房屋的三种价格之——银行评估价

上一篇原创写了房屋的三种价格。

有读者给我们留言说：

“还有

1. 非市场价房产交易里税务上用到的market value，需要quantity surveyor去计算并缴纳增值税

2. 税务上的成本cost base，包括了成本价和印花税律师费等等

3. SRO在计算印花税用的 dutiable value”

非常感谢这位读者，您的留言是我们这些原创者的最大鼓舞。特在这里谢谢您。

我们经验尚浅，希望通过自己公司的平台，和一起关心墨尔本房地产的朋友们互相讨论，共同成长。

前两个星期回了一次上海，拜访了一些老客人，也见了一部分同行朋友。当他们提到我们公众号原创专栏的时候，心里那份开心真心的溢于言表，比卖房成单还要有成就感。

所以，谢谢每一位关注我们的朋友们，一个大写的

“谢谢你们！”

讲回正题，上一篇提到了如何利用银行估价这个游戏规则，从中“获利”。

今天我就来爆爆料，首先说说我自己的实际案例吧：

我和我老婆在2010年的时候花了49万7千澳币买了一个815 Bourke st Docklands的公寓。

当时在2010年，还没有很多华人中介，当时我就记得Lendlease开发商的办公室内人山人海，一个周末全是人在抢房。我立刻有了一种在国内售楼部的熟悉感觉，这里的房地产市场是不是和上海一样？

在观察了一两个月，比较了两三个房子，在没有咨询任何当地人的情况下，我们付了10%的订金，购买了这个公寓。

这里面，我们犯了三个严重的错误

第一：没有咨询有墨尔本生活经验的人

第二：错觉以为这里和国内是一样的，期房造好后房价就会增值

第三：没有找会说中文的中介，直接去找了老外开发商，用蹩脚的英文沟通导致细节出错。

以上三个错误导致我们在2012年交房的时候，尝到了被坑的滋味。

首先，合同价49万7千的房子，银行预估只有43万，这表示，银行只肯给我们贷款43万的80%，当时一个头大啊，因为中间的7万的差额是要我们自己从腰包里掏出来的，这对于两夫妻都在打工，并且时薪只有11元的我们，是一个非常大的数字，后来还是借钱再凑齐了7万澳币。

验房的时候我们又傻眼了，我们之前跟中介说过，我们要的是煤气灶，不买用电磁炉的公寓，结果去验房的时候发现是电磁炉。由于语言沟通不行，也没有发邮件等留下证据。这件事情也没有得到任何处理，只能认栽。

后来我们才知道，原来从开发商这里买房和中介这里买房价格是一样的，并不会便宜。但是好处是中介为了赚取从开发商那里给的佣金，他会帮我们去处理一些问题。只能怪我们自己，当时没有咨询有经验的人。

这一次的买房经历让我们非常不爽，沉默了一阵子。

其实刚刚的例子我已经提到了房子的3种价格中的2种，分别是

合同价：49万7千，银行评估价格：43万

是不是觉得我很蠢？买了个公寓竟然亏了7万？

当时我也是这么认为的，到现在我还经常和我的同事客人们自嘲。

但是，在后来的日子，我发现银行评估价格不是固定的，它随着时间的推移，市场的变化，贷款的政策，也会有浮动。

所以在2015年的时候，我去银行要求为该房子再次做贷款评估，银行给出评估结果是50万，然后我用这个报告top up出来7万澳币，拿着这个7万澳币 又去贷款买了一个Box Hill 60万整的2房Unit。

而到了2017年的时候，我又去尝试做了一次评估，把公寓和Unit同时拿去银行做评估。公寓变成了55万，Unit变成了65万。我top up出来10万澳币，买了现在正在自住的House。

可以看到2012年，我的公寓在银行那里只值43万。

2015年，在银行那里是50万，

2017年，在银行那里是55万。

5年内，我在没有卖掉公寓的情况下，我从银行那里“赚”了12万澳币。

但是现在是2019年，这个公寓拿到市场去卖，它的价值会是55万吗？答案很显然是不会。

里面有一些方法，根据市场的政策变化，找到好的时机，从而把自己的公寓变相升值。从中套取现金，去做新的投资。

当然很多人会说，那你top up出来的钱不就会让你的贷款负债变多了吗？

对的，我的贷款是增加了，但是同时我也多了一套投资物业。做任何投资都是需要成本的，哪有无本买卖，不是吗？

谢谢你花时间阅读。