地产信息 |海外置业者重返澳洲 豪华公寓受青睐

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海外置业者重返澳洲  豪华公寓受青睐

总部位于悉尼的地产开发商Crown Group表示,虽然澳洲房地产市场有走软迹象,但豪华公寓销售火爆。

该公司表示,尽管政府禁止公开看房和现场拍卖,但在二月至四月的三个月当中，公司每个月售出的豪华公寓总价值都超过2000万澳元，其中52%为现房，48%为期房。在售出的豪华公寓中，有三套为“空中豪华公寓（Penthouse）”。

该公司还表示，这些公寓的置业者当中80%为海外人士，“空中豪华公寓”的买家均为海外置业者。该公司销售经理Prisca Edwards称，澳元贬值对海外买家具有较大的吸引力，他们现在购房相当于享受了14%的折扣。

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澳洲新房与现房需求双下滑

5月19日，澳储行议息纪要发布，关于居民收入紧缩的讨论占据了不小的篇幅。

RBA预计，2020年上半年居民消费将下降15%左右，各种限制措施解除之后，就业、收入与财富水平降低的效应会逐渐显现，进而抑制消费需求。

同样受到抑制的还有购房需求。

澳储行收集到的信息是，新房与现房市场的需求都在下滑。

“理事会成员注意到，关于病毒的担忧，包括疫情再度爆发的担忧萦绕不绝，这将持续影响居民和企业的支出决定”。

越来越多的人开始感受到财务压力。

目前澳洲主要银行均实施房贷按揭缓交政策，RBA得到的业内反馈是，实际申请延缓的比率约达10%。

澳储行预计，未来房贷逾期的情况可能会增加，具体取决于经济收缩和失业率升高的程度。

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澳洲房市复苏势头戛然而止

未来的不确定性及信心受挫，会对人们的支出和投资计划产生持续影响，这意味着，2019年中期以来的房市复苏势头将难以为继，市场疲软是大概率事件。

ANZ澳新银行研究部门5月14日发布的报告预测，澳洲的房价与住房建设水平会持续下降，这种势头将贯穿2020余下时间，并延伸到2021年。

居民收入恶化将是房价疲软的主要驱动因素。据相关调查，已有将近三分之一的澳洲家庭称因COVID-19出现财务状况恶化。

收入骤减带来巨大不确定性，让许多人不愿意买房或者建房。

“前景极度不确定的情况下会出现需求滑坡，这将在未来一年多的时间里驱使价格下行”。

ANZ预计，各首府城市房价会平均下滑10%，跌幅最大的是悉尼、墨尔本与霍巴特。珀斯的表现最好，仅下跌2%。布里斯班、达尔文、阿德莱德与堪培拉的房价都将有实实在在的跌幅。

ANZ预计2020-2021年全澳房价普跌（图片来源：ANZ)

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澳洲租房市场滑坡

ANZ预计，未来几个月出租房空置率会大幅上升，租赁市场受到的冲击甚至比新房市场更大。

近来大量出租屋涌入市场，爱比迎之类的短租房开始转变为长期租约；潜在的房产卖家取消了出售计划，选择将房屋出租；面向海外留学生的租赁市场已经出现需求干涸；而收入下滑正迫使年轻的租房者回到家中与父母同住。

CoreLogic的报告称，挂牌出租的房屋数量明显上升，尤其是在墨尔本，截至4月26日的一个月内出租房数量激增36%，而悉尼增加了34%。

造成的结果是，大城市租金开始下跌。四月租金报价下跌了0.7%，为有记录以来最大月度降幅。

“新建高层公寓完工率仍保持在高水平，尤其是在悉尼，这些因素表明，未来一年多的时间里空置率和房屋出租收益率都将进一步下滑。”

2020年4月陡现租金大滑坡（图片来源：ANZ）

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澳洲建设活动锐减

收入前景不确定，人口增长大幅下降，将抑制新房需求，无论是自住还是投资，相关需求都将受到影响。

租赁市场存在很大的挑战，将阻退投资性需求，令房市前景蒙阴。

可以看到，两个指引房建水平的关键指标：ANZ澳洲房地产协会建筑指数和Ai集团新订单指数均呈下降趋势。

建筑订单量（蓝）下挫，预示未来营建审批数（红）会大幅下滑（图片来源：ANZ）

澳洲的住房建设水平已较2018年中期的峰值下挫12%。ANZ研究部门预计，未来一年房建活动会继续收缩，峰谷差距会扩大到25%。

而这将是自2000-01年因引入GST引发房建活动大跌34%以来的最大降幅。

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RBA：澳洲商业地产租金将下滑

澳大利亚央行（RBA）周二公布了5月份董事会会议纪要。纪要表明，澳央行认为，自60年前开始公布澳洲季度经济报告以来，澳洲经济首次面临如此巨大的困难。在这种经济形势下，澳洲商业地产租金将下滑。

澳央行表示，预计2020年将有更多的办公地产投入悉尼和墨尔本市场，短期来看，供给大于需求。因此，写字楼空置率将上升，租金将下滑。此外，由于大量短租房屋转变为长租房屋，租赁房供给大幅上升，这同样增加了商业地产租金下滑的压力。

澳央行认为，经济下滑是商业地产租金回落的原因。澳央行预计，在至今年6月底为止的一年内，澳洲经济将同比萎缩8%，失业率上升至10%。预计2022年中期，澳洲失业率为6.5%。

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新冠疫情打击澳洲房地产市场  悉尼房价近一年来首次下跌

根据澳洲房地产数据分析公司CoreLogic的统计，在至今年5月18日为止的28天内，悉尼房价回落0.04%，自去年7月以来首次下跌。

数据显示，同期澳洲首府城市房价下滑0.20%，近一年来首次出现月度下跌。

墨尔本房价4月末开始回落后，下跌速度加快，在上述28天内下跌0.8%。然而，虽然房价上涨趋势有所减弱，但布里斯班、阿德莱德和珀斯房价仍然维持上涨，涨幅分别为0.06%、0.41%和0.01%。

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买家犹豫不决  澳洲住宅用地销量骤降

根据土地市场研究机构Research4发布的数据,在澳洲实行封锁隔离政策的前6周内,澳洲三大土地市场——悉尼、墨尔本和昆州东南部地区住宅用地销量大幅下降。分析人士指出，之所以出现这种现象，是由于新冠疫情导致经济萎缩，买家担心失去工作，因而采取观望态度。

该公司的数据显示，3月下旬至4月底，上述三大市场住宅土地销量暴跌60%至80%。

此外，令住宅开发商烦恼的是，大量已经划拨给房屋承建商或已经标示为卖出的地块被退回。Research4公布的统计数据显示，在悉尼和昆州东南部市场，被退回的比例超过60%，维州被退回的比例为大约40%。