视频｜澳洲房地产市场迎重大利好：APRA放松信贷限制

经过数周的“暗战”，有关信贷审核标准的博弈结果出炉了：澳洲金融监管机构APRA最终不再坚持银行偿贷压力的测试限制，贷款买房人的可贷款额度因此增加。此举有望吸引数以万计的潜在购房者入市。澳财网特约评论员、博满金资首席分析师魏睿昊对此进行了评论。

据悉，澳洲审慎监管局（APRA）于上周五（7月5日）宣布取消7%的偿贷压力测试限制。贷款买房人相比之前可以多贷14%的住房抵押贷款。专家表示，此举有助于推动住房市场再次繁荣。

受此影响，买家入市信心提升，地产研究机构CoreLogic提供的数据显示，7月第一周首府城市拍卖房产数量达到945套。初步拍卖清空率录得68.9％。这也是CoreLogic连续第四周的拍卖清空率超过60％。

瑞银（UBS）经济学家Carlos Cacho表示，以年收入20万澳元的家庭为例，贷款金额可额外增加15万至125万澳币。

澳大利亚联邦财政部长Josh Frydenberg，图/JoshFrydenberg@twitter

澳财长Josh Frydenberg对APRA调整住房贷款申请指南的决定表示欢迎，并指出，本次改革将有助于推动住房市场的需求。

他说：“伴随APRA下调贷款申请人评估的最低利率要求，购房者更容易获得贷款。对于购房者和住房市场而言，这都是一个好消息。”

在APRA放宽贷款限制之前，澳洲住房市场已经迎来了诸多利好。其中包括澳联储（RBA）背靠背减息、联盟党政府1580亿个税减免计划获得通过。按照该个税减免方案，中低收入人群可获得最高1080澳元的个税减免。

根据新的规定，银行等贷款可以自行向此前无法通过“7%偿贷能力测试”的客户提供相对更高的贷款金额。

作为“放松”金融监管的一部分，在满足高于标准浮动利率2.5%的前提下，银行业可以自由设定自己的利率底线，对贷款客户进行评估。这一举措将有助于客户获得更大的贷款金额。

Cacho表示，对于年收入总额为125,000澳元的家庭来说，最高贷款额度将增加90,000元至765,000澳元，而典型家庭的总收入为85,000澳元，可以获得额外的30,000澳元贷款。

7%的贷款压力测试标准是APRA于2014年引入的规定。原因是APRA发现在当时的1.7万亿贷款系统中，贷款审批标准过低。但是，对于取消这一规定，APRA主席Wayne Byres表示，在目前情况下，这一标准已经“高于必要水平”。

尽管如此，Byres警告称这一变化并不代表APRA对维护稳健贷款标准的重要程度有所放松。因此，银行不应把APRA的这一举措解读为“自由时代”的到来。

APRA放宽限制受到银行和地产界欢迎

在APRA宣布取消最低偿贷压力测试标准后，澳交所银行股股价出现不同程度的反弹。同时，四大银行集体发声，对APRA的这一举动表示欢迎。

截至7月5日一周，澳洲股市上涨2%，创下4月份以来的最大单周涨幅，同时也推动澳交所达到全球金融危机前的历史高位。

房产研究机构CoreLogic的分析师Cameron Kusher表示，虽然银行对风险较高客户放贷仍保持谨慎的态度，但是“贷款变得比以往更为容易。”

自2017年年中以来，悉尼和墨尔本房价已经下跌了15％，引发了莫里森政府和金融监管机构对房价持续下跌波及澳洲经济的担忧。在这样的背景下，APRA随及宣布解除7%贷款测试标准。

受中美贸易冲突影响，澳洲GDP增速已经放缓至全球金融危机以来的最低水平。房价下跌导致消费者支出受抑，澳洲居民生活标准已经连续三个季度录得倒退。

地产开发商表示，APRA的决定是明智的，有助于提升建筑和创造就业机会。

Master Builders Australia首席经济学家Shane Garrett表示，监管机构的这一限制曾是引发房价下跌的“因素之一”。取消该限制对于住房市场服务是一大利好。

澳洲房地产委员会（Property Council of Australia，PCA）首席执行官Ken Morrison也表示，APRA的偿贷压力测试标准是在房价快速上涨时引入的举措。

他说：“这是一个明智的决定，反映了当前利率环境和房地产市场状况的实际情况。”

自皇家委员会介入金融服务业进行调查以来，借款人面临更严格的抵押贷款申请标准。信贷紧缩导致澳洲房贷增速创下历史新低，使得金融经济接近陷入瘫痪。

澳联储行长Philip Lowe本周表示，经济最大的贡献部门——家庭消费表现疲软是推动澳联储下调官方现金利率至1%的主要原因。

继6月降息后，澳联储7月降息是自2012年欧债危机以来的首次背靠背降息。

据预计，降息有望给当地住房市场带来一丝信心。事实上，继联盟党赢得联邦大选之后，当地住房市场的信心已经有所提振。另外，澳总理Scott Morrison的个税减免法案获得通过也有望推动消费支出并帮助振兴经济。

此外，Scott Morrison还提出了一系列举措以鼓励银行放贷，其中包括帮助降低小企业借款人利率的干预措施，减少对房地产投资者的限制，以及帮助首次置业者购房，降低首付款比例低至5%的举措。

ASIC委员为“负责任贷款”辩解

就在APRA宣布放宽贷款限制的同时，四大行与澳洲证券和投资委员会（ASIC）之间就“负责任贷款”引发的争议，以及ASIC作为法律监管机构所扮演的角色受到了媒体的广泛关注。

ASIC委员发表在澳大利亚人报上的文章截图

ASIC的委员Sean Hughes8日在《澳大利亚人报》上撰文辩解称，ASIC已经收到了来自行业和消费者利益相关者的70多份意见书，并且公布了大部分的内容。

“我们借此机会确保我们的指导原则仍然具有相关性、明确性和适当性。重要的是，这并不是增加的要求，而是澄清和更新我们的指导，” Sean Hughes说。

Sean Hughes表示，在全球金融危机之后，暴露出了掠夺性贷款对个人和社会的破坏性影响。因此澳洲议会于2010年颁布了“负责任贷款”法律。

虽然澳大利亚并没有像其他地方那样经历非常严重的不负责任贷款行为。但是皇家委员会针对银行业的调查仍然暴露出了不少问题。

“负责任贷款”法律提供了基本的消费者保护形式，并且基于以下原则制定，即贷款人必须对借款人的财务状况进行合理的调查，并采取合理的步骤来验证他们的信息。

最终的目的是确保借款人能够合理地偿还他们借来的款项。这一点对贷方，借款人和整个系统都有好处。

Sean Hughes强调，自2010年以来，“负责任贷款”法律一直没有变化。虽然“负责任贷款”法律和ASIC的指导原则保持不变，但过去一年大多数市场的房价都有所下降，寻求融资的借款人似乎也相对较少。经过几年房价的快速上涨，眼下是房价的调整期，对于很多买家的购买时机也造成了影响。

在此背景下，ASIC于2月开始进行公众咨询，以便对负责任贷款指南进行更新。

在最新的指南定稿之前，Sean Hughes预计在今年年底之前，贷款人仍将依据现有的指南进行贷款业务的操作。