“只租不售”或成澳洲住房政策灵丹妙药？专家对其可行性存在担忧（组图）

受到租金上涨和空置率下降的双重打击，澳大利亚正处于一场住房危机之中。

“只租不售”（Built-to-Rent）是澳大利亚相对新颖的一种租赁住房形式。

受澳大利亚房地产协会委托，安永（Ernest & Young）最新发布的一份报告称，对“只租不售”的支持可能会在未来10年内增加15万套住房。

然而，一些专家对中、低收入者能否获得“只租不售”的房产表示担忧。

“只租不售”是什么？

其想法在于为租户提供灵活的租赁方式，同时，由于该物业是长期持有的，租户还可获得住宅拥有权的安全感。

新南威尔士大学城市未来研究中心的Hal Pawson教授指出：“这种类型的住房在英国和其他欧洲国家以及北美都很常见。”

自1992年以来，美国已经开发了630多万套公寓，尽管在美国它被称为“多户住宅”。

在英国，自2012年以来，已经有超过15万套公寓已经建成或正在建设中。但在澳大利亚，这种类型的住房仍然相对新颖。CoreLogic的数据显示，澳大利亚2月份的空置率仅为1%，十分紧张。

自2020年9月至今年2月，租金已增长24.1%。

如果考虑到租金在整个2010年代的平均年增长率仅为2.1%，这将令许多人感到震惊。

“目前澳大利亚住房市场面临的短期挑战包括极度紧张的租赁市场和过去几年租金的急剧增长，这是澳大利亚人未曾经历过的，” CoreLogic 澳大利亚研究主管Eliza Owen表示。

“澳大利亚遇到的首要或者说是较长期的问题是住房拥有率的下降，”她指出。

“只租不售”或在未来10年内增加15万套住房

但他们表示，需要改变对这些项目的征税方式。

“只租不售”项目对外国投资者更具吸引力，但这些项目目前征收30%的预扣税——外国投资者在建设商业用地时所缴纳的税率的两倍。

报告建议，将预扣税率减半至15%，将在中短期内吸引更多的外国投资，这将有助于澳大利亚在2029年前实现100万套住房的目标。

"为了向澳大利亚人提供更多的住房选择和负担得起的选择，我们需要利用来自澳大利亚和国外的机构投资建设租赁住房，"澳大利亚房地产协会主席Mike Zorbas说道。

"更多的供应意味着租房和购房成本的下行压力，住在“只租不售”住房的人将享受到各种好处，例如房产受到专业化管理、良好的地理位置、优越的便利设施和长期的使用权保障。"

该报告称，对“只租不售”项目的支持可能会在未来10年内增加15万套住房。

Zorbas先生表示：“在未来10年内，仅用一种资产类别就可以建造15万套住房的潜力表明，‘只租不售’几乎是住房政策的灵丹妙药。”

然而，悉尼大学经济学家和住房供应专家Cameron Murray博士并不认为，“只租不售”的税收减免会让普通澳大利亚人受益。

“现有的‘只租不售’项目主要是高端豪华公寓，并且这些公寓的业主向投资者报告说，他们通过捆绑高档健身房、餐饮服务等高级功能，成功地收取了高于当地市场租金的费用。这是我们应该提供补贴的项目吗？”Murray博士告诉ABC News。

“在现行税收规则下，已经出现了一大波“只租不售”项目，那么为什么还需要更多的税收优惠？”

Murray博士表示，改变目前的消费税制度可能是一个替代解决方案。

"‘只租不售’项目的开发商不向租户收取消费税，这就是为什么他们不能获得建筑消费税退税的原因。这份报告选择性地将其与‘只售不租’（build-to-sell）住宅进行比较，"Murray博士指出。

"必须承认的是，免除住房的消费税确实造成了一些不平等情况。但同样有效的公平竞争方式是对住宅租赁适用消费税。为什么他们不提出这个建议呢？"

“只租不售”住房并非可负担

Housing Research and Policy教授兼副主任Pawson教授表示，“只租不售”有时会被“过度吹嘘”。

“声称‘只租不售’项目将解决众所周知的澳大利亚住房可负担性问题，这无疑是炒作。因此，它并没有解决这个问题，”Pawson教授指出。

他解释说，“只租不售”公寓通常针对中高收入家庭，并以市场价格出租，因此它不能直接促进可负担住房的供应。

但是，"它可以在澳大利亚的租赁市场上创造稳定性"。

“我们知道，澳大利亚的住房建设产出相当不稳定，这使得我们的住房系统既低效又浪费，”Pawson教授称。

此外，Owen指出，澳大利亚的租赁市场几乎完全由私人投资者拥有。

"因此，由于有不同的金融激励策略--私人投资者（他们往往在房产升值时套现）与长期的‘只租不售’投资策略--市场上有这两种参与者是好事，他们可以为不同的需求提供不同类型的住房。"

让“只租不售”住房可负担，政府支持必不可少

他说：“通常情况下，为了让‘只租不售’成为一种负担得起的住房选择，政府需要提供补贴，以支持物业所有者将部分租赁库存以低于市场价格的租金出租。”

“为了实现住房的可负担性，政府在某种形式上的支持将是必不可少的。”

墨尔本和悉尼是澳大利亚大部分“只租不售”项目的所在地，此外，还有更多项目位于全澳各地。昆州政府在布里斯班内城区开展了三个“只租不售”试点项目。

该州政府表示，他们的目标是在Fortitude Valley、Newstead和布里斯班市三个开发项目的1,200个公寓中，将多达490个公寓以折扣租金出租。

当被问及租户资格时，昆州财政部发言人在一份声明中表示，租金"通常设定为当前市场租金的75%"，并且"预计将惠及市区内的工作人员，包括应急服务和餐饮行业的员工，否则他们无法负担得起居住在工作附近的地方"。

房市中最脆弱的群体

“这很棘手，因为‘只租不售’的支持者或开发商围绕它做出了很多承诺，称它将提供很多稳定性和不同的体验，但实际上并不一定会发生，”新州租户联盟的主席Leo Patterson Ross表示。

"如果不进行必要的监管改革，‘只租不售’是否能实现其承诺，确实令人担忧。"

由于几乎家家户户都在上涨的租金成本中受到影响，Ms Owen表示有一个群体最为脆弱，被排除在讨论之外。

“真正的危机，目前房地产市场的真正关键部分，是那些从私人市场涌入不安全住房的群体，而发生这种情况的人群通常是低收入的，"她说道。

政府用地分配？

Pawson教授表示，政府所拥有的土地的分配可以被纳入大规模的城市重建项目，如悉尼的Central-to-Eveleigh或Rozelle Bay。

“因此，如果我们想拥有负担得起的住房和良好的租赁条件，就必须将其纳入该行业。政府可以很好地与私营部门合作，以确保这些成为澳大利亚‘只租不售’项目的特色，”他指出。

“从政府的角度来看，实现这一目标的最简单方法是通过将联邦或州政府重建用地的一部分以折扣价分配给社区住房供应商。”

现在需要的是更多的数据和知情的公众辩论，以指导税收和租赁结构，确保最佳结果。

“‘只租不售’的承诺非常吸引人，这是人们对住房部门的期望，而我们需要谨慎地考虑结果是否能够满足这些期望，”Ross先生表示。