“这不是演习”——2018贷款市场收官总结 I 财神专栏128

又到了一年年末，我们习惯性地都要在年末做个回顾总结，那么今天财神专栏这第128篇文章，作为2018年的最后一段文字，我也在此也回顾一下今年跌宕起伏的贷款市场。

从财神专栏的第一篇文章起，到现在128篇原创文章，累计文字已过15万字。

也许，有些读者觉得这个专栏读起来没那么生动有趣，然而这15万字都是从过往金融信贷案例中提炼出来的精华，没有半句废话，因此你会觉得比较枯燥。

就像扁鹊回答文王：大医者是治疗在病情未发作之前，能在病疾未起之先及时的将本因清楚。

这，也是财神专栏的核心信仰，希望通过真实的市场动态帮助投资者避免风险，而在信贷这一高度专业的领域里，只有到事情发生的时候，才知道很多知识价值连城。

对于整个澳洲地产以及相关行业来说，2018年是非常艰难的一年。根据CoreLogic数据显示，今年的地产市场正在经历比以往记录更严重的下降时期，甚至有些区域出现了久违的负资产现象。

虽然影响房价下行的因素很多，但是根本核心还是由于银行信贷政策的紧缩，造成置业者融资困难，从而降低了整个市场的活跃度。

贷款，是房地产行业的资金源头，从这个的角度来总结2018年，可以概括成有四个关键词：

贷款难

2018年最重大的影响，莫过于银行在信贷政策上的三大调整：

1. 对贷款申请收入的核实增加审查力度 

2. 借款能力的评估系统大幅调整 

3. 银行对客人债务信息的共享化（CCR系统）

这三板斧下去之后，直接加剧了借款人的困境：几年前的政策客人明明可以向银行借款100万澳币，如今同样的收入只能借70万，如果日常花销较大，借款额度会更低。

在这种情况下，新申请人难以获得贷款，而现有贷款的客人转贷更难，只能默默的忍受着本息同还，甚至高利率带来现金流压力。

估价低

现在是2018年的第四个季度，悉尼很多区域已经进入估价疲软的态势，尤其是“楼花”部分，大部分高密度区域的两房公寓估价基本都比合同价低8%-15%左右，甚至有些项目的估价比合同价低将近20%。

以往新房成交时偶尔会遇到一些估价问题，但是基本偏差都在5%以内，绝对没有像现在这样偏差如此之大。

本来，很多投资者都打算用自己自住房增贷套现来进行新房成交，但由于房屋估价的低迷，不但令新房成交所需资金超过预期，而且自住房可套现金额减少，双重加剧了投资者的资金缺口。

IO转PI

（只还利息转本息同还）

只还利息贷款发放的峰值是在2015年，原因很简单，就是大部分置业者都希望在地产市场好的时候，以最小化的还款代价，尽可能撬动更高的金融杠杆，从而迅速建立和扩大自己的投资组合。

但是只还利息（Interest Only）是把双刃剑，当只还利息期限结束之后，银行会要求在借款人在余下的期间里进行本息同还，这对现金流将是严重的考验，而很多人在选择IO时完全没有预想到这一点。

今年，很多已借款人的IO贷款条件开始到期，进入本息同还时代。而由于公寓供应量加大，正好又赶上租金市场疲软期。对于多套房产投资者来说，目前的情况对现金流造成了前所未有的打击。

接下来的2019年和2020年，只还利息转成本息同还（IO转PI）的借款人数剧增，由于现金流的压力，可以预期市场将会迎来投资房抛售的高峰。

银行加息

虽然联储银行在今年一直将Cash Rate 维持在1.5% ，从银行的角度来说，只有标准浮动利息Standard Variable Rate发生变化，才是真正的“升息”或“降息”。

在今年的下半年，四大银行集体增加了“标准浮动利息”这个概念，而客户实际拿到的浮动利息=银行标准浮动利息—终身折扣幅度。

受这一举动影响最大的，是银行现有选择浮动利息的这批客户，因为这些客户终身折扣在签订贷款合同时已经确定下来，只要标准浮息一涨利息就跟着上去了。 

而刚才说过，现在转贷的难度非常大，即便涨息，你也逃不走。所以，银行此举可能是有意将这批浮动利息客户转向固定利率。

2019

虽然今年的负面消息比往年多了许多，但“危”与“机”是一对孪生兄弟，每一次都是同时出现，这也是事物的本源，当问题出现时一定有解决问题的钥匙，只要合理的处理好“危”，那么就会迎来“机”的一面。

下面是我的一些建议，供投资者参考：

关于投资组合：

拥有多套物业的投资者，可以重新审核一下自己的投资组合中，是否存在表现不佳的项目。最好根据自身情况，是卖掉一些现金流较弱或增值预期较弱的资产，集中火力供养优质资产。

增加租金收益，投资理念应该偏重于现金流回报。

如果投资房产私人出租，租金打到账户里，尽量避免现金交易。如果合租在别人家里，尽量用银行账户进行租金支持，避免现金交易。

关于个人财务：

检查一下自己的贷款结构，看看是否存在转贷可能。

转贷时要做好充分的准备，例如：查看一下自己的Credit Report的状态，是否存在不良记录，是否存在过多“债务”申请咨询。对自己曾经如何申请贷款时的细节做到清晰了解。

节制自己的日常花销。转贷前尽量还清一些个人债务，信用卡，个人贷款，车贷等等。

尽量现在银行固定利息产品，做到“现金流”可控。

时刻关注银行发布的最新产品信息（持续关注澳房大全）。

关于新房成交：

楼花成交时 一定要考虑最坏的事情发生，最后在成交前半年手里要留出额外10%左右的活动资金，提前做好资金准备。

业主要积极参与购房的各个环节，在预计交房日期前1年，8个月，6个月，3个月，1个月等时段，主动联系律师，发展商律师，购房中介确保得知大概成交日期。

一定要做到律师，发展商，中介，融资机构勤沟通。

在成交前3个月左右的时间，关注购买物业周边的价格，这样对成交时候的银行估价做到心中有数。

一句话，个人财富管理最重要的核心是要“安内” ！明年，地产市场将进入调整期，自己做好自己规划，才能更合理的面对市场外部的变化。

感谢阅读，祝大家圣诞新年快乐，我们明年见！