央行暗示暂停加息,2023年悉尼房价有望立涨9%!(组图)
导读:一旦央行停止加息,悉尼房价有望在2023年反弹,涨幅最高达9%
澳大利亚央行(Reserve Bank of Australia) 11月会议记录显示,央行董事会首次表示,准备在一段时间内保持利率不变,同时评估经济状况和通胀前景。
这份会议记录引发了外界的猜测,即央行可能暂停上调利率。而自会议以来,RBA官员已经发表了五次公开讲话,每次都重复了可能暂停的措辞。
澳洲真的要暂停加息了吗?楼市又会否重回巅峰呢?
央行暗示暂停加息
市场预期,明年初暂停加息的可能性高
澳大利亚央行公布的11月董事会会议纪要,明显地省略了“未来一段时间可能需要进一步加息”这句话,而这个表述曾在10月及之前的会议纪要中出现过。
会议纪要还显示,11月央行曾考虑加息25或50个基点,后来选择了加息25个基点,将现金利率上调至2.85%,达9年以来的高点,也创下几个月内七次加息的纪录。
更值得关注的是,央行首次表示:
“已有准备在一段时间内保持利率不变,以便评估经济状况和通胀的前景。”
CBA高级经济学家Gareth Aird表示,自11月1日会议以来,澳大利亚央行官员在五次公开讲话中,每次都重复了可能暂停的措辞。
Aird说:“这让我们感到鼓舞,澳大利亚央行对暂停加息的想法持开放态度,他们一再重申这一新信息。”
CBA的“中心预测”是,澳洲央行会在12月把利率提高25个基点,至3.1%,然后在明年可能调降利息之前,保持不变。
在会议纪要被公布之前,投资者认为澳洲央行有59%的几率,在12月6日连续第8次加息。之后,央行将按惯例在1月休会,然后在2月7日举行下一次议息会议。
与此同时,澳大利亚央行表示,将改变其提供“前瞻性“利率变动指引的方式。
在其公布的一份内部审查结果里,央行为其关于利率何时可能从0.1%的历史低点上调的评论进行辩护,该利率在新冠疫情的大部分时间里都保持不变。
许多人将央行的观点解读为,在2023年或2024年之前不会加息。
澳央行表示:“在疫情期间,就如许多其他国家的央行一样,澳央行提供了现金利率变化的前瞻性指引,以使央行推行的其他货币政策得到加强。”
提供“更具体”的建议,有助于加强其他措施的作用,防止经济停滞。这些措施包括3年期债券收益率目标、3年期定期融资工具(Term Funding Facility),以及到2022年2月将澳央行资产负债表规模扩大两倍至6500亿的庞大债券购买计划等等。
央行还表示,“当时应该更多地强调,关于未来利率变动的声明是有条件的”。而且,也应该注意到,未来可能的加息时间,是媒体和市场评论所关注的重点。
报告指:“由于现金利率实际上调的时间,远远早于利率调升指引所暗示的时间,央行招致了广泛的批评。”
而现在,任何指引“都会是灵活的”,而且是关注短期的,并且只与通胀和失业率相关,而不是工资增长等其他变量。
从这种种迹象来看,市场对于在明年初开始暂停加息的预期非常高。
楼市有望回春
拐点即将出现,最快2023年反弹
这一信号意味着,澳洲房地产市场的拐点即将出现——房市回暖最快会出现在明年。
根据房地产分析公司SQM Research最近发布的《2023 年住房繁荣与萧条报告》表示,如果储备银行暂停加息,澳大利亚首府城市的房价将在2023年上涨3%至7%。
这一预测的前提条件是,现金利率保持在4%以下,通货膨胀率降至5%,以及失业率保持在5%以下。
SQM Research董事总经理兼报告作者 Louis Christopher表示,预计澳洲央行仍将在12月和明年上半年加息0.25个百分点,但可能会在现金利率达到3.85%时暂停。
在这种情况下,悉尼房价有望在2023年上涨5%至9%,涨幅将领跑所有首府城市。
悉尼部分房地产市场似乎已经走上了复苏之路。海外移民回归、工人重返办公室、出租房屋短缺、新州政府对印花税和土地税的改革,都是推动悉尼房市复苏的有利条件。
Christopher表示:“有迹象表明,悉尼东区已进入复苏阶段,尤其是对独立屋而言。同样值得注意的是,根据SQM的领先指标,悉尼的拍卖清盘率有温和上升,尤其是悉尼东区。”
在就业强劲和州际移民增长推动下,珀斯的房价预计将上涨4%至8%。
墨尔本和布里斯班也有望进入复苏阶段,房价将以1%至5%的较慢速度上涨。而阿德莱德的房价涨幅将在0%至5%之间。
堪培拉、达尔文和霍巴特的房价仍有可能进一步下跌,但可能会在今年晚些时候出现小幅上涨。
除此之外,SQM Research的报告根据利率、通货膨胀和失业率等因素,对2023年的房价变化还有另外三种设想:
如果利率继续上升,但不超过4%,且澳联储在2023年下半年开始降息,悉尼房价将上涨8%至12%。
如果通胀在2023年上半年放缓,但在下半年再次加速,迫使澳联储进行更大幅度的加息,那么预计悉尼房地产价格将增长0%到4%。
而在最坏的情况下,即利率远高于4%、失业率飙升到6%以上、通胀率超过7%,悉尼的房价明年将下跌3%至8%。
事实上,在过去一段时间内,只要央行有一丝丝温和、甚至只是不那么强硬的政策暗示,市场都会当作是“好消息”来解读。不知道这次的“信号”又有几分真?