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布里斯班

悉尼西北新的铁路线一带是不是潜在的投资机会

2019-06-11 来源: 澳洲万邦金融 原文链接 评论4条

西北的铁路线就像是费翔歌声中所唱的一把火,给这个已经有些寒意的悉尼地产带来了一丝丝温暖。华人论坛上为数不多的地产投资贴子里,都在探讨“西北现在是不是布局的好机会?”。

早在2015年, 悉尼西南Leppington,Edmondson park的火车站开启时,并没有在华人投资者中带来多大的反响。反而在行情比较淡的今天,西北掀起了一波热议,这背后的原因,还是得从华人居住习惯的改变说起。

我在过去写的一篇文章《悉尼的南和北》里谈到,我们华人的居住位置在过去10年发生了巨大的变化。

早期的移民生活居住都在Parramatta 河以南,以Burwood, Ashfield, Hurstville, Campsie, Lidcome, Auburn,Bankstown 等一带为据点。刚来的移民在这些区租公寓住,来的时间长的老移民会在这些区域买House作为自住房。

这样的分布主要有两个原因,

01

这些区域大部分是火车交通枢纽

可以快速换乘到不同的火车线

这区域坐火车可以在15-40分钟内到达市区,上学上班都方便

所以不是因为这些区是华人区所以吸引华人,而是因为这些区公共交通好所以吸引新移民。这点也是很多投资者逻辑搞混的一点。

02

这些区域因为交通好带来极旺的人气,华人开店都喜欢在这些地方,所以会在这里置业定居。

打破这样的以Parramatta河以南居住为主的格局在于以下几点,

01

随着技术移民的放开和留学生增多,移民的年龄段呈年轻化,年轻夫妇一有小孩,就涉及到了子女教育问题。因为大部分好学校都在河的北岸,所以自然就带动大家往北边看房子。

02

南边居住的性价比越来越低,我们在文章上一段所提到几个区如Burwood,Campsie等 因为公共交通好,配套齐全,所以政府在此地规划了大量的高密度公寓,造成了这些区域显得过于拥挤与喧杂,而随着公寓引来的大量的租客,也改变当地的人口结构。当地的House地价也被开发商炒起来, 这就造成了当地House贵,但居住感和隐私性比以前差,相比北区人少,宅子大,停车位多,价格还适中,自然大家愿意往北走。

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北边逐渐配套完善,像chatswood和Eastwood,商场和各类店家逐渐多起来,也能租到便宜的办公室,吃海鲜养茶也不一定像以前一样非要到Strathfield 的大三元和Hurstville的伟洋海鲜。

到了今天,每当客户问我自住房的House该买哪时,我几乎不加思索便能告诉他们。所有的华人按预算可以分为三个等级

1. 预算最充足的住上北和下北,chatswood 往北向上的那条火车线,那里既有名校也有占地超过1000平的大宅,住的舒服,隐私性还好,400多万可以住的像城堡一样。或者chatswood附近如Willoughby,lane cove,Northbridge, 非高峰期, 开车15分钟到市区,市中心附近闹中取静。

2.预算中等可以去北部中间位置,如Eastwood, Ryde,Epping, Beecroft 和pennant Hills等,250万的价格住得舒服的很,标准的5房3卫等着你,旧房多但可以推倒重建。

3.预算比较紧张,还想要逼格住大房子的,手头资金只能够买100-150万的房子,那就只有西北区,刚通火车的地方如Kellyville, castle Hill, Cherrybrook等地方或者没火车的the ponds, baulkham Hill。像The ponds,同样质量的大别墅,5房3卫到了North Ryde 价位就能达到200万+,当地只要110万。

虽然也有华人住别的区,但大部分人都是在这个框架下运作的。

在我看来,投资西北备受推崇有以下几个原因

1.自住情节

专业投资者比较推崇“住投分离”,买投资房只看投资标准,不考虑以后会不会搬进来住。普通人一直想两者兼顾,所以买房总是考虑未来会不会住进来,同时把个人偏好带到投资房的选择上来。因为按照自住的逻辑去投资,比较容易说服自己去下决心买,减轻对投资失败的负罪感,可以安慰自己,房子如果不涨,大不了给家人或亲戚去住。

2. 基建情节

无论是大家耳熟能详的浦东,还是最近刚听说的大粤湾的开发计划,我们都亲眼见到政府投资和基础设施建设会对一个地区产生怎样翻天覆地的变化。过去印象中荒郊野岭化为一片高楼大厦,我们渴望再次遇到这样的机会,西北铁路给了我们一个相似的念想。

3.区域情节

西北比西南更受欢迎的一点是,西北相邻区域都比较贵,哪怕是以前别人比较诟病的Blacktown, Seven Hill 现在也比较流行起来,开车的话20分钟左右还可以抵达悉尼正在建设的第二市中心Parramatta。

那根据这三点来看,西北是不是最好的投资呢?

--------------------------------当然不是

一直读我文章的朋友知道,我对区域没有太多偏好,在风险可控的情况下,只要能挣钱,我不在乎是哪里。但是在我个人的投资体系里,无论是所谓的地铁,基建,还是美丽的大别墅,都不如两件事重要。

价格与供需

无论这个区的前景多么好,如果你支付的价格是透支了未来的涨幅,那也绝对不会有任何收益,什么区域都是如此。

无论这个区域有多好的基建,但是如果你有超过这个区域需求的供给量,那也不会有超过通货膨胀的涨幅。前有zetland,现有Parramatta,后有西北。

理论有点主观,但却来自世界多个地产市场亲身观察学习所得到的经验。

新区历史上有很多成功的案例,首尔的江南,上海的浦东,吉隆坡的巴沙,但这些成功的案例无一例外都有一个共同点,那就是离老城区老市中心非常近,要不是一河之隔,要不2,3站的地铁。

你把Bella Vista到悉尼市中心的距离算一下,差不多就是东京到另外一个城市横滨的距离。对于我来说,我个人不会期待任何的惊喜,也不指望是复制成下一个浦东,能混成通州就不错了。

新区的大前提说完,下一步谈价格和供需,

我们先来谈价格,大家来看看下面几幅截图

这些对比不是我刻意找的案例,就是晚上写作,随手一翻就看到了。您可能不服气,会说西北的房子之所以贵,是因为地大,加上房子好。我个人认为这是个原因,但却无法构成价格如此接近的理由,毕竟像Eastwood,Epping的地理位置,无论学校,去市区通勤距离还是附近的配套,都是西北不可比的。而且你地再大也是无效的地大,毕竟Hill 地区建duplex是不让分成两个房契的,土地少了一层可开发价值。

至于公寓,我就不知道作为投资人的你,是要买新的还是旧的了,先说新的吧

除了三房略占优势,其它几乎一样了。

我们再来看二手房

当然,公寓还分离火车站的远近距离,但是从价格上看,双方差距不明显了。

虽然无论是Epping还是castle Hill的公寓我都不认为是好的投资,但真让我两者之间选一个,我肯定选通勤时间到市区更近的Epping,这点您同意吗?

价格说完了,我们说供给。

西北与西南什么都缺,就不是不缺土地,政府永远开发自己土地贮备最多的地方,这是不变的规律。因为只有这样,才能靠卖地给开发商的钱来转嫁基建的费用。开发商与政府就是天生的欢喜冤家,在房价可负担性与基建融资两个矛盾的目标里不停的相爱相杀。

Landcom是专门为澳洲纽省政府管理与买卖自己土地的机构,你可以理解为澳洲省级版的国土局。人家现在正在热火朝天卖地赚钱,有的地区像showground火车站,周边已经计划好了1600套住宅,有的像Cherrybrook,目前还没有具体计划,还在研究。

我这周末在西北一带踩盘观察,一路沿着西北火车线观察。途中经过Rouse Hill的一处楼盘,看到有招租的广告,电话询问得知,目前这栋30多套的小楼,有8套房子在空租,目前租金$550。可以一周免租或者送同等价值的Woolworth Gift Card。

我继续询问有没有进一步的议价空间,中介说他可以尝试$530,但极限也就如此,他也抱怨正因为屋主不愿继续降价,所以有的房子已经空了三个月。

我从西北火车站最后一站往下看,看到都是空地和即将开发的楼盘,我就在想谁是最终买单的投资人。

如果有一天投资人真的在这里投资失败,请记住我的一句话,卖的没错,买的有错,需要对你钱负责的是自己,不是任何第三方。

真的,卖房无罪,连卖空气币的孙宇晨都好意思跟巴菲特吃饭谈投资,你就别怪谁推荐你的东西是错的,赚钱是自己懂了,赔钱是你不懂,仅此而已。

我的车慢悠悠的开着,悄悄的走完了西北,望着正在拔地而起的高楼,我开始不由自主安慰自己。没事的,明天一切会更好,在心里开始默念着,

“悉尼缺房,悉尼缺房,澳洲缺房,澳洲缺房,移民大门一开房子就住满了,阿门!”

好了这就是我对西北目前的看法,大家有什么想法底下留言。

西北的或者西南的销售可以不需要继续往下读了,因为下面已经没有干货了,本文结束,我们下次再见。

  (万邦君犀利吐槽,阅读若有不适,右上角XX退出)

如果这是一篇软文,现在这个位置应该就会有悉尼西南楼盘的广告。很可惜没人付我钱去推新机场。西北也好,西南也罢,在我眼里 It’s all same shit。

有时候我在想,就算写了那么多,跟地产投资人说事实说真相是不是枉费徒劳?因为在了解到真相和市场的情况下,你可以根据不同的反应把人分成三种,有那么两种人是永远说不通的。

一种人明白后会自己醒悟过来,重新审视自己的投资逻辑,这种人是聪明人。我不敢说自己聪明,但是4年前买入Hillsadale 的一房楼花经历让我记忆犹新。我买入没多久开发商就清仓甩卖把尾盘都打了10%的折。

作为投资人,我眼睁睁看着自己投资缩水了将近10万,至今为止我还被牢牢套在那里。我深深的体会到投资失败所带来的切肤之痛,也明白投资无论房产,还是股票,亏钱比赚钱容易多了。这也引导我更加渴慕真理。

另一种人可能因为种种因素,自己是中介也好,还是被错误投资理念被洗脑了也好,他就是死不承认,你说价格跌了,他说要看长线,只要留着就没问题。你说空租率高,供给多,他拿某个留学生分租广告来驳斥你,说“哪供大于求了,真要这样,应该$100元租到House”。更有文化点的,会说你看中国房子租金回报率多低,还不照样涨,可是全然不知,中国租金回报低,但租金一直每年稳步上涨。这种人就是蠢。

和这类人探讨投资时,每当他跟我说某某楼盘,当年买了赚钱时,我基本永远都是一句话。

“你说你当年买哪个楼盘到今天赚了多少钱,但是你拿当年的钱去买相同价位的二手房,甚至二手远点的别墅,你的回报不知道多少倍了。”

一般到这个时候,我眼前的人无论男女,无论来自哪个公司,他们像是一个剧组事先彩排好了一样,都说出一样的台词,

“我当年是一个穷留学生,买不起别的房子,就是靠XX项目5%首付才有的今天。”

他/她全然不记得上周在朋友圈里还晒过父母在上海的别墅。你紧接着问,

“那你没钱,万一成交时银行评估低估咋办呢?”

朴实的孩子会告诉你,爱拼才会赢,马云说希望在明天。不要脸的孩子会告诉你,他挑的项目不会低估,只要跟对人。

最后一种人什么都明白,但为了自己的利益只能拿你当牺牲品,满嘴巴格局,梦想与远见,回顾50年历史,展望100年未来,揣着糊涂装明白,这种人就是坏。这些人做到了真正的表里如一,他和客户或者亲戚朋友,哪怕亲妈都说一样的话,“XX项目绝对好,绝对发财。” 人在江湖身不由己,演员的最高自我修养就是演到自己都TMD信。

正因为这种绝对厚黑的本领,人家在各个房产公司做到高管,手腕上带着江诗丹顿,座驾是宝马七系,西服是Hugo Boss ,眼镜是Tomford,就不知道老婆换没换。整个气场绝对碾压我这个小瘪三,我只要一开口,人家就问你买了几套房子啊,有什么资格跟我说话,年轻人还是不要浮躁啊!

卧槽,大哥大姐那你买几套,啊,20套,天啊,130万两房的waterloo,90万的两房的wentworth point, 75万两房的布里斯本,100万的kellyville别墅(地300平不到),220万两房的Chatswood。。。。 牛逼,有钱任性,小人佩服,我闭嘴,我消失。

为什么我看这些地产大佬的买入清单像一部宁浩的喜剧,剧名就叫“疯狂的价格”。

读到这肯定会有业内人士跑过来骂我,说你除了吐槽和负面,啥都不会,这也不能投,那也有风险,你就直说买哪不就完了。

其实我已经说很多了,对于买哪,怎么买,我给出了很多的个人意见,只是这样的文章看的人很少。我阅读量比较高的文章都是什么小三啊,离婚啊,回国发展之类的杂谈。这一点上你只有开了公众号才会理解我,每当看到后台谩骂的留言,你就感叹原来这个世界上有这么多只回帖不看帖的SB。

我也是在奔向真理道路上学习者,如果说这个公众号哪里特别,那就是我的思考方式与感悟心得毫无保留记录在这里,更准确来说这里更像是一本我的投资日记。

华人一直以来有一个误区,那就是房产投资不过是在好区买好房子。这么想也不能说不对,但投资远不止如此。我经常看到有些中年妇女diss自己的老公,尤其去了几天地产公司,总觉得自己的老公拖了家里的后腿,当年就是他不让自己买房子,所以没有财富自由。

在这些大妈阿姨的眼里,她们所后悔的就是没有在2003年买入10套Burwood 30多万的公寓,到今天都不知翻了几倍了,几百万账面财富白白损失了。但问题房子毕竟不是股票,不是一买一卖这样简单。

首付怎么筹集,笋盘去哪里找,贷款怎么做下来的,房子要不要装修,中途还款怎么办等等。

你老公犹豫,是因为在家带孩子的是你,还贷款的是他,为这些琐事操心的也是他。纸上谈兵就是脑子里的一买一卖,永远是单线思维的从A 到B,实际操作很多事就开始立体化,变的琐碎起来,A到B之前有A.1,A.11,A.12………..这也是很多文章里我一直想给大家传达的思想,不是买哪个区这么简单。

我对地产行业里的任何人没有仇恨,请记住卖房无罪,有罪的是不做功课的投资人,他们对得起卖房的工作,你们对不起自己手里的钱。

我只是真理容不得沙子,喜欢把我真正所想的写下来,也许我欠缺一些圆滑,但是在这个公众号里我只想做我自己,并想结识一群渴望真理的朋友,这也是我写公号的初衷。

感谢您的阅读,我是万邦君,我们下次再见。

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最新评论(4)
wil 2019-06-11 回复
西北铁路沿线的高楼并不是好的投资。风险过大,效益不大。
Taihe 2019-06-13 回复
写的挺好
吕小姐 2019-06-14 回复
从交通的角度来说 澳政府也在试图缓解压力 毕竟街道就这么多这么宽 人口在内城区一旦饱和 交通将瘫痪 人口流入西北西南是一个趋势 只是时间消化快慢的问题
tiara 2019-06-12 回复
不看好大西北大西南。供應太多,一片屋海。


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