烂尾楼、断贷…中国新一轮“土地革命”要来了（组图）

“房地产，完了！”

近来各种现象似乎都在预示着这一点。

各路专家或砖家都在分析房地产市场的走势，无论怎样分析，是好是坏，都否认不了一个结论：房地产行业将迎来一场大的变局。

到底是什么量级的变局？

重庆市原市长、国家创新与发展战略研究会学术委员会常务副主任、真·专家黄奇帆的分析很有参考性。

几个月前，在受到媒体采访谈及这个问题时，他列出了与房地产息息相关的十个拐点，分别是：

一是人口增长见顶；二是城市化率增长饱和；三是老龄化加深代表的需求萎缩；四是房地产库存增长率停滞；五是人均住房面积见顶，达到发达国家人均水平；六是房地产建设总量饱和；七是地价和房价见顶；八是大规模旧城改造已经完成；九是配套的医院和学校等设施饱和；十是房地产商负债率达90%。

对于这些现实情况，黄奇帆的总结是：“认为中国房地产市场，受政府政策刺激，开发商调整行为方式，然后房地产又可以变得蒸蒸日上，是脑子（进了水）。”

“进了水”三个字，是媒体的补充，不过确实忠实还原了黄奇帆的意思：认为只要政府再来一次“大放水”，房地产还能玩“高杠杆、高周转”的老一套，这无异于痴人说梦。

那怎么办？

除了看热闹不嫌事大，等着看“崩盘”（其实是出于对高房价的无奈破罐子破摔）的，更多人担心的是对经济的冲击。

毕竟日本房地产崩盘后整个国家失落了十年、二十年、三十年…肉眼可见还将继续失落的例子近在眼前。

经济差了可不是一个数字那么简单，对每个普通人是实实在在的不好过。当下，应该不少人正在感同身受。

一些媒体也把日本广场协议、房地产崩盘的那些事说了一遍又一遍，恐怕国人现在比日本人还了解这段历史，一切仿佛都在说“等着瞧吧，中国，也一样”。

但拿日本来“对标”就得出一个似是而非的结论，其实相当不专业，起码是种偷懒行为。

除了给负面情绪添油加醋外，还容易让人忽视了两国实际情况的不同，更忽视两国政府在战略制定与战略实施中能力的巨大差异。

如果任由情绪上头，对政策动向视而不见，却跑去从日本历史里找答案，多少有点抓瞎。

稍微冷静点就能想通的道理是，面对房地产业如此重大的转折，政府却什么都不准备，明显不合逻辑。

所以，国家到底是如何规划房地产行业未来的，又是如何引导地方政府、房企、金融机构、城投公司等相关角色的抉择，以应对房地产业大变局的？

在翻阅了近年来关于房地产相关的一系列政策后，我发现，国家对房地产这个关系经济命脉的重要产业，并不是很多人直觉上的“救市”那么简单，种种迹象表明，一场新的“土地革命”，大幕正徐徐拉开。

01

现实毕竟不是小说、影视剧，有主线剧情始终提醒观众故事的起因与结果。

要抽丝剥茧弄明白现实中到底发生了什么、相关方在做什么，需要找到一个切口。

对于房地产行业来说，这个切口就是“烂尾楼”。

2022年6月，话题“郑州学历最高楼盘烂尾”冲上热搜，几个月以来关于烂尾楼问题的讨论集中爆发。

在烂尾楼话题冲上热，最后连房子都拿不到，是万万无法接受的。

如果烂尾楼问题得不到解决，那一切应对变局的措施也就无从谈起。

2022年7月28日，中共中央政治局召开会议，首次提出“保交楼”，将“压实地方政府责任、保交楼、稳民生”重要性拉到国家政治高度。

要弄明白如何“保交楼”，先要对烂尾楼问题是如何产生的，有个基本的认识，如此才能对症下药。

面对建筑工地的停工，很多人都很疑惑：为什么购房贷款都下了，开发商拿到钱了，却不把钱给建筑公司让他们开工？

对此，购房者就很容易得出一个结论，“一定是开发商卷款跑路了”。毕竟，在一般的商品买卖中，都是一手交钱一手交货，钱交了货却没到手，自然是收钱的把钱卷走了呗。

然而，在房产交易，尤其是期房交易中，却并不是这么简单。

房企确实收到了购房款，也确实把钱挪走了，但不是用作跑路，而是投入了新的地块和项目。

与许多人印象中房企财大气粗的形象不同，实际上房企动辄几十亿的拿地和项目资金，大多是借来的。

借钱、拿地、找来建筑公司盖楼的同时把房子卖出去，拿到购房款一部分用来还债，一部分再与新借来的债再投入到拿地盖楼的循环中，这就是大多数房企的运转逻辑。

在购房需求上涨，房价上升的周期中，谁借到的钱越多，谁能拿到的地块越多，最后谁赚的就越多。

也正是由于这套逻辑，房企经常“控制不住自己这只手“，就把杠杆加上去了。

在地价、房价、销售面积齐涨的同时，是不断攀升的负债率，头部几大房企的负债率连续几年保持在90%甚至逼近100%，不仅净资产没剩什么钱，一些时候一算账甚至还是欠钱的状态。

与疯狂加杠杆配合的，则是早已有之的“高周转”，快速开工，快速开盘，房子还没建好，就已经借了新债开发新楼盘去了。

但到了近两年，需求见顶又遇上疫情因素，房企发现，房子不好卖了，价涨不上去了。

房企一边要面临房子卖不动无法回笼资金，另一边还得面对美元债等各类债务相继到期。

如果让这些还不上债、也盖不动楼的房企直接倒闭，不仅钱变成了烂账、烂尾楼也成了城市的疤痕，最重要的是对每一个购房者来说，这是难以承受的损失。

所以有人就得出了结论：政府必然会“大放水”，市场上的钱多了又回流向房地产，这些房企就又活过来了。

然而，正如黄奇帆分析，“十个拐点”的大背景下，人均住房面积达到发达国家水平，房企的“生存土壤”已经彻底变了。

政府再放水刺激，除了让这些房企短暂的“再吸一口”，并不能从根本上改变问题。

对这些市场盲目性产生的问题，国家还是很有处理经验的。

上世纪八十年代后期，国内出现了“三角债”问题，企业账户上“应收而未收款”与“应付而未付款”大幅度上升，企业既欠别的企业钱，也等着别的企业还钱，市场上不缺钱，但就是不流动。

究其原因，时任中国人民银行副行长的周正庆分析道，“当时相当一部分产品适销不对路，卖不出去，企业还要生产，这样导致库存大量增加，占用银行贷款，贷不到款就欠别人。”

到这很多人就能看出，当时的三角债问题与当下的房地产问题十分相似：钱并不是挥霍掉了，只是盲目扩张导致钱变成了短期无法变现的货品（或土地），市场流通不畅，这就必须有外力来推一把，使流通重回正轨。

在1991年8月到9月，中央召开了全国清理“三角债”工作会议，对全国三角债问题进行了统计，各地提出有拖欠的项目共计10000项，其中基建5700项，技改4300项，拖欠380亿元。

国家计划230亿元的贷款，要求地方自筹110亿元。截至1991年末，全国共注入清欠资金330.5亿元，清理欠款的基建、技术改造项目9026个，连环清理拖欠款1150亿元，市场循环逐步回归正轨。

此次烂尾楼处理中，政府采取了类似的手法。

以郑州为例，“郑州学历最高楼盘烂尾”引发热议后，政府设立了郑州市房地产纾困基金，规模暂定100亿元，由纾困专项基金与市区两级国有公司、社会资本等组建子基金作为实施主体，撬动超800亿元资金。

除了纾困专项基金的设立，AMC的身影出现在”保交楼“的政策执行中。

AMC，即资产管理公司。在这里主要是在处置不良资产方面有丰富经验的华融、信达、东方、长城等机构。

由于AMC背靠财政部等政府部门，能够以更低的资金成本，对当下烂尾的项目进行存量债务重组、项目续建，是重新盘活烂尾项目，保交楼的重要力量。

根据中金的研究，2022年以来国家针对AMC的支持政策出台频繁，鼓励AMC加大风险化解处置力度。中金的数据显示，今年3月以来AMC参与地产风险化解的公开项目，资金规模已达350亿元。

所以，这些“救市”措施，透露了什么信息，是不是解决眼下困难之后，地产企业又可以重操旧业了？

与过往几次楼市调控中政府放宽限制帮房地产业渡过难关有本质不同，在此次处理烂尾楼问题的过程中，出局的恰恰就是大量房企。

这意味着，在国家推动下，房地产行业的模式将发生根本性改变。

02 

在改革开放初期的1980年，城镇平均居住面积仅为3.9平方米，农村平均居住面积也仅有11.6平方米。人们的居住需求与现实之间存在巨大矛盾。

在需求明确的状况下，市场是解决需求的利器。

从1992年房改，再到2003年的土地制度改革，通过住宅商品化，国家建立了“准自由交易”的商品住房市场。

“全盘市场化”思路下，所有类型住房都纳入市场体系。

不可否认的是这一模式带来的作用，让各地方拥有“无中生有”式的巨大经济推动力，以及快速趋于饱和的房子供给。

到2021年，我国人均居住面积已经达到41.76平方米，四十年时间住房需求得到了极大改善。

但在国家看来，也意味着居住“全盘市场化”这条路已经进无可进，住宅资产化和房企高杠杆高周转问题早晚有一天必须解决，房地产业的发展模式必须改变。

而改变房地产发展模式的钥匙就在于资金和土地。

早在2015年末，中央经济工作会议就针对房企盲目加杠杆造成的房地产过热问题，提出2016年经济发展工作关键点是去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板。当年，全国19个主要城市发布调控政策，限购、限贷、限售、限价、限签。

在土地方面，2016年，北京、上海等城市就开始在土地拍卖中设立竞自持政策，意思是，在土地拍卖中，开发商承诺自己持有不能卖出的面积越多越能优先拿地。

这项政策的意图十分明确，就是引导开发商靠自己持有物业带来的长期收益，逐步替代过去快速销售变现赚快钱的模式。

在资金方面，从政策上限制了房企在国内的融资，倒逼房企主动降低负债。

然而，在政策引导面前，房企这些能从新闻联播里洞悉“风向”的聪明脑袋，一个个都失灵了一般，对政策的走向视而不见，其实也不是完全失灵，人正忙着找空子，制定对策呢。

在2016年限价政策出台后，房企单个项目的利润出现了大幅下降，本可以逐步“收手”，降低杠杆、平稳发展的他们却选择了另一路：既然单个项目赚钱少了，我多开发一些不就行了？

但是多开发就要更多钱，用自己赚来的钱进行开发还是慢，那怎么办？想尽一切办法融资。

2017年，美元债、地下钱庄等房企融资渠道开始呈现爆发式增长。为了融资，一些房企甚至还向自己的员工发放理财产品。

2017年，地产美元债全年累计发行565.43亿美元，同比暴涨260.5%。2018年，受政策的影响，国内地产美元债总量降至497.7亿美元；2019年，又大幅度上涨至762亿美元。

至于土地自持的限制，一些房企通过设立单独的公司来持有自持部分，一些房企则想办法偷偷出售，在账面上却显示是长租，总之是八仙过海各显神通。

后来有媒体调查发现，只有龙湖等个位数的房企老老实实把自持面积当作资产在认真运营。

房企颇有一种倚仗自己“大而不能倒”，对国家政策阳奉阴违的意思。

其实国家政策的导向，这些房企看不明白吗？不大可能，毕竟是能给经济学家开出1500万年薪的企业，房企里的聪明人并不少。那为什么就是不愿意收手呢？

今年6月，在与俞敏洪连线直播时，恒大前首席经济学家任泽平称，也劝过，但是得到的是一句斥责，“格局不够”。

在我们“格局小”的人看来，这就是“内卷”。生怕自己先退出，蛋糕就让给别人了。所以，一定坚持卷到最后，等别人先走。

可以说，市场经济的盲目性，被房企们演绎地淋漓尽致。

但是，房企的行为，已经违反了宏观意志。

2020年8月20日，央行、住建部等部门出台了更加严格的政策，即“三道红线四档两观察”，从资金和土地两个方向下手，对房企进行限制。

换句话说，你自己不体面，就帮你体面。

“三道红线”，即剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。按照踩线情况，房企被分为“红、橙、黄、绿”四档，不同档位有不同的拿地限制。

“两观察”则指若连续三年经营活动现金流量净额为负、拿地资金总额超过销售总额40%，房企需提供近半年购地资金来源和后续购地缴款资金安排。

在资金端，资产负债率70%这条线使得房企主动降低杠杆。2021年整体房企净负债率降至65.3%，龙头、中型、小型房企净负债率分别为46.4%、88.5%、79.9%。

在土地端，开发商拿地规模不得超过销售业绩规模的40%这条红线，配合土地出让中关于自持租赁住房的政策，房企每年的拿地面积一定会越来越少。尤其是这一条，效果还是比较明显的。

过去，国内房地产行业集中度实在太低，行业实在太散，管理难度实在太大。

据统计，中国的独立法人房企有9万个，相当于9亿城市居民平均每1万人就有1家房企，数量比全世界其它国家总和还多。而有3.32亿人口的美国，只有500家房企。

在房地产行业大搞建设的阶段，一些规模小经营能力差的房企也能如鱼得水，但拐点临近，这些房企就很容易出现问题。

而在“三道红线四档两观察”新政策压力下，为了应对拿地不足造成的业绩下滑，央企、国资房企、经营较好的民营房企就开始到处收购项目，甚至主动承接烂尾楼盘。

从消费端来说，房地产保值甚至交付，都存在不少问题。但从行业端来说，这个行业正在从大开大合、鱼目混珠、不听指挥的散乱局面，走向成熟。

而最为重大改变就是，房地产公司在整个链条中扮演的角色也发生了重大变化，甚至整个地产模式发生了根本性变化。

03

宏观之手的管控能力，越来越强了。

仍然从土地和资金两方面进行观察，就不难发现政府动作中的蛛丝马迹。

先是土地方面。

2021年，多地自然资源和规划部门宣布了实行住宅用地“两集中”政策，即集中发布出让公告、集中组织出让活动。

这项政策有什么用呢？首先房企的资金并不是随用随有，而是需要筹措的。之前一块一块的挂拍中，房企只需要筹措当前地块的拍卖资金就行。

与之相比，这样集中拍地如果还想多拿地，就得在一年三次的土拍中集中筹措大量资金。但资金进出项目都是有周期的，短时间能筹到的钱一定有限，这就使得房企在土拍中更加谨慎。

房企拿地变得谨慎，这些地被谁拿走了？城投公司。

在2021年集中土拍中，深圳的城投公司参与率达到了82%，11宗土地成交中，有9宗土地都被当地城投公司拍下。

在中指研究院对2022年全国各地第一轮土拍结果的统计排名中，绿城、保利、中海、华润等稳定靠前的房企均为央企或央企背景。

新上榜的北京兴创投资、大家房产、容翔房产、山西建投等，实际上就是北京大兴区城投、杭州城建开发集团，以及江苏句容经济开发区管委会实控新公司和山西省属城投公司。

短期来看，这是政府控制的城投公司的“托市”行为，媒体也喜欢从这个角度分析一番。

中长期看，配合“保交楼”中一些资产的腾挪，未来房地产业中的拿地主体将从房企转变为政府控制的城投公司、央企、国有房企。这才是这些政策的意图。

众所周知，城投公司市场主体虽然是企业，事实上长期扮演的是地方政府的融资平台，城投公司一直是一个“微妙”的角色。

拿地主体转变为城投等主体，就意味着宏观之手在地产产业中掌控的要素，更多了。在这潭深水中，更能把握得住。

在外人看来，只是地产各个环节要素的掌控人变了。但在内部看来，大不相同，最大的不同就是融资成本变了，风险变了，信用背书变了。

我们知道，在金融市场，对政府、城投、央企、国企、民企等不同主体，都有不同的信用等级划分，这就意味着完全不同的资金成本，即利率。

有城投公司对自己和房企的利率做过粗略估算对比，国内城投的资金成本约在5%左右，而房企的资金成本则在10%左右，由于房企的隐性债务复杂，实际上的资金成本甚至远超10%。

这就是说，拿地的主体从地产企业变成城投公司等主题之后，资金成本粗略能下降一半。

对于整个大行业来说，压力缓解了。

但是，问题又来了，城投公司为什么要替整个行业扛下所有？要知道，此前城投债也有很多美元债，也有偿债压力。

因此，我们还看到这样一幕，在资金层面，国家也有对应的政策动向，即扩大专项债规模。

专项债作为一种地方政府债，明显信用等级高于城投公司，利率低至3.14%左右，偿债周期甚至可以达到30年。

专项债项目实现实物工作量的项目主体，就是一部分城投公司。

这也就是说城投公司可以拿到远低于市场平均融资成本、远低于通胀的资金，还拥有极其宽松的还款周期。并且，专项债还是政府背书。

对于城投公司来说，这事划得来。

从专项债发行的节奏来看，国家是认真的：

3月29日，国务院常务会议部署专项债工作，要求去年提前下达的额度5月底前发行完毕，今年下达的额度9月底前发行完毕。

4月12日国新办政策例行吹风会，要求九月底前全部发行完毕。

4月14日财政部下发通知，要求6月底之前完成大部分2022年新增专项债券的发行工作，三季度完成全部专项债的发行扫尾工作。

5月25日全国稳住经济大盘电视电话会议，要确保用于项目建设的3.45万亿元地方政府专项债券额度6月底前基本发行完毕，力争在8月底前基本使用到位。

5月30日全国财政支持稳住经济大盘工作视频会议，确保今年新增专项债券在6月底前基本发行完毕，力争在8月底前基本使用完毕。

2020年1-6月，全国新增专项债券发行额22312.62亿元，占全年额度的59.5%；2021年1-6月，全国新增专项债券发行额10143.3442亿元，占全年额度的27.79%；2022年1-6月，全国新增专项债券发行额34062.1657亿元，占全年额度的93.32%。

与之同步的是美元债的大幅下降。

7月联合国际发布《2022年上半年中国离岸债券市场回顾和2022年下半年展望》，报告指出，在2022年上半年，中国离岸美元债券发行量下降至640亿美元，同比减少了37.3%，房地产美元债券发行量更是同比下降77.2%。

分析到这里有人会疑惑，专项债能用来搞房地产项目吗？

当然不能，中央三令五申，开发房地产属于专项债的红线，不能用。

但好就好在这里：在国家划定的范围内，城投可以用专项债进行开发建设。

2021年12月16日举行的国务院政策例行吹风会上提到，2022年专项债券重点用于九个大的方向：一是交通基础设施，二是能源，三是农林水利，四是生态环保，五是社会事业，六是城乡冷链等物流基础设施，七是市政和产业园区基础设施，八是国家重大战略项目，九是保障性安居工程。

划重点就是，虽然专项债不能用于商品房开发，但可以用于保障性安居工程。

7月26日，21世纪经济报道的一篇报道称，“政府正考虑出台多项措施，其中包括设立房地产基金，并可能出台一项涉及棚改专项债的全国性政策。”

这一“棚改专项债”动向的目的，就是为了解决“烂尾楼”问题。

要知道，专项债要求投向政府投资项目，相应的专项债形成的资产属于政府所有，也就是说，无论是城投拿地后新建的项目，还是注资了烂尾楼盘，这些项目，都必须是政府的资产，属于“保障性安居工程”。

什么是“保障性安居工程”？主要是指保障性住房棚户区改造、农村危房改造和游牧民定居工程、城镇老旧小区改造工程。

其中保障性住房就是说了很多年的建设廉租住房、经济适用住房、公租房、人才房。

也就是说，之前是地产公司是“房东”，老百姓买房租房，都被地产公司拿捏。“房住不炒”迟迟难以全面落地。

原因就是地产公司天然带着投机属性，要么哄抬，要么踩踏，很难在两个极端之间进行平衡。更加不可能顾及到低收入人群的住房问题。

当然，这么做决策的，不只是房地产企业，还有依靠房地产进行“融资”的地方政府。

2005年，国家发展改革委、建设部发出《城镇廉租住房租金管理办法》。2007年，国务院发出《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》。

这么多年来，国家一直在推进保障性住房的建设。但成果呢？

以上海为例，上海十年来累计供应了72万户公租房，现供数量为21万户，与之对应的是上海的租房需求已经多年在1000万人以上。可以说是推进缓慢。

毕竟地方政府也要靠土地财政获得收入，大力发展公租房？那地价崩了怎么办。没有了土地财政收入，城市要不要发展，配套的医院和学校还要不要开？

所以，过去，地方政府也没有太大动力推进保障性住房的建设。即便在国家的推动下建设了一些，也是数量不足，质量不好，位置偏远。

但房地产业遇到“十大拐点”，模式转变，很多城市的土地财政难以为继。城市公交停运、30年食堂经营权拍卖、景区摆摊权拍卖……这些现象今年以来上热搜的次数越来越多了。

在这种背景下，同时又有专项债带来的低成本资金、政府和城投公司“左手倒右手”几乎没成本的土地资源，地方政府有十足的动力做好城市的“大房东”，通过租金等长期收益维持城市的运转。

可以期待的是，以后的保障性住房不再是居住条件差、位置偏还难申请，而是遍及城市各处，不同价位不同户型都有，能覆盖大多数人。

而且由于成本低于商品房，租金或者购买的价格也不会太离谱。

具体实施这些项目的城投公司，本就在城市更新、管网建设、轨交建设、产业园区方面有全局的把控，这也使得未来城市的规划建设能更加整体，可以在站城融合、产城融合、存量住宅改造和新增住宅的联动上做出点不一样的文章。

房地产公司呢？其实已经有房企看清楚了未来自己的定位，即服务商：为政府保障性住房、产业园、市政配套以及AMC与地方城投、国企提供代建服务。

2020年至今就有不少企业陆续加码代建业务，中指研究院统计，目前发展代建业务的主流房企已经超过30家。

旭辉控股CEO林峰在2021业绩发布会上表示，旭辉建管已签约总建筑面积280万方，预估合约总代建费4.7亿元，预估可售货值145亿。

2021年6月，绿城董事会主席张亚东在杭州召开的股东周年大会上表示，在绿城五年规划中，预期在2025年代建业务规模将达到1500亿。

从绿城的报表中可以看出，其代建业务的综合毛利率可达40%到50%。

房企从开发业务转型代建业务后，主要提供服务，并不负责投资。因此，代建公司能维持较低杠杆，不用依赖外部融资来源，收到市场周期影响也小。

政府也在引导房企转型代建业务。今年以来，多个城市相继出台了代建相关的政策。

当然，市场仍会有豪宅的开发需求，这些也是房企竞争的着眼点，但无论豪宅什么价格，都与大多数人的住房需求无关了。

地方政府的精力从土地财政中释放出来后，也有充足的动力做好人才引进、产业培育。

尾声

8月1日，中共中央机关刊物《求是》杂志，刊登了一篇名为《谱写新时代人口工作新篇章》的文章中提到这样一句话：“十四五”期间，我国总人口将进入负增长阶段。

人口增量下降，快进快出的卖房盖房再卖房的旧模式，在需求端已经跑不动了。并且，老百姓的短期压力也太大了，一瞬间掏空N个钱包，也越来越心有余力不足了。

供给端，房地产企业高周转、高杠杆的副作用越来越明显，“烂尾”压力与日俱增。

房地产必然要迎来触及根本的变革。

俗话说，治乱，必用重典。

在“烂尾”、“断供”、“停贷”等乱象频出之下，我们看到地产行业已经和正在出台越来越严的手段，驯服野马。

通过近期不断出台的政策，我们可以这么粗略的理解，新的模式，正在将短期“极致化”融资搞高速发展，转变成长线经营搞高质量发展。

这背后，除了将地产企业的部分资金压力转移到城投公司，将城投公司的部分资金压力转移到专项债，整个地产行业的资金成本降低了，更重要的是整个房地产行业“大房东”的角色正在发生改变。

眼下发生的一切，其实还是在落实一件事——“房住不炒”。

对于那些时代浪潮的“推动者”，之前国家给足了他们时间去体面，他们却一直钻空子收割“时代红利”，迟迟不去体面，直至成为了不得不除的“蛀虫”。

接下来，拥有巨量财富却没有带动“后富”的地产大佬们，以及手中拥有超多房子跟风收割的“先富”们，将思考这样一个问题：

新一轮的“土地革命”已经开启，当新的“大房东”开始以长线克制的态度贯彻“房住不炒”时，自己手里的“资产”市场优势何在？