澳大利亚房地产市场逆境中重回繁荣：抢购热潮汹涌而来！（组图）

澳大利亚的房地产市场多年来被称为许多事物。离谱。不可阻挡。估值过高。安全投资。不可能。

有一件事它近年来从未被指责过，那就是乏味。回想一下2021年。短短两年前，澳大利亚正处于新冠病毒大流行和房地产繁荣的双重困境中。

在封锁令、旅行限制和厕纸短缺的混乱中，澳大利亚人为房地产疯狂，他们把搬迁、升级和翻新作为重点，使房价飙升至前所未有的水平。

短短两年间，很多事情发生了变化。

首先，繁荣结束了。2022年5月开始的意外且激进的利率上涨周期使繁荣戛然而止。

房地产市场迅速进入衰退。连续的利率上涨对房价产生了直接影响，房价在各个首都城市中下跌或放缓，而悉尼则率先下跌。

有些市场波动较大，很快，挂牌出售的房产数量大幅减少。

在市场下跌时，没有人愿意出售房产。因为谁愿意在房价下跌时出售房产呢？

但是，上涨的东西并不总是会下跌，或者至少不会下跌那么多。

尽管有预测称房价可能下跌25%，但澳大利亚的房地产市场仍在坚挺。衰退已经正式结束。

此外，房价又开始上涨了。

房价真的在上涨吗？涨了多少？

官方数据显示，房价正在上涨，尽管复苏主要由悉尼引领。

新南威尔士州首府的房地产价格走势往往为其他地区铺平道路（无论是上涨还是下跌），因此当今年3月份公布的平均房价上涨了1.3%时，这是一个小但非常重要的上涨，预示着更广泛的变化。

全国范围内，平均房价上涨了0.4%——在房价上涨的大背景下不算多——但最近的Domain数据显示，房屋销售速度加快，折扣销售的房产比例下降，拍卖成交率大幅回升。

(图片来源：Domain)

Domain 5月份的拍卖报告发现，联合首都的清仓率已经上升到71%，为17个月以来的最高点，自2021年10月以来的最高点。

据房地产中介Ray White介绍，竞标者人数“显著增加”，而将房产带到拍卖日的卖家在拍卖时比之前的最高报价获得了12.2%的溢价。

周末，一套位于Erskineville的占地203平方米的四居室联排别墅以420万澳元成交，比预留价高出40万澳元，打破了该区的房价纪录。

(图片来源：Domain)

Ray White NSW首席拍卖师Alex Pattaro表示，由于库存水平仍然非常紧张，现在是卖家利用巨大的买家需求的时候了。

“拍卖会上的竞争非常激烈，应该给卖家提供信心进行交易，”他说。

“悉尼房地产市场正在开始滚雪球，势头越来越强劲。拍卖仍然是最佳的销售方式...同时向买家展示，外面还有其他有信心的买家，希望购得一套房子。”

在墨尔本，市场顶端的房屋表现良好。买方代理Mal James表示，像Boorandarra、Stonnington和Bayside这样的高档地区在各个领域都“经历了持续的增长”，尽管并非总是均匀的。

布里斯班的高端市场已经火爆了几周。例如，一栋吸引了300人参观的新建现代住宅据报道仅在7天内就以约1000万澳元的价格卖给了一位当地买家。

(图片来源：Domain)

澳大利亚四大银行都修改了其房地产市场预测，放弃了此前较为严峻的预测，预计到2024年房价将更为积极地上涨。

西太平洋银行和澳洲联邦银行现在预测2024年房价上涨5%，澳新银行预测明年上涨2%。澳洲国民银行预测涨幅非常适中。

西太平洋银行高级经济学家Matthew Hassan表示，这种转变是出乎意料的，但现在已经确立。

他说：“自今年年初以来，澳大利亚房地产市场的意外复苏在过去几个月已经扩大和加强。”

“我们现在看到拍卖成交率远高于70%；价格上涨似乎在5月份再次加速，并扩大到更多市场。但我认为，最重要的是，我们的调查显示消费者预计从这里开始，价格上涨将继续。”

房地产价格为何如此快速地再次上涨？

如果你对于房价如此之快就开始上涨感到困惑，特别是当利率仍在上升，生活成本比以往任何时候都更高时，你并不是唯一一个感到困惑的人。

“在澳大利亚储备银行（RBA）仍在加息的情况下，房价突然上涨并不符合直觉，”澳洲联邦银行（CBA）澳大利亚经济部门主管Gareth Aird说。

“当RBA开始加息时，房价开始下跌，我们经历了一些相当大的跌幅。我们预期只要RBA继续加息，房价就会继续下跌。”

(图片来源：Domain)

有几个重要因素在起着关键作用。

首先，房地产供应不足。由于许多房主不愿在市场低迷时出售，因此房源严重短缺。

根据Domain的数据，与去年同期相比，目前市场上出售的房屋数量减少了10%至20%，具体取决于地区。

尽管由于目前已经经历了12次利率上涨，借款的可负担性受到限制，但仍有购房者需要购买。

(图片来源：Domain)

市场上供不应求的住房存量使得购房者之间的竞争加剧，从而推高了房价。

Hassan表示，今年的关键发展是净移民的复苏。

他说：“目前市场上仅有1.25%的住房；这是自全球金融危机以来的周期性低点。”

“如果我们考虑到那40万净移民人数；只要其中5%、10%的人在房地产市场上积极购房，就足以使需求形势发生明显变化。”

(图片来源：Domain)

Aird表示，正是这种潜在需求与供应之间的“巨大失衡”，可能意味着短期内房价上涨将继续保持。

他说：“我们正处于一个前所未有的局面；我们经历了澳大利亚储备银行的高度激进的紧缩周期、创纪录的高移民、飙升的租金和建筑许可的崩溃。”

Domain的研究与经济学首席Dr. Nicola Powell表示，市场底部也吸引了许多寻找便宜货的人。

“一旦价格开始上涨，就会刺激人们购买。他们会想，‘我们是不是错过了市场的底部？’”Powell说。

“市场的传言是驱使一些人进入市场的原因，我想现在可能有一部分人不想错过一个机会；那些认为他们会得到一个好价格的买家。”

房价会继续上涨、增加还是再次放缓？

专家对这个上升趋势的走向和是否能持续表示谨慎。

“首先，这并不是由利率驱动的，”Hassan表示。“这是一个相当不寻常的房屋复苏，尽管面临利率上升的逆风，我们需要对此保持警惕。”

可负担性依然非常紧张。人们从银行借到的钱已经大幅减少，购房者能承受的价格也有限。

“对于大多数购房者来说，利率上升和融资成本的增加已经抵消了价格下降带来的任何改善，”Hassan说。“因此，可负担性仍然受到很大限制，这在购房者的情绪中表现得非常明显，非常疲弱。

“这种价格驱动的上涨方式是非常奇特的。这是不寻常的。这并不意味着它不能持续，但我想说的是，要维持它会更困难。”

Hassan将市场描述为处于一种等待模式：“从这个意义上说，它可能是一个断断续续的故事。期望强劲增长可能还为时过早。”

现在应该买还是卖 - 还是等待？

由于有很多因素在起作用，Hassan表示没有简单的答案。

“目前的情况很复杂。你是追求一个薄弱市场的价格，然后被打脸？还是选择不参与，面对价格进一步拉高的可能？”他说。

“这一点都不容易……对我来说，现在仍然有点令人不安。目前，澳大利亚的房地产市场看起来像是一个转折点，但它仍然是一个过渡，可能会朝任何一个方向发展。”

Aird表示，由于最近的价格下跌，想要换到更大或更好房子的房主现在可能会更好，因为价格差距已经缩小。

他指出，每次利率上升，每个人的决策都变得更加困难。

“如果你在市场上有按揭贷款，这对你不利，因为你的还款额不断上升。对于市场之外的人来说，情况变得越来越困难，”他说。

“如果我们在谈论2024年利率下降，利率下降，那么情况将变得非常激烈。因为我们将面临供需短缺，房地产市场可能会很快升温。”

Powell的建议是在你能负担得起的地方和时间进行交易，并考虑长期因素。

“我们的研究表明，随着时间的推移，进入市场或买卖的时机并不重要。这与市场的时间花费更多，”她说。

“如果过去30年的价格周期作为衡量标准，它告诉我们要关注大局，而不是试图预测卖出的价格高点和购买的价格低谷。这是认为房地产应该被视为长期投资的观点。如果我们这样做，那么市场的时机就变得不那么重要。”