首次置业者的退出，家庭负债的增长……房价飙涨下的隐忧

澳洲东海岸房地产市场持续升温。10月是澳大利亚房价连续上涨的第4个月，自6月份触底以来，房价上涨了2.9%。

10月份的房价增长，成为自2015年5月以来最大的全国月度环比增幅，墨尔本在截至10月底的3个月里的价格增长率超过了5.5%。

在最近的上涨势头之前，房价下跌已久。全国房价指数在2017年10月至2019年6月期间下跌了8.4%。虽然房价仍处于三年前的相似水平，但由房价下跌带来的困扰似乎已经过去。

然而与此同时，仅仅房市回暖的四个月后，首次置业者就再一次面临被迫退出市场的局面。过去三十年间家庭债务的累积，也同样令人瞩目。

全澳的住房价格在2017年年底的急剧下降，对消费者造成了打击的同时也抑制了消费，并逐渐影响到经济的每个方面。

最终，它打击了建筑投资和房产建设。那时开始，恐慌在央行位于Martin Place的总部蔓延。失业率上升的可能性，使本已疲软的经济雪上加霜，这也促使联邦政府和州政府加大力度，投入更多花费建立基础设施。

但新上台的Morrison政府有不同的想法。联邦政府更致力于使预算盈余，放松信贷限制。

随后，央行在三年现金利率不变后接连降息。

近日，联邦政府的两位主要经济学家陷入了激烈的辩论。RBA行长、货币政策最高指挥官Philip Lowe辩称，利率政策已达到极限，是时候动用财政政策了。

然而，新任命的财政部部长、负责一切财政事务的Steven Kennedy却不同意这种说法。两周前，他在参议院委员会的开幕词中，与澳大利亚总理Scott Morrison阐述了为什么政府应该抵制挥霍开支的诱惑。

根据Kennedy的观点，当涉及到经济管理时，利率应该承担所有的重担。尽管严重的全球经济挑战正在酝酿之中，但他坚信，政府的预算只应在极端情况下用于刺激经济。

他表示，近期的减税措施，加上不错的就业数据，将足以维持经济增长，而房价上涨应会鼓励更多的家庭支出。

这意味着低利率水平将会持续很长时间。

房地产市场反弹的速度令许多观察人士感到震惊。如果保持目前的速度，房产市场将在明年年中之前回到创纪录的水平。

尽管一年多来，投资者情绪低迷，但投资收益可观、贷款限制放松的前景，可能会让他们重新开始投资。在这种情况下，首次置业者会在试探性回归之后被挤出市场。

住房建设也已极度放缓。9月的住宅审批数量有所反弹，但仍接近6年低点。随着未来供应的减少，房价的压力继续增加，尤其是如果联邦政府保持目前的高移民水平的情况下。

这就让RBA陷入了困境。家庭已经在巨额债务的重压下苦苦挣扎之际，建设放缓可能会继续增加失业率。

在政府没有任何帮助的情况下，它唯一的选择是继续降息，同时可能试图通过重新引入贷款控制来遏制价格。

根据Westpac的Bill Evans估计，下一次降息将在明年2月进行，而瑞银的George Tharenou预计，可能在明年年中之前将利率下调至0.25%。

联邦政府很大程度上依赖于房地产市场的繁荣。几个月来，政府一直在敦促银行放贷，希望不断上升的房地产市场将重新点燃“财富效应”。

也就是说，如果家庭感觉更富有了，也许他们会重新开始消费。过去两年，澳洲的“负财富效应”明显。当房价下跌时，消费者缩减开支，零售业遭受重创。

问题是，这次几乎没有增加支出的空间。澳大利亚的家庭背负着创纪录的债务水平，工资的增长水平多年来也一直让人头痛。

毫无疑问，消费者仍然有些杯弓蛇影。事实上，根据澳大利亚统计局上周发布的数据显示，9月份抵押贷款增长已达到有记录以来的最低水平。

但考虑到房地产市场的短暂繁荣，以及最近拍卖清空率的上升，似乎根本说不通。宏观经济分析师Leith Van Onselen指出，大量负债累累的澳洲人正利用降息来更快地偿还贷款，抵消了贷款批准数量的上升。

因此，在购房者重返市场的同时，现有的房主已决定将减少债务作为首要目标。

实时资料来自ABC、CoreLogic

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