公寓这么“亏钱”的东西，为什么还有人买？

2019-10-29 来源：明明中澳资讯原文链接评论7条

公寓这么“亏钱”的东西

为什么还有人买？

公寓（Apartment）在澳洲到底是一个什么样的产品？

虽然很多人不喜欢公寓，提到公寓就反感，但是也有很多人十几二十套地在买公寓。

我的客人也有人这样问过我，“Lemon，你是不是只能卖公寓给我，所以你才说公寓好？”

当然不是，澳洲的房地产基本上是一个共享市场，尤其是新房市场。

只要在市面上正在出售的新房或期房，持牌中介基本上都是可以拿到出售的资格。（偶尔有一些独家盘是特例）

这个新房市场，不仅仅是公寓市场，还有独立别墅，联排别墅等等。

而且一些二手房也是可以进行共享销售的。

按照客人的需求，我卖独立别墅（House），也卖联排别墅（Townhouse)。

就像之前的文章说过，我们是根据客人的要求和当下市场的变化来推荐我们认为适合客人的物业，不只是局限于公寓。

所以，我一般都会很明确的告诉客人。在目前这个市场，我推荐公寓给你，并不代表我只能卖公寓给你，而是我个人认为这是一个不错的投资产品。

我做了些调查，也和明明房产海外合作伙伴们聊了聊各个国家的房产市场，我总结了一下，在这里提供给大家作为参考。

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澳洲的公寓存在着一个特性，具有“负扣税“的作用。

负扣税（Negative gearing tax return），确切地说并不是一个税种，而是存在于房产投资中的计算方式。

在一个财政年度中，维持投资物业的现金支出，例如银行贷款利息，水费，电费，市政费，和非现金支出-例如房屋折旧等，超过投资收益（房租），所带来的负向应税收入，我们称之为负扣税。此负向应税收入可以抵减其他来源的正向应税收入，例如，工资收入（Salary/ Wage）,资本利得（Capital Gain）等，以此降低应税收入，达到最终减少缴税的结果。

简单来说，如果你的个人收入较高，就需要找到“亏损”的投资，来对冲收入，合理避税。举个例子：

今年你的工资是8万，发下来的时候就只剩下 $62,453了，因为老板帮你向政府预先交了税。税额计算公式为：3,572+(80,000-37,000)*0.325=$17,547

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去年，你刚买了个 50万的新房公寓作为投资，租金为每周$500，第一年房屋及家具家电的折旧在 $15,000 左右。你的其他有形支出还包括 council rate 市政管理费，water rate 水费，strata 物业管理，interest 贷款利息，租赁管理费等。

收入 -支出=

$500*52（一年的租金）- $15,000（第一年折旧）- 4%*$400,000（贷款 80% 的平均年利息）- $5,000（水费、物业费、市政费等）- $2,500（租赁管理费等）= $-12,500

那么在会计上，你这套房子的总亏损就等于$12,500，接下来重新计算今年的纳税义务了。因为投资“亏损”的缘故，你今年的可纳税收入（taxible income）变成了 $67,500（80,000-12,500），实际应该向政府上交税额：

3,572+(67,500-37,000)*0.325=$13,484.5也就是说，在财政年报税的时候，可以向 ATO要回预缴税中的$4,060.5（$17,545-$13,484.5)。由于收入越高者税率越高，房产投资对于高收入人群有更好的避税效果。也因此医生、律师、IT 等高收入者，名下都会有数套不动产用来抵税。所以高收入者每年上缴的税额通常低于低工资人群，甚至不用缴税。

但是如果按照我们的算法，这套房子是真的每年亏损 $1.25万的话，那么谁又会去投资一个亏损的产品呢？实际上公寓表面上亏损，实际上保值或者升值，而且拥有正向现金流。真正使公寓”亏损“的，就要归功于前面提到的非现金支出 —— ”折旧“（depreciation）。

在墨尔本投资完公寓后，会计都会请你去做一个折旧报告（Depreciation Schedule）如果是新房，则是一份40年的报告，会计用它来帮助你合理避税。

这里给大家提个醒，澳洲税法规定，资产折旧抵税报告只能由专业建筑估算师（Quantity Surveyor）出具，同时他必须是注册税务代理（Registered Tax Agent）。正规的报告价格一般在 $500-$800 左右，网络上很多公司可以DIY出具折旧报告，只需要$200-$300之间，但是这种报告没有任何专业性，日后被ATO审计的风险极大。

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