虽然一直强调说房价过高是因为供应不够，但本质上是澳洲政府为了保证经济增长，通过移民政策来刺激房地产市场。

之前澳洲审慎监管局（APRA）为了防止金融风险，此前设置了10%的贷款增速上限，发现解决不了问题，最近又重新放开，紧跟着四大银行就宣布对房贷降息，并加强对贷款人的审查。

来来回回，反反复复。相对于中国过去两年的去杠杆和稳杠杆，澳洲其实也在走着同样的路，只是面对低迷的市场，澳储行（RBA）虽然硬着头皮说就算可负担性依旧很差，仍然会在加息的可能性。

不过照目前的情绪，房地产市场不稳定下来，澳储行也没那个勇气加息，那无疑是对现在的“糟糕”的澳洲经济雪上加霜。

澳洲的经济到底靠什么驱动，零售业和服务业，还是银行业和金融业？自己心里还没点数吗。

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