土地分割？千万要避开税务陷阱（组图）

Dylan拥有一块大地，一直想着是不是可以分割一下，如今与包括当地市政府、建筑商和银行的所有细节都已经落地了。

那税务怎么说？可千万别不理不睬，等着入陷阱。

注意，分割土地的税务处理可以对现金流和项目的财务可行性产生重大影响。

最近，澳大利亚税务局（ATO）颁布了新指导文件，我们今天就带大家一起避坑。

即使是小规模的土地分割，其税务处理也可能变得复杂，税收会根据具体情况而定。

您不能仅仅因为这是一个小型的土地分割开发，就可以高枕无忧并自认为所获利润一定会被认为是仅仅的资本变现，从而享受各种资本利得税相关税法的税务减免优惠政策。

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土地分割

一般来说，如果您是对个人名下长期持有的私人用途土地进行分割，随后出售的分割后的小地块，那么有可能按资本变现来计算（即可享受资本变现的税务优惠）。

土地成本怎么算呢？是从您首次获得该土地的时候就计算了，当然，成本需要分摊到分割后的各地块中。

那如果分割的大地包含自己自住房怎么办？通常情况下，如果您将分割后的地块与包含您家庭的地块分开销售，那自住房的免税待遇就享受不到了。

如果这块大地最初是由多人共同拥有的，但后来将其分割，并分给各个持有人，那么通常会引发非常负责的税务问题，虽然其实土地并没有卖给非关联方，都是原来那块大地的主人们。

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物业开发

那如果选择了开发这块土地呢？很多人决定分割并开发他们的地块，造个新的house或双拼，然后销售新建的住宅并不少见。 

当您开发物业并打算在建好后马上出售盈利，那就很可能会视为一般开发收入利润，而不是资本利得税规则下的交易。也就是不能享受资本利得税减免（例如50%的资本利得税税务折扣）。

通常，也会使业主面临GST的问题。就算是一次性的开发行为，也是一样的。

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注册GST

如果您只是拥有一块私用的土地的个人并只是做一下分地，那么您可能不需要注册GST，但还是取决于具体情况。

然而，如果您从事房地产开发业务或以商业方式进行的一次性项目，那么您更有可能需要注册GST。

土地分割和其他房地产项目的税务后果可能会很复杂。如果您正在考虑进行土地分割和任何房地产相关业务，请千万不要请示税务规划！