悉尼西北新的铁路线一带是不是潜在的投资机会

西北的铁路线就像是费翔歌声中所唱的一把火，给这个已经有些寒意的悉尼地产带来了一丝丝温暖。华人论坛上为数不多的地产投资贴子里，都在探讨“西北现在是不是布局的好机会？”。

早在2015年, 悉尼西南Leppington，Edmondson park的火车站开启时，并没有在华人投资者中带来多大的反响。反而在行情比较淡的今天，西北掀起了一波热议，这背后的原因，还是得从华人居住习惯的改变说起。

我在过去写的一篇文章《悉尼的南和北》里谈到，我们华人的居住位置在过去10年发生了巨大的变化。

早期的移民生活居住都在Parramatta 河以南，以Burwood, Ashfield, Hurstville, Campsie, Lidcome, Auburn,Bankstown 等一带为据点。刚来的移民在这些区租公寓住，来的时间长的老移民会在这些区域买House作为自住房。

这样的分布主要有两个原因，

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这些区域大部分是火车交通枢纽

可以快速换乘到不同的火车线

这区域坐火车可以在15-40分钟内到达市区，上学上班都方便

所以不是因为这些区是华人区所以吸引华人，而是因为这些区公共交通好所以吸引新移民。这点也是很多投资者逻辑搞混的一点。

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这些区域因为交通好带来极旺的人气，华人开店都喜欢在这些地方，所以会在这里置业定居。

打破这样的以Parramatta河以南居住为主的格局在于以下几点，

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随着技术移民的放开和留学生增多，移民的年龄段呈年轻化，年轻夫妇一有小孩，就涉及到了子女教育问题。因为大部分好学校都在河的北岸，所以自然就带动大家往北边看房子。

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南边居住的性价比越来越低，我们在文章上一段所提到几个区如Burwood，Campsie等 因为公共交通好，配套齐全，所以政府在此地规划了大量的高密度公寓，造成了这些区域显得过于拥挤与喧杂，而随着公寓引来的大量的租客，也改变当地的人口结构。当地的House地价也被开发商炒起来， 这就造成了当地House贵，但居住感和隐私性比以前差，相比北区人少，宅子大，停车位多，价格还适中，自然大家愿意往北走。

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北边逐渐配套完善，像chatswood和Eastwood，商场和各类店家逐渐多起来，也能租到便宜的办公室，吃海鲜养茶也不一定像以前一样非要到Strathfield 的大三元和Hurstville的伟洋海鲜。

到了今天,每当客户问我自住房的House该买哪时，我几乎不加思索便能告诉他们。所有的华人按预算可以分为三个等级

虽然也有华人住别的区，但大部分人都是在这个框架下运作的。

在我看来，投资西北备受推崇有以下几个原因

那根据这三点来看，西北是不是最好的投资呢？

--------------------------------当然不是

一直读我文章的朋友知道，我对区域没有太多偏好，在风险可控的情况下，只要能挣钱，我不在乎是哪里。但是在我个人的投资体系里，无论是所谓的地铁，基建，还是美丽的大别墅，都不如两件事重要。

价格与供需

无论这个区的前景多么好，如果你支付的价格是透支了未来的涨幅，那也绝对不会有任何收益，什么区域都是如此。

无论这个区域有多好的基建，但是如果你有超过这个区域需求的供给量，那也不会有超过通货膨胀的涨幅。前有zetland，现有Parramatta，后有西北。

理论有点主观，但却来自世界多个地产市场亲身观察学习所得到的经验。

新区历史上有很多成功的案例，首尔的江南，上海的浦东，吉隆坡的巴沙，但这些成功的案例无一例外都有一个共同点，那就是离老城区老市中心非常近，要不是一河之隔，要不2，3站的地铁。

你把Bella Vista到悉尼市中心的距离算一下，差不多就是东京到另外一个城市横滨的距离。对于我来说，我个人不会期待任何的惊喜，也不指望是复制成下一个浦东，能混成通州就不错了。

新区的大前提说完，下一步谈价格和供需，

我们先来谈价格，大家来看看下面几幅截图

这些对比不是我刻意找的案例，就是晚上写作，随手一翻就看到了。您可能不服气，会说西北的房子之所以贵，是因为地大，加上房子好。我个人认为这是个原因，但却无法构成价格如此接近的理由，毕竟像Eastwood，Epping的地理位置，无论学校，去市区通勤距离还是附近的配套，都是西北不可比的。而且你地再大也是无效的地大，毕竟Hill 地区建duplex是不让分成两个房契的，土地少了一层可开发价值。

至于公寓，我就不知道作为投资人的你，是要买新的还是旧的了，先说新的吧

除了三房略占优势，其它几乎一样了。

我们再来看二手房

当然，公寓还分离火车站的远近距离，但是从价格上看，双方差距不明显了。

虽然无论是Epping还是castle Hill的公寓我都不认为是好的投资，但真让我两者之间选一个，我肯定选通勤时间到市区更近的Epping，这点您同意吗？

价格说完了，我们说供给。

Landcom是专门为澳洲纽省政府管理与买卖自己土地的机构，你可以理解为澳洲省级版的国土局。人家现在正在热火朝天卖地赚钱，有的地区像showground火车站，周边已经计划好了1600套住宅，有的像Cherrybrook，目前还没有具体计划，还在研究。

我这周末在西北一带踩盘观察，一路沿着西北火车线观察。途中经过Rouse Hill的一处楼盘，看到有招租的广告，电话询问得知，目前这栋30多套的小楼，有8套房子在空租，目前租金$550。可以一周免租或者送同等价值的Woolworth Gift Card。

我继续询问有没有进一步的议价空间，中介说他可以尝试$530,但极限也就如此，他也抱怨正因为屋主不愿继续降价，所以有的房子已经空了三个月。

我从西北火车站最后一站往下看，看到都是空地和即将开发的楼盘，我就在想谁是最终买单的投资人。

如果有一天投资人真的在这里投资失败，请记住我的一句话，卖的没错，买的有错，需要对你钱负责的是自己，不是任何第三方。

真的，卖房无罪，连卖空气币的孙宇晨都好意思跟巴菲特吃饭谈投资，你就别怪谁推荐你的东西是错的，赚钱是自己懂了，赔钱是你不懂，仅此而已。

我的车慢悠悠的开着，悄悄的走完了西北，望着正在拔地而起的高楼，我开始不由自主安慰自己。没事的，明天一切会更好，在心里开始默念着，

“悉尼缺房，悉尼缺房，澳洲缺房，澳洲缺房，移民大门一开房子就住满了，阿门！”

好了这就是我对西北目前的看法，大家有什么想法底下留言。

西北的或者西南的销售可以不需要继续往下读了，因为下面已经没有干货了，本文结束，我们下次再见。

  （万邦君犀利吐槽，阅读若有不适，右上角XX退出）

如果这是一篇软文，现在这个位置应该就会有悉尼西南楼盘的广告。很可惜没人付我钱去推新机场。西北也好，西南也罢，在我眼里 It’s all same shit。

有时候我在想，就算写了那么多，跟地产投资人说事实说真相是不是枉费徒劳？因为在了解到真相和市场的情况下，你可以根据不同的反应把人分成三种，有那么两种人是永远说不通的。

一种人明白后会自己醒悟过来，重新审视自己的投资逻辑，这种人是聪明人。我不敢说自己聪明，但是4年前买入Hillsadale 的一房楼花经历让我记忆犹新。我买入没多久开发商就清仓甩卖把尾盘都打了10%的折。

作为投资人，我眼睁睁看着自己投资缩水了将近10万，至今为止我还被牢牢套在那里。我深深的体会到投资失败所带来的切肤之痛，也明白投资无论房产，还是股票，亏钱比赚钱容易多了。这也引导我更加渴慕真理。

另一种人可能因为种种因素，自己是中介也好，还是被错误投资理念被洗脑了也好，他就是死不承认，你说价格跌了，他说要看长线，只要留着就没问题。你说空租率高，供给多，他拿某个留学生分租广告来驳斥你，说“哪供大于求了，真要这样，应该$100元租到House”。更有文化点的，会说你看中国房子租金回报率多低，还不照样涨，可是全然不知，中国租金回报低，但租金一直每年稳步上涨。这种人就是蠢。

和这类人探讨投资时，每当他跟我说某某楼盘，当年买了赚钱时，我基本永远都是一句话。

“你说你当年买哪个楼盘到今天赚了多少钱，但是你拿当年的钱去买相同价位的二手房，甚至二手远点的别墅，你的回报不知道多少倍了。”

一般到这个时候，我眼前的人无论男女，无论来自哪个公司，他们像是一个剧组事先彩排好了一样，都说出一样的台词，

“我当年是一个穷留学生，买不起别的房子，就是靠XX项目5%首付才有的今天。”

他/她全然不记得上周在朋友圈里还晒过父母在上海的别墅。你紧接着问，

“那你没钱，万一成交时银行评估低估咋办呢？”

朴实的孩子会告诉你，爱拼才会赢，马云说希望在明天。不要脸的孩子会告诉你，他挑的项目不会低估，只要跟对人。

最后一种人什么都明白，但为了自己的利益只能拿你当牺牲品，满嘴巴格局，梦想与远见，回顾50年历史，展望100年未来，揣着糊涂装明白，这种人就是坏。这些人做到了真正的表里如一，他和客户或者亲戚朋友，哪怕亲妈都说一样的话，“XX项目绝对好，绝对发财。” 人在江湖身不由己，演员的最高自我修养就是演到自己都TMD信。

正因为这种绝对厚黑的本领，人家在各个房产公司做到高管，手腕上带着江诗丹顿，座驾是宝马七系，西服是Hugo Boss ，眼镜是Tomford，就不知道老婆换没换。整个气场绝对碾压我这个小瘪三，我只要一开口，人家就问你买了几套房子啊，有什么资格跟我说话，年轻人还是不要浮躁啊！

卧槽，大哥大姐那你买几套，啊，20套，天啊，130万两房的waterloo，90万的两房的wentworth point， 75万两房的布里斯本，100万的kellyville别墅(地300平不到)，220万两房的Chatswood。。。。 牛逼，有钱任性，小人佩服，我闭嘴，我消失。

为什么我看这些地产大佬的买入清单像一部宁浩的喜剧，剧名就叫“疯狂的价格”。

读到这肯定会有业内人士跑过来骂我，说你除了吐槽和负面，啥都不会，这也不能投，那也有风险，你就直说买哪不就完了。

其实我已经说很多了，对于买哪，怎么买，我给出了很多的个人意见，只是这样的文章看的人很少。我阅读量比较高的文章都是什么小三啊，离婚啊，回国发展之类的杂谈。这一点上你只有开了公众号才会理解我，每当看到后台谩骂的留言，你就感叹原来这个世界上有这么多只回帖不看帖的SB。

我也是在奔向真理道路上学习者，如果说这个公众号哪里特别，那就是我的思考方式与感悟心得毫无保留记录在这里，更准确来说这里更像是一本我的投资日记。

华人一直以来有一个误区，那就是房产投资不过是在好区买好房子。这么想也不能说不对，但投资远不止如此。我经常看到有些中年妇女diss自己的老公，尤其去了几天地产公司，总觉得自己的老公拖了家里的后腿，当年就是他不让自己买房子，所以没有财富自由。

在这些大妈阿姨的眼里，她们所后悔的就是没有在2003年买入10套Burwood 30多万的公寓，到今天都不知翻了几倍了，几百万账面财富白白损失了。但问题房子毕竟不是股票，不是一买一卖这样简单。

首付怎么筹集，笋盘去哪里找，贷款怎么做下来的，房子要不要装修，中途还款怎么办等等。

你老公犹豫，是因为在家带孩子的是你，还贷款的是他，为这些琐事操心的也是他。纸上谈兵就是脑子里的一买一卖，永远是单线思维的从A 到B，实际操作很多事就开始立体化，变的琐碎起来，A到B之前有A.1,A.11,A.12………..这也是很多文章里我一直想给大家传达的思想，不是买哪个区这么简单。

我对地产行业里的任何人没有仇恨，请记住卖房无罪，有罪的是不做功课的投资人，他们对得起卖房的工作，你们对不起自己手里的钱。

我只是真理容不得沙子，喜欢把我真正所想的写下来，也许我欠缺一些圆滑，但是在这个公众号里我只想做我自己，并想结识一群渴望真理的朋友，这也是我写公号的初衷。

感谢您的阅读，我是万邦君，我们下次再见。