监管利剑悬而未决 大银行房贷审批紧上加紧

1月中旬澳洲统计局公布的数据显示，去年11月份与住房相关的贷款总额下降了2.5%。投资者的房贷数额下降了4.5%。过去一年中，购买新独立房或公寓的贷款数量在全国范围内下降了18.7%，是自2010年以来最大的跌幅。房屋贷款的疲软大部分表现在东海岸地区。新州的房贷总额在过去一年中下降了11.3%，维州下降了5.6%，昆士兰则下降了9.6%。

进入新的一年，令政府担忧的房贷紧缩趋势并未扭转。据《澳大利亚人》报道，房贷经纪公司Loan Market董事长兼房产中介集团Ray White副主席萨姆·怀特（Sam White）称，由于皇家委员会即将公布的调查建议的不确定性，澳洲各大银行拒绝了50%的房贷申请。

“同意房贷申请只有坏处没有好处，因此银行更容易说不，”他说，“对于大多数大银行来说，目前的房贷拒绝率超过了40％。”

不确定性“吓退”银行

此前澳洲财经研究咨询公司Digital Finance Analytics称，2018年12月，澳洲房贷申请中约有40％被拒绝，而前一年同期为8％。许多家庭都会选择向不同机构提交多份申请，因此申请总量有明显增加。（详见《楼市焦灼：4成房贷申请被拒 投资房贷跌至6年谷底》）

萨姆·怀特说，在一个正常的市场中，房贷申请拒绝率为15％至20％，“即使在全球金融危机中，也不像现在这样。”

皇家委员会已对澳大利亚疲软的房地产市场造成影响，贷款监管趋紧，银行承受了较大的压力。怀特表示，皇家委员会专员肯尼斯·海恩（Kenneth Hayne）周一将发布的关于银行业、养老金和金融服务行业不端行为的报告将结束不确定性，为监管机构ASIC、APRA和所有银行提供明确的信息。

怀特表示，在他领导的房贷经纪公司Loan Market的业务中，原先大银行贷款占比为70％，但随着规模较小的银行变得更具竞争力，大银行贷款占比已降至45％。通过Loan Market申请的正在支付贷款为300亿澳元。

此外，尽管大银行越来越多地收紧和取消有问题的信贷产品，但SMSF却逆流而动，热衷于投资房贷。（详见《楼市急剧降温 自管养老金房产投机暗流汹涌》）

怀特说，皇家委员会已经导致房贷经纪人费用结构及其行为发生变化。从今年年初开始，房贷经纪人将根据借款人所使用的贷款金额而不是借入的金额支付费用。他估计这将使经纪人从每个客户得到的收入减少约7％。

西太银行“喊冤”

1月初，澳财长弗里登伯格曾呼吁银行银行转变最近不愿意向购房者放贷的倾向，重新松动“可负担的且及时的”贷款。（详见《房地产市场持续下探 澳财长敦促银行松动房贷》）

昨日，四大银行之一西太银行（Westpac）首席执行官布莱恩·哈泽尔（Brian Hartzer），称大型银行正在皇家委员会的注视下收紧信贷，引发房价大跌的说法是错误的。

哈特泽在《澳洲金融评论》上载文指出：“至于认为皇家委员会让银行害怕放贷的看法，对于西太平洋银行来说情况根本不是这样。

“让我们明确一点：我们想放贷。我们有足够的资金和资金来确保我们继续满足消费者、小企业和商业企业的借贷需求，即使在经济低迷时期也是如此。

“对于Westpac，最近信贷增长的下降完全是由于新申请减少。我们批准的平均贷款金额实际上略有增加，而我们的审批率保持不变。

“从本质上讲，我们的风险偏好并没有改变，只有通行这道门的人少了。”

但哈特泽也承认，银行加强了 对客户支出和收入的审查，加上提高了偿贷能力要求，获得贷款的时间和成本都增加了。

他还反驳了“房地产市场泡沫破裂”的观点。“我的观点是房地产市场基本保持稳健，整体而言，房价回调并不值得害怕。”

他指出，当前房地产低迷的原因是：“与住宅房产相关的潜在税收变化的不确定性”正在打压房地产投资者的需求，购房者在选举之前观望，推迟了决定；东海岸城市的公寓市场的供过于求。

“但重要的是要注意到，在经历了六年强劲增长后，房价周期变缓是正常的，实际上对经济有好处”哈泽尔，“我们看到的是有序的调整，而不是泡沫的破灭。迄今为止，监管机构和银行的管理相当不错。”

影子银行成最大赢家？

哈特泽警告说，一些超额购房需求可能会导致贷款机构放宽贷款标准，这会带来更多风险。

“对APRA监管的贷款机构，特别是大型银行进行更严格的审查，导致规模较小的银行和非银行业务增长更快，如果贷款比例增加，贷款标准不那么严格，那么这种趋势可能值得关注。”

去年，调研机构Canstar发现，由于四大银行受到更严格的放贷监管，目前澳大利亚住房抵押贷款借款人更容易从影子银行获得贷款，其成功性大约比前者高出2.5倍。现在影子银行在借贷市场上的总份额接近9.5%，而在2016年末，其市场占有率刚刚超过7%。并且，随着借款人从主流贷款机构转向更优惠的贷款利率和合约，影子银行的市场份额还在继续增长。（详见《购房者转向低利率贷款 影子银行放贷数量年增8%》）