“请不要让大势影响了判断！”

总是有人问我这样的问题：

再举个栗子，5个同预算互不认识的人，同时买入同样价格不同类型的投资物业，他们中，有的人买了一个水景2房物业，有的人买了市区高层3房物业，有的买了商铺且楼上可住人的商业地产，有的人买了西南大地型独立屋，有的人买了2套外省房。

过了5年时间，为什么他们的投资结果不一样呢？

预算都一样，肯定不是预算的问题！

是感觉？感觉有用买彩票多好！买房子作甚？

同种预算对应大量不同类型投资产品，那究竟是哪里不同呢？

“答案很简单：逻辑。“

让我们用因为... ... 所以... ... 开始造句：

因为大势好，所以我入市，

因为大势不好，所以我不要入市，

因为这套房子便宜，所以我觉得投资挺好，

因为这套房子是学区房，所以投资结果不会差，

因为这套房子有规划，所以未来投资结果会好，

因为这个项目是大开发商，所以买它肯定不会错

... ...

因为你有钱买房，所以你就会买房？？？

... ...

你的逻辑错了，你推出来的结果会准么？

买个单反不还得看看评测不是，更何况房子乎？

来看案例，这是我一西人房产圈朋友一周前卖的手里一套投资房，因为需要钱换套大点的自住物业，感受下：

这是一套2010年的物业，2房3卫1车位。2009年买入价77.5万澳币，2019年2月售价150万澳币，在2018年曾挂165万，没有售出，2019年重新定价仅用34天，售出后租金为1350澳币/周。

上市情况

销售历史

对于较新的公寓型物业，持有成本低，无需翻新，这样的涨幅已经是非常非常不错了。当然区得够好，新物业得够稀缺，才有机会逆势。

我的一些客人在希望快点遇见自己心仪物业时会和我说：“大悟，最近有新的物业放出来么？”   就好像我们只能从新的物业里面选才能选到更新鲜的似的。

Everything has a price，包括房产。

这个问题我是这么回答的，尤其是那些预算所对应的物业产品比较多的买家（高预算买家不算），新出来的房子，一般讲价难度较高，尤其是卖家，心里期待值偏高，而很多卖家又很不现实，不是物业不好，而是房子定价较高，那怎么办呢？

“让子弹飞一会儿。” 

让这些卖家先嘚瑟嘚瑟，卖不动还非要卖，自然会降价，这时我们再入场，当然这个前提不是“我感觉”，感觉错了是会痛失机会的！

你的估价，要考虑非常多因素。譬如我一般会客人考虑的因素有：物业占地、frontage、物业condition、未来售价、区域溢价、建议土地价值、 最近1年区域的涨跌幅、 区域受众度，景观价值等等， 估出来的价格是要花时间去认真推理的。

当然，很多客人，即使相信我们，选择了买家中介服务，在刚开始选房时，还是会先按自己的逻辑和想法去展开，比如因为现在大势不好，所以谈价格时可以压价，因为选房人少，所以这套房走得会慢不会太多溢价......诸如此类。

对于这样的情况，因为我个人并不太喜欢push别人，所以如不听取建议，最好的办法就是让市场自己去说明。在错过了几次机会之后，客人自然就明白了一个道理：

大势是大势，而每个区有每个区的势，每条街有每条街的势，每套房有每套房的势。

说了上面那个别人的例子，再说一个上周六我们自己的真实案例：

上周六成交的客人，是我非常喜欢的，大家都是北方人，很聊得来，他们预算在$2-3m, 纯投资。

帮他们之前看的几套房子，总因种种原因没有拿下，1套是21天卖掉，另1套是15天卖掉，还有1套是在拍场卖掉。

总之，销售速度大大超越了客人先前的想法。所以我在提醒客人下次要提速之外，也给对应区域的二手房大中介老板打了一圈电话，幸运的是，第二周，我们就买到了。

这是一套未上市物业（off market），中介上周四给我电话说出了，我当天帮客人做完feasibility report，我们周五下午去实地看房，周六出价拿下无冷静期。

这套物业是一套待翻新物业，卖家DA已做好，买入价在260万澳币左右，翻新成本大约在50万澳币，因翻新后有水景，未来售价在350-400万澳币左右，翻新时间约为4个月，未来销售对象99%是自住买家。

因为买家隐私，我不能在文章中提及具体信息，但我想告诉读者朋友的是，任何“势”都有它的玩法。

我从来不在乎一套房子别人怎么看，也从不通过看房人的多少来判断物业的受欢迎度，因为我们相信自己的专业度，我2年前见过150人参加拍卖买到的一套房子，今年初折价出售，所以这种逻辑根本是站不住脚的。

buyer's agent的立场是帮助客人在大势下，如何找到最符合此时大势的解决方案。即使你只是一名澳房大全的读者，我也想衷心的和大家说一句话，哪怕以上的内容你都没记住，只需记住这句就好：

“如果你决定今天入市，选择符合今天市场的“势”的物业，你就已经赚到了！” 

不管市场如何，出色的投资人都需要有冷静的判断力，多数人都能看到的不是机会。至于那些被喊破嗓的“捡漏房”？呵呵，真正的捡漏房不是降几万10几万就叫捡漏房的，也不是被所有人知晓，下手快慢的逻辑。

真正的捡漏房，不是给那些靠感觉判断的人，而是留给懂房产的人的，就算你买的是降了价的房子，未来涨幅该慢还是一样的慢。因为当你区落错了，故事就已经结束了。