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布里斯班

【房拍快讯】7月8日全澳房产拍卖结果火热出炉及趋势锐评

12天前 来源: 今日澳洲 作者:Vanessa 评论9条

【今日澳洲7月8日讯】上周(7月1日),作为新政后的第一个周六,被冬季低温所影响的拍卖市场并没有很好的表现。悉尼拍卖清空率70%,中位价113万;墨尔本拍卖清空率74%,中位价68.2万,和6月24日相比,两大城市均逊色不少。总而言之,不管是天气寒流还是政策打压,都使得房市降温不少。在本周刚刚结束的拍卖中,悉尼的清空率继续维持在70%以上,小幅上升到71%,墨尔本、布里斯班、阿德莱德和堪培拉的清空率均出现下滑,其中堪培拉的清空率下滑幅度略大。

上周拍卖回顾(7月1日)

— 悉尼:628套房屋参与拍卖,399套拍卖结果上报,售出319套,清空率为70%,拍卖总价值328,509,600澳元,房价中位数113万澳元;

— 墨尔本:732套房屋参与拍卖,558套拍卖结果上报,售出417套,清空率为74%,拍卖总价值307,737,200澳元,房价中位数68.2万澳元;

— 布里斯班:87套房屋参与拍卖,52套拍卖结果上报,售出30套,清空率为57%,拍卖总价值15,186,000澳元,房价中位数62.975万澳元;

— 阿德莱德:51套房屋参与拍卖,31套拍卖结果上报,售出19套,清空率为58%,拍卖总价值10,632,500澳元,房价中位数61.125万澳元;

— 堪培拉:33套房屋参与拍卖,32套拍卖结果上报,售出24套,清空率为75%,拍卖总价值15,628,000澳元,房价中位数68.5万澳元。

本周拍卖结果(7月8日)

— 悉尼:531套房屋参与拍卖,397套拍卖结果上报,售出313套,清空率为71%,拍卖总价值304,306,003澳元,房价中位数116万澳元;

— 墨尔本:673套房屋参与拍卖,490套拍卖结果上报,售出364套,清空率为72%,拍卖总价值263,151,348澳元,房价中位数74万澳元;

— 布里斯班:86套房屋参与拍卖,54套拍卖结果上报,售出31套,清空率为56%,拍卖总价值25,724,001澳元,房价中位数62.6万澳元;

— 阿德莱德:44套房屋参与拍卖,15套拍卖结果上报,售出10套,清空率为59%,拍卖总价值6,396,000澳元,房价中位数SNR;

— 堪培拉:51套房屋参与拍卖,39套拍卖结果上报,售出29套,清空率为69%,拍卖总价值18,614,000澳元,房价中位数66.55万澳元。

各大首府城市房价趋势

悉尼突然可负担了?

我们先看最近八周的清空率及中位价图表,继6月24日中位价创造八周最高纪录133.5万澳币之后,7月1日来个大逆转,中位价直接下挫到113万澳币,甚至比6月10日公众假日那时中位价还要低。这样会不会让大家有新政来了,悉尼房价直降20万澳币,可负担问题瞬间解决了的错觉?当然,这是开玩笑的话。中位价的冷,一是悉尼的冬天造成的季节性调整,二是政策打压带来的冷,这样双重作用下,清空率徘徊在70%左右,会让不少人持观望态度。高价物业的卖主,会犹豫要不要现在拍卖卖房;得益于新政的中低档物业(80万以下的,能享受印花税减免或者其他补贴的物业),则会因首次置业者的追捧而乐于采用拍卖的办法销售,这也是拍卖中位价偏低的原因之一。

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拍卖数量方面,7月1日有628个物业拍卖,比6月24的748套要少,也是八周内除去公众假日拍卖的最低水平。之前几周,我们会经常看到清空率,拍卖数量的趋势和中位价背离,7月1日的拍卖,这三个指标似乎也一致了。

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和去年同期八个周相比,悉尼拍卖中位价平均都有10%以上的提高,以6月24日133.5万的中位价为例,和去年同期113.35万相比有17.78%的增长。去年7月2日是澳洲大选,当天拍卖数量非常少,故不纳入考虑。

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墨尔本房价温和前行

我们再来看墨尔本,墨尔本7月1日中位价68.2万,是八周以来的最低水平。和6月24日的89万相比,下降近10万。清空率74%,比之前的73%稍微好一点,但总体表现还是不强。拍卖数量732套,相比墨尔本近半年的平均水平,也是有所下降的。

同样因为去年7月2日的大选,中位价数据空缺。其他时间和一年前相比,基本都有两位数的涨幅。

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其他城市:布里斯本表现较差

此外7月1日的拍卖,布里斯本上市87套,和6月17日相比差别不大。但堪培拉拍卖数量由6月24日的88套减少到7月1日的33套(其拍卖量经常是波动很大,最近一个季度,高则超90套,低则到30套),阿德莱德同期拍卖数量也从74套减少到58套。当天的清空率方面,三个城市表现不一。其中,布里斯本清空率从6月24日的40%的季度低谷反弹到7月1日的57%,恢复到平均水平。堪培拉也从70%上升75%,而阿德莱德则由74%跌到58%

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最新澳洲房价增长指数(20170706)

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我们来看看澳洲各大城市房价的增长指数,该指数不分独立屋和公寓市场,统一计算。其中,在截至7月6日的过去一年,悉尼房价增长12.81%,墨尔本增长15.03%,布里斯本3.95%。而最近一个季度(三个月),悉尼墨尔本房价分别只增长1.08%和2.74%,增速放缓。而珀斯在过去一年内下跌2.11%,不过最近一季度有站稳的势头。

如果独立屋和公寓分开比较,按照Corelogic最新的六月月结数据,我们可以看到独立屋增长强劲,公寓部分城市表现欠佳。

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其中,在截至6月30日的数据统计表明,悉尼独立屋在过去一年增长13.02%,墨尔本增长15.02%,墨尔本胜出。在墨尔本和悉尼之间的堪培拉紧跟两大地产热点城市,独立屋录得年涨幅9.74%的不俗成绩。布里斯本和阿德莱德独立屋年增幅则勉强跑赢通货膨胀。相比4,5月的两次单月下跌,6月终于迎来了增长,1.75%和2.75%对悉尼墨尔本来说都是非常不错的成绩。

公寓方面,悉尼在过去的一年(增长8.58%)及过去的一月(增长4.52%)都表现强劲。其次是堪培拉的公寓,以7.55%的年度增幅和3.47%的月增幅紧随悉尼之后。而墨尔本公寓的表现与其地产大城的名气并不相符,年度增长只有1.47%,虽然6月的表现勉强扳回一局,当从数据上看,依然低迷。6月表现最差的是阿德莱德的公寓,单月下跌3.73%,其年度表现也差强人意,下跌1.26%。

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一周行业动态

新房审批下降,央行利息不变

7月3日,澳洲统计局公布的数据显示,在过去的五月份,新房的审批量下降5.6%,这也是三个月里的两次降低了(三月建筑审批单月下降10.3%,不过在四月又反弹一些,上升4.8%。)。和去年五月相比,新房审批量在一年的时间内下降了19.7%。之前曾预计五月审批降低的幅度是1.3%,全年降低幅度是14.1%,现在看来,实际情况还要差一些,或者说,大大小小的开发商们现在已经更为保守一些。

联邦银行的经济学家表示,这是市场放缓的表现之一。在2017年的下半年,曾经在过去几年表现抢眼的经济推动器--地产建筑行业,或许会放缓并影响整个经济的增速。

7月4日,澳洲储备银行RBA宣布维持利率1.5%不变,目前,这个历史性的低利率已经维持12个月不变。即使商业银行纷纷提高了部分贷款的利率,但是只要央行老大哥不动,商业银行的动作也不会太大太招摇。目前大部分银行的浮动投资房利率已经达到4.5%左右,但是,如西太银行等,对于能固定贷款两三年的客人,他们拿到的利息基本上是4%以下,这样也在某种程度上缓解了房贷的危机。

鉴于澳洲工资增幅处于历史最低的1.9%,核心通胀也有低于2-3%的目标水平,所以,分析人士称央行的利息变化,最早都会在一年之后发生。一年之内能发生什么事情呢,按照悉尼墨尔本的经验,那就是两位数的房价涨幅。

天价公寓频现,商业地产火热

很多人说公寓市场疲软,部分数据也支持这些观点,不过有趣的是,天价公寓频出,时不时为市场来上一管强心剂。

坐落在悉尼第二CBD Parramatta的8 Philip St项目,再一次以高价公寓成功售出吸引了不少的眼球。先不说这个项目很任性地以街道地址来命名(难道是为了吸引中国买家?),作为一栋55层,号称Parramatta最豪华的公寓楼,它的外观,的确非常惊艳。

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(图片来源:AFR)

首先,由于它紧挨着有近百年历史的St Andrews 教堂,所以设计师把教堂的一部分做成了公寓的入口,呈现新旧建筑融合的特别景观(这种设计在Greaton的Epping项目Oxford Central也出现过)。另外,在建筑的中段,有一个夸张的裂口设计,花园和泳池镶嵌其中,非常特别。大楼19层以下是五星级的QT酒店,上面是豪华公寓。

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(图片来源:AFR)

这套最新售出的Penthouse成交价332万,相比该区的公寓中位价62.6万想去甚远。最为该区的第一楼,该项目8个月之内三次打破地区记录:第一套Penthouse在去年11月19日售出,价格为300万,接着第二套卖了320万,然后到了现在的332万。8 Philip St预计在2020年完工,还有5套Penthouse在售,未来继续破记录,也不足为奇。

随着房价过去几年的飞涨,数百万的天价公寓出现在CBD,悉尼海港之外的区域,已经不再是稀奇的事情。

在内城区Green Square,Crown集团的Infinity项目,在今年初就售出了一个价值近360万澳币的公寓。在Macquarie Park,Romeciti一个项目的Penthouse售价为560万。Baulkham Hills的一个豪华公寓也录得高达310万的售价。而目前悉尼最贵的公寓记录,依然由新 华联和蓝梦联手打造的“歌剧院壹号”项目保持,价格是2700万澳币。

除了豪华公寓在本周表现抢眼之外,另外一个热点就是商业地产。虽然掌舵人黄向墨最近饱受澳洲媒体有失偏颇报道的困扰,但是玉湖集团的表现还是可圈可点。

最近,玉湖集团以3.8亿澳币购入 North Strathfield的Bakehouse Quarter,占地6万多平方米,主要为办公和零售用途(它也是澳洲著名的饼干工厂Arnotts的旧址)。玉湖集团转向商业地产的战略目标也更加清晰。除此之外,今年初玉湖集团购入的商业物业包括了价值8100万的Pymble Corporate Centre,以及价值2300万的Northbridge商业街(115 Sailors Bay Rd)的办公楼。作为鼎鼎大名的Eastwood购物中心的业主,玉湖集团将投资4亿澳币开发这个项目。同时,它在北悉尼也有价值2.5亿澳币的公寓酒店及住宅项目--The Miller。

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(图片来源:玉湖集团)

随着越来越多的华人来到澳洲,我们的声音能被澳洲政坛听到也是很合理的请求,这是一个磨合的阶段,当中可能有偏差和误会,如果粗暴地扣上阴谋论的帽子,那只能引发更多无谓的争吵。吵架完后,房子还要不要盖?那当然要盖,否则怎么解决可负担性问题呢?所以还不如把手言欢,共同盖房,共同富裕。

备注:本文感谢《澳房汇》和该平台执行主编梁杰夫(微信:WX410213054)的贡献。

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(Vanessa)


今日评论 网友评论仅供其表达个人看法,并不表明网站立场。
最新评论(9)
分析员 12天前 回复
下半年房市将会越来越缓
诺基亚 12天前 回复
个人不看好下半年公寓楼市,house不会有问题
Hamlin-Lei 12天前 回复
放缓了,虽然没垮,但是还是放缓了
游客 11天前 回复
投资一套悉尼20公里以内的house相当于做一门生意;做一般的生意追得上货币贬值、通货膨胀?很难!$$$
Alice 123 9天前 回复
接下来公寓房会降价,独栋house不会受影响


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