写给那些只在意“现金流”的房产投资人

周末看了一部日剧sp《Fake News》，是大美女北川景子演的，讲的是因为信息时代大爆炸，网络上所充斥的虚假新闻对于社会及个人的影响，里面有一句话，说的很实在。

很多国内外华人在投资澳洲房产的时候，都特别在意现金流。这点我很理解，但单澳房来说，我很少见过哪个物业在贷款（多为80%）买入时，其现金流就是正的，而且涨幅还特别好的。

我在为买方中介的客人做前期咨询时，发现强调这现金流的投资客人并不在少数。因此，借今天的标题，想和你们具体聊聊。

强调现金流的房产一般有2种：一种是酒店式公寓，100%用于投资，出租的对象多为短租客人。这类型房产的买家多半是本地人，投资目的主要是退税，基本上可以忽略房产本身的增幅，适合小额投资人；另一种是商业地产，比如花几千万澳币买一栋住宅或者办公室或者仓库，其租金回报率可以很高，这样的物业本身也有增幅，比较适合资本型投资人。

提问：

- 如果一套400万澳币的物业，因为其位置特别好，但因房子状况很一般，所以周租金只有1800澳币，租金回报率2.34%，可否接受？ 

- 那如果房价上便宜100万澳币，300万澳币卖给你，租金回报率3.12%，可否接受？

可我凭什么给你便宜100万澳币？你又不是景子。但是你发现没有，你对于投资物业的方法论让你失去了一套真正捡漏的物业，哪怕这只是个假设。

这也说明你的方法论有问题。

- 再举个例子，一套物业的价格为140万澳币，但是周租金只有900澳币，另一套物业的价格同样为140万澳币，周租金为1200澳币，你会买哪一套？

也许很多人会更倾向于后者，以上2套物业周租金差300澳币，一年52周，则差15,600澳币。如果在市场不算很差的前提下，那你觉得一套物业1年的涨幅从140万涨到141.56万算涨么？

我们来看一些案例，这些物业都是在2018年卖出的，现金流多不太理想，但是涨幅都十分好。看看你自己是否能悟到一些新的东西。

第一套

带地的独立屋或者排屋，他们往往现金流的表现都比较差，但是涨幅十分出众，比如以下这套东部物业：

这套周租金约$1700、过去6年涨幅100%+的上东物业，恐怕不能满足你对于现金流的要求。

第二套

这套位于下东的2房1卫1车位水景公寓，2013售价86万，在未有做大翻新的条件下，最近卖了近140万+，周租金在1000澳币左右。

第三套

这套内西的3房2卫2车位的水景公寓，周租金在1400澳币，物业费可能要9000一年，房价从2008年的95万，直到今年翻了100%+。

第四套

这套2房2卫2车位内西的水景公寓，物业费$6000+/年，从2013年的97.5万澳币，涨到今年167.5万澳币，目前周租金还不到900。

第五套

最后这一套比较便宜，8年也翻番了，1房1卫不带车位，但是租金在$600/周。

大悟总结：

通过观察以上5套2018年售出的物业数据，可以发现他们的现金流不管是过去还是现在都不是十分出众，但是物业价值的涨幅却让人为之一振。

不过，现金流并不是制约涨幅的充分条件。

我们在找投资物业的时候，一个区域过去的涨幅是非常重要的评判标准。尤其是在2011年-2017年，可以算作悉尼三十年以来涨幅最好的7年，特别是2013-2016的4年，很多区域的涨幅都是50%+。如果你买入的物业与此相去甚远，从投资角度，我就不大考虑这些区域，因为他们没有被历史所证明。

很多人会因为现金流，物业费，朝向等因素限制了自己的投资选择，这我很理解，但我还是那句话：“任何物业都有其价格。” 可能很多人最终投的只是自己喜欢与否的房子本身罢了。

而真正投资房产，这样的想法远远不够，我们不但要在今天买入“物有所值”的物业，并且要保证未来这套物业“物超所值”，这才是投资房产能否赚钱的核心。所以说投资物业的选择，要有逻辑，并不是张口闭口“孙大姨，张大哥”的谄媚式的嘴炮。

诚然，投资房产是一件可做可不做的事情，但它绝对是有技巧的，不是你喜欢不喜欢，现金流好不好，物业费高不高就稀里糊涂过去的事儿。

最后，我想对最近想启动买方中介来购买投资物业的朋友说一句：买方中介要做的第一步并不是给你找房子，而是要改变你的意识形态，只有方法对了，找到的房子才会是理想，我们不是收钱讨好你的，我们要对结果负责任。