财年专题 | 负扣税改革会对房产行业产生怎样的影响？

本财年即将结束，肯定有很多房产投资者密切关注自身的财务情况以及合理避税的方式。对于投资者来说，利用负扣税（Negative Gearing）减少税务支出，是目前最有争议但也是最广泛使用的措施之一。

什么是负扣税？

负扣税通常指借贷购买用于出租的投资物业（如：独立屋或公寓房）。当租金收入少于业主的支出（包括：贷款利息、物业折旧和其它支出）时，即构成负扣税。其它的例子还有：借贷买股票，当股息收入低于借款利息时，也构成负扣税。

负扣税在澳洲已经存在了一个世纪，也是澳洲房地产市场的一个重要组成部分。澳洲有近200万人自己投资物业，120万人使用负扣税，其中90%的人拥有一至两个物业，三分之二的业主有应纳税收入8万澳元或以下，平均账面亏损额为1万澳元。举例来说，若某人年薪为8万澳元，负扣税政策会将其应纳税额降至7万澳元。

澳大利亚智库格拉坦研究所的一份研究报告显示，收入位居前10%的人群使用负扣税政策获占总量近一半的负扣税税务减免。其中，外科医生使用负扣税政策得到了一些大额税务减免，每人平均达3万澳元。

负扣税的争议

虽然负扣税可以为投资者提供税务减免，然而从另一种观点来看，负扣税本质上是政府鼓励房产投资的一种税务补偿，但在房价上涨周期中会起到推波助澜的作用。因此负扣税也一直存在争议。

每次联邦大选，都会提起负扣税的政策改革。而针对于此，两大党派自由党和工党有着巨大的分歧。自由党在这个阶段表示他们不会对负扣税进行任何改变，然而，工党提议是只有新房才能负扣税。

但是，如果真的限制了负扣税，会对房地产行业带来什么样的后果呢？Realestate网站总结了以下三点主要的影响：

投资者减少，房价下降

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目前来讲，更多的房产投资者会倾向于投资二手房产。但是，一旦取消负扣税，这些房产投资者不得不去投资新房，高价的新房投入成本可能会使很多房产投资者望而却步。

一份地产研究公司的报告显示，限制负扣税，将导致房价大幅下降。对于首次置业者来说可能是个好消息，如果限制了负扣税，房价压力就不会这么高，很多年轻人和首次置业者入市的机会也会增大。

出租房屋更少

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虽然这对首次置业者来说是个好消息，但对于租房人士，寻找房产将会变得更具挑战性。若投资者减少，意味着租赁的房产也会减少，那么租房费用也会更加昂贵。

对某些地区的影响将更大

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在短期内，若负扣税发生变化，澳洲一些地区的出租房产仍会供应充足，比如墨尔本和珀斯在短期内仍有大量公寓建成。然而在其他城市，政策的改变可能会对这些地方的租房市场产生严重的负面影响。比如悉尼和霍巴特，租赁市场将会出现短缺现象，租金上涨，迫使租客无法负担租金而退租。

而在郊区，政策的改变可能会造成更加不利的影响，比如在有国防区域和采矿小镇，往往需要大量的出租房。