【房拍快讯】8月12日全澳房产拍卖结果火热出炉及趋势锐评

【今日澳洲8月12日讯】上周六（8月5日），悉尼墨尔本两地拍卖市场继续平淡，其中悉尼拍卖清空率再次录得70%，中位价112.75万；墨尔本拍卖清空率74%，中位价82万，相比上周74万的中位价提高不少。在本周刚刚结束的拍卖中，悉尼的房产拍卖清空率为74%，好于上周，堪培拉清空率大涨。

上周拍卖回顾（8月5日）

— 悉尼：503套房屋参与拍卖，324套拍卖结果上报，售出257套，清空率为70%，拍卖总价值274,340,350澳元，房价中位数112.75万澳元；

— 墨尔本：762套房屋参与拍卖，560套拍卖结果上报，售出420套，清空率为74%，拍卖总价值339,700,988澳元，房价中位数82万澳元；

— 布里斯班：98套房屋参与拍卖，36套拍卖结果上报，售出21套，清空率为55%，拍卖总价值15,996,500澳元，房价中位数85.5万澳元；

— 阿德莱德：31套房屋参与拍卖，13套拍卖结果上报，售出10套，清空率为67%，拍卖总价值5,646,000澳元，房价中位数SNR；

— 堪培拉：52套房屋参与拍卖，44套拍卖结果上报，售出30套，清空率为67%，拍卖总价值20,120,990澳元，房价中位数71.1万澳元。

本周拍卖结果（8月12日）

— 悉尼：631套房屋参与拍卖，403套拍卖结果上报，售出337套，清空率为74%，拍卖总价值362,047,000澳元，房价中位数133万澳元；

— 墨尔本：823套房屋参与拍卖，623套拍卖结果上报，售出454套，清空率为72%，拍卖总价值412,839,650澳元，房价中位数89.8万澳元；

— 布里斯班：78套房屋参与拍卖，52套拍卖结果上报，售出22套，清空率为41%，拍卖总价值13,974,500 澳元，房价中位数87.95万澳元；

— 阿德莱德：64套房屋参与拍卖，18套拍卖结果上报，售出13套，清空率为62%，拍卖总价值6,559,500澳元，房价中位数58.5万澳元；

— 堪培拉：51套房屋参与拍卖，43套拍卖结果上报，售出39套，清空率为91%，拍卖总价值28,342,000澳元，房价中位数67万澳元。

各大首府城市房价趋势

悉尼房市热度低于去年

我们先看最近八周的清空率及中位价图表，中位价方面，6月24日的133.5万是最高纪录，然后其余七周有五周徘徊在110万到120万之间，没有大起大落。

从清空率走势来看，之前谷底反弹的趋势在7月29日被打断，8月5日维持水平，没有起色。

悉尼的拍卖数量方面，九连跌（从5月20日的880套连续下跌到7月22日的479套，统计不包含6月10日公众节假日的407套）的趋势和清空率的上升是背离的，7月29日拍卖数量连续下跌的趋势中止，提高到537套。但在8月5日，拍卖数量再次下跌为503。按照本周悉尼738套拍卖的安排，估计8月12日该数字会反弹。

相比去年同期，清空率从冬天到春天都是一个先抑后扬的走势，但悉尼今年清空率表现不好，两条线之间的差距目前在加大，其中8月5日，清空率为70%，而去年同期，清空率为79%。

这种方式冷却的走势也体现在中位价上，和去年同期八个周相比，悉尼拍卖中位价平均都有10%以上的提高，但7月22日的数据让人失望，109万的中位价是2017年2月以来悉尼最低的水平，而且比去年同期的121万减少了近10%，7月29日，8月5日继续表现低迷，中位价两周都比去年同期要低，而且幅度不小。

墨尔本力压悉尼

我们再来看墨尔本，八周内最高是6月24日的89万，最低是7月1日的68.2万，8月5日清空率74%，中位价82万，和7月29日的74万相比，增加幅度不小。

拍卖数量方面，剔除6月10日的假日，经过6连跌后（从5月27日的1143套持续下跌到7月15日的636套）站稳反弹，连续两周上升，不过8月5日拍卖数量有所下降。

和去年同期相比，墨尔本在7月之前表现都很好，胜过去年。但是从7月8日开始，清空率最近（7月8日，15日）两次结果都低于去年同期，8月5日，两条线开始分道扬镳，也引发了对后市的一点忧虑，估计今年春季的房市火热，或许要延迟到来。相比悉尼，墨尔本的市场表现要好一点，但依然不强。

墨尔本中位价和一年前相比，基本也有两位数的涨幅，但最近三周（7月15,22，29日）基本和去年持平，8月5日，还有不错的增长。相比悉尼的下降近10%，墨尔本市场表现更好。综合清空率和中位价的表现，我们也不难得出在过去的一月，一季度或者一年内，墨尔本二手房房价表现都会比悉尼要好（后面的数据也认证了这个结论）。

其他城市：堪培拉90%清空率

此外8月5日的拍卖，布里斯本上市98套，是最近八周以来的第二大数量。阿德莱德31套，比7月29日的54套要少。堪培拉为67套，同样比7月29日的90套少。

当天的清空率方面，三个城市表现正常，都在50-60%的水平。相比堪培拉7月29日非常抢眼的90%清空率，8月5日的67%逊色不少，但同时中位价有71.1万，相比7月29日的631.12万有不错的增长。布里斯本清空率8月5日清空率55%，属于一般水平；阿德莱德8月5日的清空率为67%。

最新澳洲房价增长指数（20170811）

我们来看看澳洲各大城市房价的增长指数，该指数不分独立屋和公寓市场，统一计算。其中，在截至8月11的过去一年，悉尼房价增长12.64%，墨尔本增长15.66%，布里斯本3.2%，阿德莱德2.84%，珀斯垫底，下降1.79%。。

而最近一个季度（三个月），悉尼墨尔本房价分别增长3.46%和4.69%，墨尔本的季度表现非常强劲，年度表现也优于悉尼，难得的是这种强势持续了很长一段时间。

如果独立屋和公寓分开比较，按照Corelogic最新的七月月结数据，我们可以看到独立屋和公寓市场差异很大。（详见之前的分析）

一周新闻精选

中资30亿澳洲项目无端被否，澳中财富集团据理力争 

8月1日，澳洲昆士兰州政府突然宣布终止黄金海岸沙嘴综合娱乐城项目进程。然而此前社区民意咨询中，均显示了大多数人支持该项目。项目被否后，州政府的支持率直线下降。

截至目前，作为该项目历时5年经多轮决选而出的优胜竞标方，澳交所500强上市公司澳中财富集团（ASF）已在该项目中投入数千万资金，集团管理层在接受采访时表示他们对州政府的突然决定感到“极其震惊和失望”。

澳中财富集团董事Louis Chien在接受采访时说，在没有任何预警，任何商量及沟通的情况下，州政府突然宣布终止该项目，其表面的原因是昆士兰州州长突然宣称的沙嘴地区不能开发任何超过三层的项目的约束，但这一约束条件在之前双方的长达数年的商讨中都从未被明确提及。这一事件已经引起广大投资人的高度关注。最后ASF表示，或将用法律行动来讨回公道。

建筑业增速创12年新高，商业及基础建设火力全开

根据周一公布的最新建筑行业表现指数（Performance of Construction Index）显示，七月份建筑活动呈扩张态势，商业工程建设增速创12年新高。鉴于公寓建筑领域最近有可能会从非常高的水平上逐渐跌落下来，因此过去三个月来，让人等待已久的商业建筑领域好转迹象尤为振奋人心，而且这意味着在未来的一段时间里，全澳建筑行业将继续在经济领域发挥主导作用。

基础设施建设方面，中资控股建筑商John Holland上周同意入股2亿澳元预算的昆士兰Maroochydore城市中心项目，此举为其不断增长的投资组合加入了第三份资产。而上个月由Lend Lease领头的财团争取到了墨尔本地铁轨道项目价值60亿的隧道和地铁站建设承包合同。悉尼和墨尔本都有价值数十亿的地铁轨道项目要进行。

这份报告还显示，住房建筑活动升高3.4点，达到三年半来的最高值62.4。对建筑业来说，这份报告是个好消息，因为它显示，住房建筑领域的减速被其他建筑领域的加速抵消了，尤其是商业和工程建筑领域。

地产巨头变身包租公，只建不卖缓解房市压力

地产巨头Mirvac Group正打算成立澳洲首个只租不卖公寓建设基金，吸引机构投资者联手，为房市减压。这一新计划即Mirvac将在首府城市建设并持有一些物业单位的产权，大型养老基金会对此出资支持。作为回报，这些基金将在租金利润中分一杯羹。

在首席执行官Susan Lloyd-Hurwitz的领导下，Mirvac集团认识到澳洲“建房出租“是一大机遇，其最终发展或可赶上美国。在美国，”建房出租“基金的规模甚至比包括办公大楼、购物中心和仓库在内的房地产投资基金都大。Lloyd-Hurwitz说，建房出租对租客而言稳定性更强、房屋质量更优，Mirvac 坚信在澳洲属于这一行业的时代已经来临。

除了Mirvac，另外一个巨头联盛集团（Lendlease）也在积极筹备此事。Kylie Rampa是联盛澳洲地产的总经理，她表示，在澳洲房市，提供真正有吸引力的出租房这一行业潜力巨大。因此下一步行业和政府间必须要在税收领域进行合作，将这一潜力挖掘出来。

感谢澳洲地产专栏作家、信贷专家梁杰夫对本文的贡献。

（Vanessa）