用公司名义买物业是犯傻吗？除非……（组图）

澳洲房市，尤其是带地的house, 真是节节高，引起越来越多的人参与到澳洲房产投资。

因为一个人的资金池有限，贷款更是艰难，所以更多的人选择和家人朋友共同投资，一起寻找可以沿途开发的大片土地或建筑物，待价而沽；或者共同改造开发，将来合适的时机再出售。

在上一轮澳洲房市周期的高涨阶段，Emily也挡不住房市的诱人走势，当了一回“乘风破浪的姐姐”。

但一个人的资金体量有限。Emily就和几个伙伴商量，始终寻找可以沿途开发的大片土地或建筑物，待价而沽；或者共同改造开发，将来合适的时机再出售。

是的，投资房地产还真的是澳大利亚人最喜欢的金融增长方式之一。

Emily明白，澳洲税法厉害，一定要未雨绸缪。

自己单身一人，Trust好像不太合适她，那公司可以是一种值得尝试的持有不动产的方式吗？

答案是YES，但有很多陷阱。

作为公司购买房地产的好处包括税收减免，较低的税率和许多诱人的因素。但是也有不利之处，其中包括更高的收费和更高的税率。

怎么一会儿税率低，一会儿税率高的？莫急，后面我们慢慢细说。

以下是主要利弊分析，可帮助您确定通过公司购买物业是否是您的最佳选择。

优点

01

税收减免

通过您的企业购买物业的最大好处之一就是有机会获得一些出色的税收减免。

也就是利用财务杠杆贷款买投资型物业，利息支出可以抵扣，还有可观的租金收入。

如果租金收入低于各种费用，您还将获得负扣税的有利之处，从而降低了公司结构下的所得税成本。

02

正现金流省税比较

要购买的同样的房地产预计产生的是正现金流，即租金回报率要高于抵押贷款还款。

举例来说，假定租金回报率6%，而当时的贷款利率最低可以借到4%。

等于说是充分利用财务杠杆带来了积极的投资回报。

那么以个人名义购买该房地产，可能会导致您的税收缴付最多高达47％。

但是，对于通过公司名义购买的该房地产，所得税的最高税率上限锁定为27.5％。两相一比较，这意味着您获得的最终收益是有很大差异的。

03减少资本利得税

当个人买卖物业时，所获得的任何资本收益均被视为应纳税所得额，因此应缴纳资本利得税。

尽管有少量的折扣优惠，但通过公司购买物业时，还有更多优惠。

当一项资产积极地用于业务中时，资本利得税减少50％。此外，如果您持有该物业超过15年，或者由于退休或永久丧失能力而将其出售，则可能完全免缴资本利得税。

对于那些希望开发房地产的人来说，值得注意的是，作为个人进行房地产开发时，没有免征资本利得税的优惠，您可能会发现自己的利润中有很大一部分最后是被税收吸收了。

04

有限责任

作为公司购买物业的另一个好处是，如果业务陷入困境，您将能够保持有限责任。

如果公司陷入困境并负债累累，作为投资者的您仍将仅对您所投入的金额承担有限责任责任。

05

分配利润以减少税款

在某些情况下，通过公司购买物业可能使您可以将利润分配给伴侣或家庭成员，以帮助您

当然这方面分配安排有很多规则，但经过精心计划的安排可以使您与收入较低的家庭成员分享您的高收入收入和资产，从而使您的税收起征点大大降低。

缺点

01

不用于经营时无税收优惠

如前所述，当您将物业用于商业目的时，您可能有资格获得免税或折扣，如果没有这样的用途，则您将来转让该物业需缴纳全额资本利得税。

如果不给这个通过公司购买并用于公司业务的房地产提供50％的折扣，则资本收益会受到严重影响。

例如，对于出售时赚取100万利润的财产，您需要全额支付资本利得税，而有权享受折扣的主体只需要就50万利润缴纳税款。

02

更高的费率和费用

通常，您会被推荐给业内专门的银行家或金融代理，后者通常会收取更高的费率和费用。

尽管事实上，以您自己的名义购买房地产和以公司名义购买之间，您认为提供的财力几乎没有什么区别。

03

税务申报要求较高

最后，通过公司购买物业时，与个人相比，公司纳税申报材料准备要求更高，流程更复杂。

实操影响

Emily最后与其他朋友们达成协议，以公司名称联合购买了一处大型物业，并成功将其细分并发展为联排别墅。

首先，这样操作可以使钱更容易在不同股东之间进行分配。

其次，这样操作允许她们创建一种安排，该安排将根据她们个人投入的资金来运作。

这样，她们都知道自己所占的投资比例，在财政年度结束时，她们可以根据百分比来计算相应的纳税成本。

第三，这样操作使她们能够获得个人购买财产所无法获得的税收优惠。

不久之前正逢新一轮周期的一个波峰，这些物业已被出售，她很高兴地说结果为自己和其他股东带来了可观的利润。

实际上，这种安排非常成功，以至于她们现在准备利用利润购买另一处房产进行开发。

Emily通过公司购买房地产的效果非常好，但是，制定清晰的行动计划和书面协议非常重要。

在做出任何重大决定之前，重要的是，投资者应根据自己的独特情况向可信赖的税务和金融专家寻求专业建议。

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感谢阅读，下期再会！