贷款悬崖即将冲击不断上涨的独立屋价格（组图）

当家庭面临最严格的利率设置时，就已经有贷款悬崖表现。房地产市场还能继续上涨吗?CoreLogic本周发布5月份物业数据时，可能会显示全国独立屋价格连续第三个月上涨，环比涨幅为1.4%，超过前两个月的涨幅。

CoreLogic的Tim Lawless表示，现在房地产市场的复苏并不正常。降息、信贷供应扩大或政府出台针对住房所有权的新政策通常是反弹的积极催化剂。

但这一转变是对这些因素的挑战。在家庭从未背负如此多的债务之际，利率却以历史上最快的速度上升，而这反过来又削弱了潜在买家的借贷能力。

正如Lawless在Fitch Ratings会议上解释的那样，这是经济学101:由于创纪录的移民数量和疫情后对空间的渴望，供应不足，需求上升。

供应受到两个方面的限制:短期销售下降以及长期住房建设跟不上人口增长幅度。

Lawless在上周的活动上表示，澳洲首府城市新上市物业数量比5年平均水平低14%，而活跃的上市物业数量比5年平均水平低24%。

同时，新建物业越来越少。固定收益基金管理公司Pimco的Rob Mead在Morningstar的另一场会议上解释称，每年大约新增7万个新家庭。但每年建设的物业只有大约4万套。

住房短缺及其对社会生活水平的影响已成为越来越多经济学家和政策制定者关注的问题，但这并不是一个可以简单而迅速解决的问题。

在短期内，严重的供应短缺表现在几个方面。一种是通过房价的上涨阻止了利率引发的房市下跌。

另一个原因是极其紧张的租赁市场。Core Logic的数据显示，首府城市的租赁空置率目前为1%，远低于2.8%的平均水平，这反过来导致公寓租金上涨16.2%，独立屋租金上涨9.7%。

这给租客带来了压力，我们知道，租客的平均收入往往不如房东。但房东的情况更糟。虽然首府城市的月租金上涨了约275澳元，但每月贷款还款额却上涨了四倍，达到约1000澳元，造成了还款压力。

租金压力有缓解的可能。疫情后的趋势是澳洲人渴求更多的空间。平均家庭规模从2.55人下降到2.49人。但现在家庭规模又开始小幅上升。Lawless表示，这是“需要使然”，因为需要室友分担租金负担，而其他人可能会搬回家。

Macquarie经济学家Rick Deverell对租金也持类似观点。他在本月早些时候表示，在大宗商品市场，解决高价的方法一直是高价，而急剧上涨的租金可能导致行为的改变和平均家庭规模的增加。

但租赁市场趋紧似乎确实在迫使买家入市，在库存处于历史低位的市场上，增加了买房的过剩需求。

在高端房地产市场，似乎完全不受利率的影响。NAB的账目显示，其私人银行的贷款业务以两位数增长，而大众市场零售银行的业务根本没有增长。

正如AMP Capital的Shane Oliver所指出的那样，美国、英国、加拿大、瑞典和德国的房地产市场也在企稳，原因是人们越来越相信利率已见顶、供应趋紧、就业市场强劲，以及家庭储蓄尚未耗尽。

Lawless表示，他认为独立屋价格的前景很模糊，但如果不得不猜测，可能会从现在开始上涨。然而，他觉得考虑到负担能力和贷款能力的限制，目前每月1%至1.5%的独立屋价格涨幅是不可持续的。

他表示，不确定因素将是利率走势。但利率将走向何方?货币市场的价格反映出，9月份的利率将达到4%的峰值，换句话说，现金利率再次上调至4.1%的可能性超过三分之二。

同时， RBA行长Phil Lowe向政界人士报告，利率将不得不走高，并提醒称，进一步的工资上涨将迫使他采取行动。