重新认识现金流的重要性

昨天，由国民银行NAB发布的澳大利亚商业信心指数，创下了建立以来的最大跌幅，从2月份的-2下跌到3月份的-66。

这一数据已经远超2008年金融危机时代，以及上世纪90年代初澳洲上一次经济衰退时期的记录。随着全球确诊人数接近（突破）两百万大关，全世界都在进入一个未知的领域（uncharted area）。

有关房地产行业前景的预测，目前也已经进入“百花齐放，百家争鸣”的时代。

上周，一向喜欢以吸引眼球的标题作为“主打歌”的房地产调研机构SQM又出来放话了，说澳洲的房价要最多可以跌30%。

SQM是我见过的在房地产领域做预测最不靠谱的机构，没有之一。

当然，我不知道他们是故意哗众取宠，还是被别有用心的媒体利用，总之，每次市场风向有所变化，这家机构就会放出一个语不惊人死不休的大胆预测，而事后来看，他家的预测几乎可以作为市场的反向指标来进行操作。

有兴趣的各位可以去自己Google一下他们过去两年内做过哪些预测。

跌幅是否可以达到30%我不知道，也没有人可以说得准。

在目前的市场下，我都好奇有谁还在关心今年市场的涨幅跌幅如何。

因为在目前的大环境下，不论是大的房地产公司，还是普通的房地产投资人，大家关心的首要目标只有一个——现金流。

曾几何时，一谈起房地产投资，大家的第一个首要目标都是资本增值，什么“七年翻番”这种调调。

投资人研究来调研去，看尽天下楼盘，走遍各个社区，好像买房的目标就只有一个，那就是找到最有增值潜力的房产。

在大部分情况下，这并没有不对。

但遇到了经济危机和当下这种非常时刻，再谈那美好的资本增值，就有些不接地气了。

过去几周，有关商业及住宅地产的租金损失和业主补贴政策话题，一再成为新闻报道的对象。

所有的投资人好像在一夜之间突然意识到，没有每月实打实的租金收入，像血液一样不断在身上健康的循环，妄谈什么无限美好的房价翻番，那简直是天方夜谭。

如果说这次危机到目前为止给房产投资者上了什么课的话，那我想很多人都会说他们意识到了，稳定的现金流对于房产投资来说是多么重要。

而实际上又何止是房产投资，任何个人的生活，任何企业的生存，都离不开健康现金流的支撑。

只不过，大部分人的精力，一直放在寻找好的资产来投资，想要靠着自己的火眼金睛，选中一套未来表现超出预期的房子上面。

而与此同时，另外一些人却靠着其他的方式，在房地产行业中赚的盆满钵满。

那么靠房地产带来现金流的方式主要有哪些？

01

购买正现金流的房产

这当然是靠房地产创造现金流的首要方式。如果你买一套房产，租金收入扣除贷款，养房成本，政府税费等各项支出后还能有正向现金流，那恭喜你，你的确是靠房地产创造了现金流。

但问题还有很多。

首先，你需要计算一下，如果要达到所谓的财富自由，那你需要买多少套这样的正向现金流房产？

其次，到哪里可以找到这样的房产？

你又是否可以有能力持续购买这样的房产？

当然，你最好计算一下所谓的正现金流，是在怎样的还款方式和利率情况下出现的。

是只有在只还利息，利息3%的情况下可以正现金流，还是本息同还，6%的利息依然可以正现金流？

这其中的差别可大了去。

02

房地产债权投资

除了买房，如果你是有一定资金实力的投资人，那么可以参与到房地产债权的投资中，赚取稳定的现金流。几乎所有知名的大房产公司或者投资机构，都会或多或少地参与房地产债权投资。

市场上各种形式的房地产债权基金，更是层出不穷。

相对于直接购买房地产或者股权投资，债权投资的优势在于收益的确定性和流动性的可控。

因为债权投资者只能享受约定的收益，这样的投资在收益上并没有upside的潜力，但对于投资者来说，这样的投资可以分散风险，也可以提前安排自己的现金流。

当然，债权投资的风险也是很明显的，那就是借款方可能出现的违约，给投资者带来的风险。

因此，风险控制是债权投资的重中之重。

03

参与房地产相关的生意

在房地产行业工作，创业，当然也是直接创造现金流的最直接方式。

大家打交道最多的房地产中介，贷款中介，物业管理公司等，都是通过在房地产行业就业，来创造自己的现金流的。当你抱着对于未来房价翻番的美好期待从某位销售或者开发商手中买下一套房产时，你的资产增值还并未发生，但对于服务你的房产中介，贷款经理人，买家中介来说，这笔交易已经为他们带来了一笔实实在在的佣金收入。

庞大的资产并不一定使人过上幸福的生活，因为大部分人随着资产的上涨，也同时背上了大量的债务；但充实的现金流却可以实实在在地改善一个人的生活质量。

我身边最有意思的靠房地产致富的例子，是一个专做门牌号，小区Logo等建筑装饰材料的小生意主。

他的生意，提供的甚至还不是钢筋水泥地板这种主要的建材，但这丝毫没有影响我在两年内看着他开的车从Toyota变成了Bentley，而他本人却依然住在只一个普通的两房公寓内。

没有人知道，此次新冠疫情最终将会以怎样的方式结束，澳洲的经济到底会走出U字形复苏，V字形复苏，还是L型…一切还有太多的未知。

面对这种百年难遇的灾难，大多数人接下来的日子都不会太好过。

但如果有什么建议在这个时候对所有人都可以用得上的话，那我想，那就是每个人都应该关注起自己的现金流。

不论是生活上的，还是投资上的。

今天的文章就是这样，感谢阅读。