中国“提前还贷潮”袭来，如何应对？（图）

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余向荣：房贷“提前还款潮”似乎正愈演愈烈，监管机构正努力改善居民提前还贷的流程。弥合新旧贷款产品之间的大幅利差，既有必要也有可能。

房贷“提前还款潮”似乎正愈演愈烈。随着房地产进入深度下行周期，新增个人住房贷款自去年2季度以来快速下降，并于4季度首次转负。去年房贷余额仅增1.3%，为有纪录以来最低。根据银保监会数据，去年1至10月银行新发放个人住房贷款共4.8万亿元。笔者预计全年发放约5.2万亿元，而房贷余额去年仅增4800亿元。二者之差主要应是提前还贷的结果。笔者相应测算去年房贷提前还款约4.7万亿元，约占去年房贷余额12%，规模不小。

提前还贷是住户部门在经济和地产下行周期中修复资产负债表的行为。房贷一度是普通百姓为数不多使用财务杠杆增加财富的机会，但其前提是房价继续涨。2021年中以来房地产市场深度调整使得房价总是涨的预期发生了变化。在过去一年多时间里，理财等金融产品收益率也显著下降了。随着投资回报率降低，抵押贷款的资金成本就凸显出来了。部分居民自然地选择提前还贷来降低财务成本。

提前还贷可能也是在利率大幅下行之后实际的再融资安排。房贷按5年LPR 加点定价，其中基准利率每12个月重置一次，加点则在整个合同期内保持不变。然而，加点也是监管部门调节房地产行业的重要工具。在宽松周期中，存量借款人受益于LPR的下调，但享受不到加点的变化。譬如，2021年借的房贷平均利率是5.49％，在经历35个基点LPR下调之后利率仍高达5.14％。去年，首套房贷利率下限已降至4.1%，而符合条件的城市还可阶段性下调或取消该利率下限。同样地，消费贷和经营贷等新产品利率也已降至3-4％。由于缺乏正式的再融资机制，存量借款人必然尝试各种办法来借新债还旧债。毕竟，如果利率降低一个点，100万元30年期房贷可减少付息近22万元。尽管监管不允许资金违规流入房地产，但是在新旧贷款这么巨大的利差面前，各种套利行为恐怕难以避免。

如果提前还贷是再融资一部分，那么其对居民消费之影响应相对有限。数据似乎可以部分佐证这一判断。首先，去年在较大规模还贷的情况下，居民储蓄加速上升17.8万亿元。这在消耗储蓄用以还款的情况下难以发生。其次，经营贷逆势稳步扩张，似乎与去年居民信心受疫情剧烈冲击的实际情况不符。往前看，随着疫情放开和经济重启，提前还贷压力可能正在见顶。一方面，越来越多信号显示地产价格正在企稳。1月份70个大中城市中有13个报告二手房价格环比上涨，是去年8月“停贷潮”以来的最高读数。另一方面，新基金发行情况最近也在回暖，显示居民风险偏好有所提升。

从应对来看，监管机构正努力改善居民提前还贷的流程。人民银行和银保监会日前召开银行座谈会，要求商业银行按合同约定做好客户提前还贷服务工作。这也许还不够，笔者认为弥合新旧贷款产品之间的大幅利差既有必要也有可能。

缩减利差有利于进一步促进消费。据笔者测算，近39万亿元存量房贷中除了去年新发放的5.2万亿元，余下部分承担的利率大概是5年LPR加60个基点。将这部分房贷利率降至新发放抵押贷款平均利率4.2％左右可使住户部门一年节约3000多亿元利息支出，相当于2022年社会零售总额的0.7％。债务负担下降也有助于进一步改善居民信心，释放被压抑的消费需求。更重要的是，住户部门资产负债表会更加稳健。如果居民使用短期消费或经营贷置换长期限房贷，其资产负债期限错配会成为金融不稳定因素。

笔者并不认为将存量房贷利率一刀切下调是合适的政策选项。抵押贷款合同确定了利率及其调整规则。监管机构通过行政干预统一调整不利于政策信誉的维护，也与利率市场化的改革方向相悖。我国于2019年8月改革完善LPR形成机制，并确立其为基准贷款利率。此后，银行和其他市场力量在利率形成中发挥的作用越来越大。且不论其对银行系统的冲击，统一调降不利于存量房贷市场利率的发现。

笔者认为目前是正式引入转按揭等抵押贷款再融资机制的机会之窗。在2008-09年间，银行一度争相推出存量贷款利率折扣，以吸引借款人。但是，存量房贷调整实施细则终究未能落地，以至于今我国仍缺乏抵押贷款再融资的正式安排。在多年利率体系改革之后，住户部门应该享有机会在利率大幅调整之后进行转按，与银行根据市场化原则重新议定按揭条款。笔者认为，引入再融资机制是存量贷款利率市场化的重要一步，是利率体系改革不可或缺的一环。根据住户要求议定再融资安排也可以避免存量贷款利率一次性调整对银行体系的冲击。

从长远来看，引入再融资机制至少有两个好处。在宽松周期中，住户部门可以通过转按降低利息成本。在房地产上行周期中，居民随着房屋净值增加也可适当增加信贷，让纸面财富转化为实际购买力。按揭贷款再融资机制应是内需潜能释放的重要制度安排之一。

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